Rynek pierwotny na warszawskiej Woli
Od kilkunastu lat obserwujemy zmianę wizerunku Woli, która dzięki napływowi nowych mieszkańców i przedsiębiorców stopniowo przeobraża się z przemysłowej, zaniedbanej dzielnicy w obszar biznesowo-rezydencjonalny. Dawniej na terenie Woli dominowały ogromne tereny przemysłowe oraz postindustrialna, szara zabudowa mieszkaniowa z lat 50 i 60 XX wieku, dziś jest to jeden z najciekawszych terenów inwestycyjnych stolicy. W miejscu dawnych fabryk i magazynów deweloperzy wznoszą nowe osiedla mieszkaniowe, a w okolicy Ronda Daszyńskiego powstaje warszawskie centrum biznesowe z licznymi, nowoczesnymi biurowcami.
Bliskie sąsiedztwo centrum Warszawy, rozbudowana infrastruktura miejska oraz bardzo dobre połączenie komunikacyjne (w szczególności II linia metra) powodują, że inwestorzy bardzo chętnie wybierają Wolę na lokalizację zarówno biur, jak i osiedli mieszkaniowych. Z drugiej strony jakość życia mieszkańców dzielnicy poprawia się z roku na rok (również dzięki inwestycjom publicznym), dlatego aktualnie jest to jedna z najchętniej wybieranych lokalizacji do mieszkania i pracowania. W ciągu ostatnich kilkunastu lat na terenie dzielnicy Wola wyrósł las budynków – obiekty biurowe głównie w rejonie ulicy Towarowej, natomiast przeważająca część osiedli mieszkaniowych na Odolanach. Powstało mnóstwo biurowców i dużych osiedli mieszkaniowych, które zupełnie zmieniły charakter dzielnicy. W zestawieniu z wyglądem Woli z lat 60-tych skala zmian może szokować.
W 2015 roku Wola objęła prowadzenie w rankingu dzielnic Warszawy pod względem liczby mieszkań wybudowanych przez deweloperów, deklasując tym samym utrzymującą się na miejscu lidera przez kilka poprzednich lat Białołękę – wynik Woli w 2015 roku był niemal dwukrotnie wyższy. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w I połowie 2016 roku na terenie dzielnicy Wola deweloperzy oddali do użytkowania więcej lokali mieszkalnych niż w całym poprzednim roku, zatem w bieżącym roku Wola najprawdopodobniej utrzyma pozycję lidera.
Z roku na rok pozycja Woli na warszawskim rynku nieruchomości mieszkaniowych umacnia się. W okresie od początku 2011 roku do połowy 2016 roku na terenie dzielnicy deweloperzy wybudowali ponad 9 300 nowych lokali mieszkalnych, które bardzo szybko znajdują nabywców. Wola jest najpopularniejszą dzielnicą wśród osób poszukujących mieszkania na rynku pierwotnym, co potwierdza analiza liczby zawartych transakcji na warszawskim rynku nieruchomości. W tej części stolicy w okresie od początku 2015 roku do połowy 2016 roku zawarto aż 17% wszystkich umów kupna-sprzedaży, których przedmiot stanowiły deweloperskie lokale mieszkalne. Pozostałe dzielnice pozostały daleko w tyle. Na drugim miejscu znalazła się dzielnica Bemowo i Mokotów, gdzie zawarte transakcje sprzedaży stanowiły 10% obrotu na rynku warszawskim, a na miejscu trzecim: Białołęka (8%), Żoliborz (8%) i Bielany (8%).
Tak dynamiczny rozwój dzielnicy napędzają głównie młodzi ludzie, szukający swojego pierwszego mieszkania, a także inwestorzy nabywający małe lokale na wynajem licząc, że ich wartość wzrośnie w związku z rosnącą podażą powierzchni biurowej. Potwierdza to analiza deweloperskich lokali mieszkalnych sprzedanych w okresie od I kwartału 2015 roku do III kwartału 2016 roku, która pokazała, że aż 42,66% obrotu na Woli stanowiły mieszkania jedno- i dwupokojowe o powierzchni użytkowej do 45 m2 przy średniej cenie transakcyjnej ponad 8 000 zł/m2. Natomiast lokale mieszkalne o powierzchni ponad 85 m2 stanowiły zaledwie 4,09% wszystkich sprzedanych mieszkań.
Aktualnie na terenie Woli w ofercie deweloperów znajduje się 40 inwestycji. Można tu spotkać zarówno nowoczesne osiedla mieszkaniowe, jak i zrewitalizowane kamienice, które nadają okolicy niepowtarzalnego klimatu. Największym zagłębiem nowych mieszkań w tej dzielnicy są Odolany, ale sporo lokali powstaje również w okolicach stacji metra Rondo Daszyńskiego. Są to inwestycje realizowane w typowym standardzie mieszkaniowym, gdzie ceny kształtują cię w zakresie 7 000 – 8 500 zł/m2. Jedynym miejscem, gdzie można znaleźć mieszkania spełniające kryterium Programu „Mieszkanie dla Młodych”, czyli w cenie ok. 6 300 zł/m2 jest rejon ulicy Jana Kazimierza. Zdecydowanie wyższy standard reprezentują osiedla zlokalizowane w rejonie stacji II linii metra – Rondo Daszyńskiego, natomiast kilka inwestycji zasługujących na miano apartamentowców można znaleźć przy granicy ze Śródmieściem. Ceny apartamentów z reguły znacznie przekraczają poziom 10 000 zł/m2, choć można też znaleźć lokale w budynku o wysokim standardzie w cenie ok. 9 000 zł/m2. Najdroższe inwestycje, gdzie ceny dochodzą nawet do 16 000 zł/m2 to: Złota Chmielna Apartments, Mennica Residence, Syrena Apartamenty na Woli i Metropoint.
Niekwestionowane atuty dzielnicy Wola, takie jak położenie w bezpośrednim sąsiedztwie Śródmieścia, łatwy i szybki dojazd do centrum miasta (liczne linie autobusowe, tramwajowe i metro, a także rozbudowana infrastruktura drogowa: trasa szybkiego ruchu S-8, Al. Prymasa Tysiąclecia, trasa W-Z), duża ilość zieleni oraz bogactwo ośrodków kultury sprawiają, że na te tereny zaczynają napływać coraz bardziej wymagający nabywcy i najemcy, a także inwestorzy. To wszystko pozwala przypuszczać, że ta część stolicy nadal będzie się dynamicznie rozwijać, a aktywność deweloperów zarówno w zakresie zabudowy mieszkaniowej, jak i biurowej w najbliższej perspektywie będzie wysoka. Wola jest aktualnie jedną z najchętniej zamieszkiwanych dzielnic Warszawy, a nowe duże inwestycje, jak na przykład budowa kompleksu biurowego Warsaw Spire, czy planowana rewitalizacja terenów dawnej Fabryki Norblina zapewnią jej niesłabnąca popularność.
Agnieszka Pilcicka
Analityk Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON
