Rynek finansowania nieruchomości: Warunki zabudowy dla urządzeń wytwarzających energię ze źródeł odnawialnych Conditions of enclosing for energy producing equipment from renewable sources

Jarosław Pietraszkiewicz
Radca prawny

Zasadą jest, iż przedsięwzięcie może uzyskać pozytywną decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli spełnia między innymi przesłankę dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt. 1) u.o.p.z.p. Organy administracji, wydając pozytywną decyzję o warunkach zabudowy, muszą zatem stwierdzić, iż „co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu”.

Nie jest to jednak zasada bezwzględna i doznaje wyłączenia między innymi w sytuacji opisanej w art. 61 ust. 3 u.o.p.z.p. Wyłączenie takie zachodzi na przykład, gdy inwestor zamierza uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla urządzeń infrastruktury technicznej.

Oznacza to, iż spełnienie przesłanki dobrego sąsiedztwa nie jest wymagane wobec przedsięwzięć polegających na budowie elektrowni wiatrowych, elektrowni wodnych oraz elektrociepłowni na biogaz. Biorąc pod uwagę specyfikę tych inwestycji, zwykle nie może być mowy o dostosowaniu cech zabudowy powstającej do cech zabudowy istniejącej. Co prawda, pojęcie urządzeń infrastruktury technicznej nie jest zdefiniowane w przepisach prawa, niemniej jego znaczenie zostało doprecyzowane w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 2 marca 2011 r. (sygn. akt. II OSK 2251/10) stwierdził, iż podstawową wykładnią przy interpretacji pojęcia „infrastruktura techniczna” powinna być „wykładnia językowa (gramatyczna), której zasady nakazują w przypadku braku definicji legalnej danego pojęcia, nadawać mu znaczenie możliwie najbliższe potocznemu rozumieniu danego wyrazu lub zwrotu”. Podobnie w wyroku z dnia 21 kwietnia 2010 r. (sygn. akt. II OSK 310/10) NSA stwierdził, iż „wykładnia celowościowa nie może bowiem pozostawać w sprzeczności z regułami wykładni językowej. Sam fakt „specyfiki” jakiegoś terminu (bez względu na to, jak będzie pojmowana ta cecha) nie eliminuje potrzeby uwzględnienia w toku stosowania prawa w pierwszym rzędzie reguł wykładni językowej.”

Na podstawie wyroku NSA z dnia 2 marca 2011 r. (sygn. akt. II OSK 2251/10) można przyjąć, iż infrastruktura techniczna to urządzenia przesyłowe i związane z nimi obiekty w zakresie energetyki, dostarczania ciepła, wody, usuwania ścieków i odpadów, transportu itp. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, prawidłowe – przy ustalaniu treści pojęcia urządzeń infrastruktury technicznej – było w powyższej sprawie odwoływanie się przez kasatora do słownikowej definicji „infrastruktury technicznej” i uzupełniająco, wskazywanie na wykładnię systemową bazującą na regulacjach zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz ustawie Prawo energetyczne. NSA w przedmiotowym orzeczeniu stwierdził jednoznacznie, iż „Elektrownie wiatrowe są urządzeniami infrastruktury technicznej w rozumieniu art. 61 ust. 3 u.p.z.p.”

Przytoczone orzeczenia ...