Rynek finansowania nieruchomości: Rządowy program pomocy państwa w zakupie pierwszego mieszkania

Bogusław Białowąs
Zastępca Dyrektora, Departament Usług Agencyjnych, Bank Gospodarstwa Krajowego

Ustawa w sposób szczegółowy określa zasady udzielania przez Bank Gospodarstwa Krajowego finansowego wsparcia w związku z nabyciem – na rynku pierwotnym – pierwszego lokalu mieszkalnego, albo domu jednorodzinnego

Program kierowany jest do:

• małżonków
• osób samotnie wychowujących dzieci
• osób samotnych (tzw. singli).

Dodatkowo, dla osób, które we własnym zakresie, systemem gospodarczym, realizują budowę pierwszego własnego mieszkania – ustawowe przepisy regulują zasady zwrotu części wydatków poniesionych na zakup materiałów budowlanych.

Program Mieszkanie dla młodych (MdM) będzie funkcjonował do końca 2018 r. Według szacunków Banku Gospodarstwa Krajowego, w ciągu pięciu lat, przy maksymalnych łącznych dopłatach w wysokości 3,5 mld zł, możliwe będzie wygenerowanie inwestycji na poziomie 34 mld zł.

Elementem, który zasługuje na szczególną uwagę, jest fakt, iż wprowadzenie ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi zbiegło się w czasie z wejściem w życie Rekomendacji S KNF, która nakazuje obowiązek posiadania przez potencjalnego kredytobiorcę minimum 5 proc. wkładu własnego przy zaciąganiu zobowiązania kredytowego na zakup nieruchomości. Ponieważ, w zależności od rodzaju beneficjentów, budżet państwa dopłaca około 10 lub 15 proc. do wartości nabywanej nieruchomości – można powiedzieć, że program MdM doskonale wkomponował się w oczekiwania rynku i zapewnił młodym ludziom wymagany Rekomendacją S poziom wkładu własnego.

Warunki szczegółowe

Osoby fizyczne, które aplikują o przydział środków budżetowych, powinny spełniać określone ustawowo warunki. Wniosek o dofinansowanie wkładu własnego może być złożony przez nabywcę za pośrednictwem instytucji kredytującej (bak komercyjny) do Banku Gospodarstwa Krajowego najpóźniej do końca roku kalendarzowego, w którym ukończył 35 lat (w przypadku małżonków warunek dotyczy młodszego z nich). Przyszły beneficjent nie powinien wcześniej posiadać własnego lokum, ani także korzystać z pomocy państwa w ramach programu „Rodzina na Swoim” – bowiem program przewiduje udzielenie pomocy tylko i wyłącznie na zakup pierwszego własnego mieszkania.

Dodatkowo istnieje ograniczenie, zgodnie z którym beneficjent wsparcia (w przypadku małżeństw żaden z małżonków) do dnia zawarcia umowy ustanowienia lub przeniesienia własności nabywanego mieszkania, nie był i nie jest właścicielem:

• innego lokalu lub domu
• właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden niezależny lokal mieszkalny.

To samo ograniczenie dotyczy również spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny. Z programu nie zostały natomiast wyłączone osoby, które posiadają lub posiadały część ułamkową prawa własności mieszkania.

Kolejnym warunkiem koniecznym jest to, by nieruchomość (dom, albo mieszkanie) nabywana przy udziale dopłat z budżetu państwa, spełniała ustawowe warunki powierzchni i ceny.

Limit powierzchni

Powierzchnia nabywanego mieszkania nie może przekroczyć 75 m2, a w przypadku domu jednorodzinnego – 100 m2 powierzchni użytkowej.

Jeżeli natomiast w dniu składania wniosku o udzielenie finansowego wsparcia osoba samotna lub małżonkowie wychowywali troje i więcej dzieci – wówczas limit powierzchni zostaje zwiększony odpowiednio o 10 m2, uzyskując poziom 85 m2 w przypadku mieszkania i 110 m2 w przypadku domu jednorodzinnego.

Limity cenowe

Ustawodawca – podobnie, jak w programie Rodzina na Swoim – wprowadził górny limit cenowy 1 m2 nabywanej nieruchomości. Zgodnie z delegacją przepisu ustawowego, maksymalna cena zakupu 1 m2 nie może przekroczyć wartości 110 proc. średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych obowiązującego w gminie, na terenie której znajduje się nieruchomość (tzw. średni wskaźnik wojewody).

Średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 publikowany jest przez właściwych wojewodów raz na pół roku i na jego podstawie (podobnie, jak w przypadku RnS) Bank Gospodarstwa Krajowego raz na kwartał ogłasza stosowne wartości obowiązujące w danych lokalizacjach.

Kredyt hipoteczny

Nieodłącznym elementem programu jest również kredyt hipoteczny zaciągnięty w banku komercyjnym. Również i tu ustawa przewidziała pewne szczegół...