Rynek nieruchomości komercyjnych pod znakiem byka

Rosnący popyt na rynku biurowym

Warszawa jest największym rynkiem biurowym w rejonie Europy Środkowo-Wschodniej, który stanowi w naszym kraju najbezpieczniejszy obszar dla inwestorów. Największy polski rynek powierzchni biurowych w ciągu pierwszego półrocza tego roku, według danych firmy Jones Lang LaSalle, powiększył się o 28 350 mkw. nowej powierzchni i osiągnął poziom ok. 3,5 miliona mkw.

Po spowolnieniu w 2009 roku popyt na powierzchnie biurowe w ubiegłym roku znacznie wzrósł i podobna tendencja wzrostowa utrzymała się także w pierwszym półroczu tego roku. W Warszawie zmniejsza się ilość pustostanów. Raport Jones Lang LaSalle mówi, że w pierwszym półroczu 2011 roku podpisano w stolicy umowy na najem 321 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Dla porównania I połowie 2010 wartość ta nie przekroczyła 220 000 mkw. W efekcie w czerwcu 2011 r. w Warszawie pozostało ok. 6,2 proc. wolnej pow. biurowej (w centrum 9 proc., a poza centrum 5,2 proc.). Analitycy spodziewają się dalszego spadku wskaźnika pustostanów ze względu na ograniczenie przyrostu podaży.

Niewiele oddawanych biur

W tym roku zostanie oddanych jedynie 140 tys. mkw. nowych biur, a w przyszłym tylko 173 tys. mkw. (Jones Lang LaSalle). Prowadzone teraz projekty biurowe wypełnią lukę w podaży, która spodziewana jest w bieżącym i następnym roku, a która powstała wskutek niewielkiej liczby rozpoczynanych budów w latach 2008 i 2009. – W maju 2010 roku podjęliśmy decyzję o realizacji kompleksu biurowo-usługowego Inwestycja Kijowska. Zakończenie budowy obiektu przewidujemy na koniec 2011 roku. Inwestycja zostanie oddana do użytkowania w momencie, kiedy chłonność rynku powierzchni biurowych jest duża, co jest spowodowane zmniejszającą się ilością ofert w Warszawie – komentuje Andrzej Ołdakowski, prezes PBM Południe Development.

– Pierwszy etap projektu, który pochłonie 42 mln zł., obejmuje rewitalizację i nadbudowę zabytkowej kamienicy z 1873 roku o pow. całkowitej 3 tys. mkw. przy ul. Kijowskiej 5 i budowę przylegającego do niej nowego budynku biurowego o powierzchni 5 tys. mkw. z lokalami usługowo-handlowymi na parterze oraz dwupoziomowym garażem podziemnym. Nowoczesna bryła budynku z nadwieszeniem (4 kondygnacje) nad ulicą Wieczorkiewicza, pod którym przebiegał będzie ruch drogowy, przyciąga najemców. Obecnie prowadzimy rozmowy z głównymi najemcami, ale rozpatrujemy także możliwość sprzedaży inwestycji, której kolejny etap realizacji zakłada powstanie jeszcze dwukondygnacyjnego budynku u zbiegu ulic Kijowskiej i Markowskiej – tłumaczy.

Mniej biur, wyższe ceny

Analiza: Property Times Poland Q2 2011firmy DTZ wskazuje, że w związku z malejącą liczbą pustostanów i wzrastającym popytem stawki czynszu poszły w górę (o 1-2 euro miesięcznie) do poziomu 24-26 euro za mkw. w najlepszych warszawskich lokalizacjach. W budynkach zlokalizowanych poza ścisłym centrum, czyli na Mokotowie i w tzw. strefie południowo-zachodniej, tj. w okolicach Al. Jerozolimskich i Żwirki i Wigury oraz w okolicach Okęcia, gdzie znajdują się największe skupiska biurowców, stawki nie zmieniły się i wynoszą od 14-16 euro za m kw. Analitycy tej firmy przewidują, że na przestrzeni kolejnych 12-18 miesięcy ceny nie ulegną zmianie. Wzrosnąć mogą jedynie stawki za wynajem powierzchni w Centralnym Obszarze Biznesu o ok. 0.5-1 euro.

Aktywność inwestorów

W raporcie firmy LaSalle możemy przeczytać, że w II kw. 2011 nastroje inwestorów były bardzo pozytywne. W I połowie 2011 roku całkowita wartość transakcji zamknęła się sumą 886,6 mln euro. W tym w sektorze biurowym zawarto umowy o wartości 434 mln euro, handlowym 373 mln euro, a magazynowym ok. 79 mln euro. Aktywność inwestorów w sektorze biurowym w II kw. br. dotyczy wielu dużych i średnich transakcji, które są jeszcze częściowo w trakcie negocjacji.

O tym, że polski rynek inwestycji komercyjnych ma się świetnie świadczą transakcje dokonywane w Warszawie przez inwestorów typu private equity. Teraz już nie tylko duże międzynarodowe instytucje stają właścicielami warszawskich biurowców, ale i polskie grupy kapitałowe, które dysponują odpowiednimi środkami na zakup średnich wielkości budynków biurowych, dzięki akumulacji zysków z kolejnych inwestycji.

– Dotąd inwestowaliśmy w nieruchomości biurowe głównie na rynkach regionalnych, choć kilka lat temu dokonaliśmy też epizodycznie zakupu części kamiennicy w Warszawie przy Alejach Jerozolimskich 27. Stołeczny rynek powierzchni biurowych ma bez wątpienia największe perspektywy rozwoju, dlatego teraz zdecydowaliśmy na inwestowanie wyłącznie w Warszawie. W sierpniu br. kupiliśmy budynek biurowy Alma przy ul. Marynarskiej 13 obok Galerii Mokotów o powierzchni całkowitej 8,2 tys. mkw., który jest w pełni wynajęty od 2002 roku. Długoterminowy plan inwestycyjny, który przyjęliśmy przewiduje sfinalizowanie zakupu kolejnego biurowca za pół roku – twierdzi prezes spółki Rotaria S.A. – Maciej Jaglarz, który jest nowym właścicielem biurowca.

Wzrost wartości transakcji

Pomimo zawirowań na międzynarodowych rynkach kapitałowych, na warszawskim rynku popyt na nieruchomości komercyjne nie słabnie. Według danych zawartych w raporcie Property Times Poland Q2 2011 firmy DTZ w ciągu pierwszego półrocza tego roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych ulokowano 1,1 miliarda euro, co stanowi blisko 60 proc. wszystkich transakcji zamkniętych w 2010 roku. Przy czym wzrosła średnia wartość transakcji z 40 do 60 milionów euro. Analitycy DTZ przewidują, że wartość transakcji w całym 2011 roku osiągnie poziom 2,5 miliarda euro.

Największym zainteresowaniem inwestorów cieszyły się w tym roku najlepsze nieruchomości z sektora handlowego i biurowego. Do największych transakcji należy sprzedaż centrum handlowego Galeria Mokotów przy wycenie 475 mln euro i centrum handlowego Promenada za kwotę 171 mln euro. Tylko 10 proc. wszystkich transakcji w Warszawie dotyczyło sektora powierzchni magazynowych. Stopy zwrotu na stołecznym rynku powierzchni handlowych i biurowych kształtują się na poziomie pomiędzy 6,25 proc. a 6,50 proc., a w przypadku powierzchni magazynowych 8,50 proc. (DTZ).

Źródło: PRESTIGE PUBLIC RELATIONS