Rynek mieszkaniowy: stabilne ceny i rekordy sprzedaży

814,25 pkt wynosi najnowszy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych Home Brokera i Open Finance – wskaźnika, który obrazuje realne zmiany cen mieszkań w największych miastach Polski. Aktualny poziom indeksu jest o 0,64 proc. niższy niż przed miesiącem i o 0,16 proc. niższy niż przed rokiem. Od prawie dwóch i pół roku (lato 2013 r.) trwa stabilizacja na rynku – ceny to lekko rosną, to lekko spadają. Indeks wyliczany jest na podstawie median z transakcji na rynku mieszkaniowym dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance, pokazuje on realną zmianę cen na rynku mieszkaniowym w największych miastach.

Warto zauważyć, że stabilizacja cen w skali kraju niekoniecznie musi oznaczać brak zmian w poszczególnych ośrodkach. Każde miasto powinniśmy właściwie postrzegać osobno, bo lokalny rynek nieruchomości pozostaje pod wpływem czynników, które 100 czy 200 kilometrów dalej mogą działać zupełnie inaczej.

Drożej w Krakowie i Łodzi, taniej w Lublinie

I właśnie tak to wygląda obecnie w Polsce. Przez ostatnich 12 miesięcy najbardziej ceny wzrosły w Krakowie (o 4,9 proc.) i Łodzi (o 4,2 proc.), a największy spadek zanotowaliśmy w Lublinie (o 8,2 proc.). W większości miast roczna zmiana ceny nie przekroczyła 2 proc., co należy uznać za stabilizację, a ta jest bardzo pożądana przez inwestorów.

Jedno się nie zmienia – najdroższe mieszkania są w Warszawie. I nic w tym dziwnego, wszak to największy rynek nieruchomości, zarówno mieszkaniowych, jak i użytkowych czy biurowych. Warszawa jest krajowym centrum biznesowym, akademickim i kulturalnym. Za metr kwadratowy mieszkania w stolicy trzeba średnio zapłacić 7259 zł. Przeciętna cena mieszkań w Warszawie utrzymuje się na poziomie 7-7,5 tys. zł za mkw. od wiosny 2013 r. Ale jest to miasto bardzo zróżnicowane pod względem oferty i dotyczy to zarówno rynku pierwotnego jak i wtórnego.

Deweloperzy budują zarówno osiedla na obrzeżach miasta, w których wiele mieszkań bez problemu mieści się w limicie cen programu Mieszkanie dla Młodych (do końca marca 2016 r. dla Warszawy będzie to 6 417,49 zł za mkw.), jak i luksusowe apartamentowce w prestiżowych dzielnicach, tam za metr kwadratowy zapłacić trzeba nawet cztery-pięć razy więcej. Nie inaczej jest z dostępnymi mieszkaniami z drugiej ręki. Najtańsze lokale (zwykle wymagające wkładu finansowego) nabyć można za 3,5-4 tys. zł za mkw., górnego limitu najdroższych właściwie nie ma, wg danych Home Brokera, najdroższy sprzedany w ubiegłym roku apartament w Warszawie kosztował 34 tys. zł za mkw.

Rekordowy 2015 rok

Choć na ostateczne podsumowanie roku zostało jeszcze trochę czasu, to można już z dużą dozą prawdopodobieństwa powiedzieć, że 2015 r. pod wieloma względami będzie na rynku nieruchomości rekordowy. Wielu deweloperów notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych notuje w tym roku najwyższą sprzedaż w historii, w niektórych wypadkach wzrost wolumenu sprzedanych mieszkań rok do roku przekracza 50 procent.

Na dodatek, od wielu lat deweloperzy nie byli tak aktywni w kwestii rozpoczynania nowych budów (83,7 tys. mieszkań przez ostatnich 12 miesięcy) i planowania kolejnych (94,8 tys. przez ostatni rok). To daje podstawy by sądzić, że 2016 rok również może być dla deweloperów co najmniej dobry. Należy jednak pamiętać o możliwych przeszkodach w postaci m.in. podatku bankowego (ryzyko spowolnienia akcji kredytowej w hipotekach) i szybkiego wyczerpania się puli pieniędzy w Mieszkaniu dla Młodych na przyszły rok (spadek popytu).

Z drugiej jednak strony, rynek mieszkaniowy (szczególnie pierwotny) nadal powinien być stymulowany przez rosnący w siłę najem. Fundusz Mieszkań na Wynajem kupuje od deweloperów gotowe mieszkania i wprowadza je na rynek, co może wkrótce sprowadzić do Polski zagranicznych inwestorów instytucjonalnych, nie brakuje też tych indywidualnych, którzy kupno mieszkania na wynajem traktują jako dobrą lokatę kapitału.

Marcin Krasoń,
Home Broker