Rynek finansowanie nieruchomości: Kasy oszczędnościowo- -budowlane – propozycje wymogów ich funkcjonowania Building Societies (Bausparen) – proposed requirements of their operation

Bolesław Meluch
Doradca Zarządu Związku Banków Polskich

Wskazując na podstawy społeczne funkcjonowania systemu kas oszczędnościowo-budowlanych, należy zaznaczyć, iż w Polsce w bardzo nikłym stopniu oferowane są kredyty o stałej stopie oprocentowania, szczególnie o niższym w porównaniu z warunkami rynkowymi oprocentowaniu. I właśnie to jest jednym z głównych argumentów potwierdzających, że kasy stanowią dobre rozwiązanie w nabywaniu mieszkania na własność.

Oszczędzanie na mieszkanie jest kolejnym z głównych elementów pozytywnie wyróżniających system kredytowania hipotecznego w ramach systemu kas. Dzięki oszczędzaniu i zapewnieniu – uzupełniająco, do stanu oszczędności – pożyczek budowlano-budowlanych, kredytobiorcy posiadają wkład własny, wymagany obecnie przepisami nadzorczymi. A to zwiększa dostępność kredytów hipotecznych.

Kolejnym elementem jest tworzenie systemu mobilizacji społecznego systemu oszczędnościowego, co wpływa pozytywnie na zrównoważony rozwój gospodarczy. Należy zwrócić uwagę, iż kasa oszczędnościowo-budowlana stanowi pewnego rodzaju samopomocowy układ wspierania szczególnie takich rodzin, które nie posiadają środków niezbędnych do uzyskania kredytu na zakup mieszkania, a przez długoletni okres oszczędzania zwiększają swoją zdolność kredytową, wymaganą przez banki. Układ samopomocowy pozwala zawierać z jego uczestnikami długoterminowe umowy na oszczędzanie na mieszkanie oraz na pożyczki budowlano-mieszkaniowe.

Należy przyjąć, iż nie powinno być ograniczeń w przyjmowaniu uczestników kasy, czyli wszyscy rezydenci Rzeczypospolitej mieliby możliwość podpisywania umów o oszczędzanie. Także wiek rezydenta w momencie zawierania umowy o długoletnie oszczędzanie nie powinien ograniczać prawa do zawarcia takiej umowy z kasą. Oznacza to, iż rodzice (dziadkowie) mogliby zakładać rachunki oszczędnościowe dla osób niepełnoletnich, co dawałoby duże korzyści dla beneficjentów w momencie nabywania mieszkania. Kasa oszczędnościowo- -Mieszkaniowa może być także dobrym systemem wspierającym budownictwo dla seniorów, tak istotne w związku z coraz większą liczbą seniorów w relacji do całej populacji. Wysokość dochodów uzyskiwanych przez rezydenta w momencie zawierania umowy o długoletnie oszczędzanie również nie powinna ograniczać prawa do zawarcia umowy z kasą.

Kolejną, wyróżniającą cechą kas, jest system premii mieszkaniowych, czyli dopłat do oszczędności uzyskanych w danym roku przez uczestnika. Ponieważ stanowią one wydatek budżetu państwa, w związku z tym do rozważenia przez decydentów powinna być powszechność premii. W Niemczech, gdzie ten system jest najbardziej rozwinięty, wprowadzono ograniczenia prawa do premii mieszkaniowej (która obecnie wynosi 49 euro dla każdego roku oszczędzania) wyłącznie do osób, które nie przekroczyły określonego poziomu dochodów rocznych. Uzasadnione jest to tym, iż z uwagi na trudności budżetowe, nie byłoby społecznie uzasadnione umożliwienie uzyskania premii mieszkaniowej także przez osoby o relatywnie wysokich dochodach (kasy niemieckie mają 33 miliony uczestników). W takiej sytuacji można by rozważyć, aby w polskich warunkach premie mieszkaniowe przysługiwały wyłącznie osobom, których dochody roczne w gospodarstwie jednorodzinnym (dochody uzyskiwane przez jedną osobę) nie przekroczyły np. 80 proc. wysokości przeciętnego wynagrodzenie brutto w gospodarce narodowej ogłaszanego przez GUS, a w gospodarstwie dwuosobowym (dochody uzyskiwane przez małżonków) nie przekroczyły 160 proc. Należałoby mieć także na uwadze, iż ograniczenie prawa do premii mieszkaniowej może mieć negatywny wpływ na liczbę uczestników (szczególnie nowych) systemu oszczędzania w kasach, co może pogarszać warunki ich funkcjonowania. Brak zachęty dla osób o relatywnie wyższych dochodach może w dużym stopniu ograniczyć zainteresowanie system tych osób, a tym samym oznaczać rezygnację z możliwości wspierania osób o niższych dochodach przez osoby o dochodach wyższych – jak to zwykle ma miejsce w systemach samopomocowych. Z uwagi na zasady funkcjonowania kasy oraz potrzebę zachęcenia wszystkich zainteresowanych oszczędzaniem i tzw. solidarność społeczną, słuszna wydaje się propozycja rezygnacji z limitowania wysokości dochodów uprawniających do uzyskania premii mieszkaniowej.

Wskazując na podstawy ekonomiczne, należy podkreślić, iż w układzie samopomocowym kasa nie powinna narażać na ryzyko uczestników przez korzystanie z rynku kapitałowego celem pozyskiwania kapitału.

Długoterminowe umowy na oszczędzanie zawierane mogłyby być na różnych warunkach: zarówno stopy procentowe dla oszczędności, jak również wysokość oprocentowania kredytu (oprocentowanie stałe na okres kredytowania, który mógłby wynosić np. maksymalnie 15 lat), powinny być przedmiotem wyboru uczestnika w ramach aktualnej oferty kasy, a oferta ta powinna wynikać z warunków makroekonomicznych w momencie zawierania umowy o oszczędzanie.

Kasa dysponowałaby funduszem, na który zwykle składają się zarówno środki wpłacane przez uczestnika kasy w określonym w umowie okresie oszczędzania i wysokości, premie mieszkaniowe wypłacane z budżetu państwa, do określonej ustawowo wysokości rocznych oszczędności każdego uczestnika kasy, przychody kasy z tytułu inwestowania oszczędności w ustawowo dozwolone instrumenty rynkowe, przychody kasy z tytułu uzyskiwanych spłat pożyczek budowlano-mieszkaniowych.

Pożyczki budowlano-mieszkaniowe wypłacane byłyby z tego funduszu kasy. Zasadą byłoby, iż uczestnik miałby prawo do pożyczki budowlano-mieszkaniowej, której wysokość stanowiłaby określoną ustawowo proporcję (np. 1:1) do zgromadzonych oszczędności (kapitał + odsetki) i uzyskanej przez poszczególnych uczestników premii mieszkaniowych. Natomiast wypłata pożyczki budowlano-mieszkaniowej następowałaby po uzyskaniu określonego w umowie o oszczędzanie poziomu środków i/lub zakończeniu okresu oszczędzania. Fundusz, którym dysponowałby uczestnik, po zgodnym z umową z kasą okresem oszczędzania lub osiągnięciu uzgodnionego w umowie o oszczędzanie poziomu, to: środki z oszczędzania, odsetki od tych środków, premie mieszkaniowe oraz pożyczka budowlano-mieszkaniowa.

Fundusz ten, w zależności od okresu oszczędzania i wysokości zadeklarowanych wpłat, pozwalałby przynajmniej na pokrycie wymaganego wkładu własnego przez uczestnika w przypadku aplikowania o bankowy kredyt hipoteczny. Fundusz mógłby być także wykorzystany w celu przeprowadzenia remontu posiadanej przez uczestnika kasy nieruchomości mieszkaniowej. Warunki oszczędzania w kasie powinny określać wymogi dotyczące czasu wydatkowania tych środków z funduszu na określny cel, a wykorzystanie środków z dysponowanego przez uczestnika kasy funduszu powinno być udokumentowane i zgodne z ich przeznaczeniem (nabycie ...