Rynek finansowania nieruchomości: Rozwój kredytów mieszkaniowych w Polsce Mortgage Loans Development in Poland

Wojciech Kwaśniak

Wzrost liczby i wartości kredytów

W ciągu ostatnich 10 lat liczba kredytów mieszkaniowych znajdujących się w bilansie banków wzrosła sześciokrotnie (z 290 tys. do 1 732 tys. sztuk), a ich wartość aż szesnastokrotnie (z 20,0 mld do 321,8 mld zł). Średnia wartość udzielonego kredytu wzrosła w tym okresie z ok. 70 tys. do ponad 185 tys. zł.

Determinanty rozwoju portfela przed światowym kryzysem finansowym

Szybki rozwój portfela kredytów mieszkaniowych w latach 2002- 2008 był wynikiem oddziaływania czynników o charakterze popytowym i podażowym, a szczególnie:

• rosnących dochodów gospodarstw domowych
• napływu finansowania zagranicznego
• redukcji stóp procentowych
• silnego łagodzenia standardów kredytowych
• upowszechnienia niskooprocentowanych kredytów walutowych
• dużego zapotrzebowania na mieszkania
• szybko rosnących cen nieruchomości (w Polsce i innych krajach)
• relatywnie niskiej początkowej wartości portfela kredytów mieszkaniowych w bankach i dobrej jakości tego portfela

Spadek tempa wzrostu po wystąpieniu światowego kryzysu finansowego

Przyczyny spowolnienia tempa wzrostu kredytów mieszkaniowych w ostatnich latach to:

• pogarszające się perspektywy wzrostu gospodarki, słabnący popyt inwestycyjny oraz pogarszająca się sytuacja ekonomiczna gospodarstw domowych
• wstrzymanie popytu na skutek korekty cen na rynku nieruchomości
• rosnące nasycenie potrzeb kredytowych w latach wcześniejszych
• zmniejszenie limitów cenowych w programie „Rodzina na swoim”, a w końcu całkowite jego wstrzymanie
• zaostrzenie polityki kredytowej w niektórych bankach (zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów i warunków kredytowania)
• niekorzystna relacja przeciętnych cen mieszkań do przeciętnych wynagrodzeń
• zmiany regulacyjne 2010-2011: analizy UKNF wskazują, że czynnik regulacyjny nie stanowi istotnej bariery

Ewolucja struktury walutowej po 2008 r.

Stopniowa przebudowa struktury walutowej portfela kredytów mieszkaniowych to efekt działań nadzoru oraz wzrostu świadomości znaczenia ryzyka kursowego w bankach i u klientów. W konsekwencji, w maju 2013 r., portfel kredytów mieszkaniowych wynosił 151,7 mld PLN, 41,6 mld CHF oraz 7,6 mld EUR.

BIEŻĄCA CHARAKTERYSTYKA PORTFELA KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH

Znaczenie w bilansie sektora bankowego

Na koniec maja 2013 r. wartość kredytów mieszkaniowych przekroczyła 330 mld zł. Stanowiły one 23,3 proc. sumy bilansowej sektora bankowego i 40 proc. należności od sektora niefinansowego. Udział kredytów mieszkaniowych walutowych wynosi obecnie 12,8 proc. sumy bilansowej sektora bankowego i 68,2 proc. należności walutowych od sektora niefinansowego.

Struktura ilościowa i jakościowa

Szybki rozwój portfela kredytów mieszkaniowych doprowadził do znacznego wzrostu wartości aktywów długoterminowych. W ujęciu ilościowym, w portfelu dominują kredyty złotowe, a w ujęciu wartościowym – kredyty walutowe, co wynika z blisko dwukrotnie wyższej, przeciętnej wartości kredytu walutowego.

Na koniec 2012 r. struktura portfela była następująca:

• struktura ilościowa: kredyty złotowe – 980 tys. sztuk, tj. 58,4 proc.; kredyty walutowe – 700 tys. sztuk, tj. 41,6 proc. (w tym 580 tys. w CHF, 113 tys. w EUR i 6 tys. w pozostałych walutach)
• struktura wartościowa: kredyty złotowe – 143,5 mld zł, tj. 44,6 proc.; kredyty walutowe – 178,3 mld zł, tj. 55,4 proc. (144,6 mld zł w CHF, 31,4 mld zł w EUR i 2,3 mld zł w pozostałych walutach)
• przeciętna wartość kredytu: złotowe – 141,5 tys. zł, walutowe – 253,0 tys. zł.

Tempo wzrostu akcji kredytowej w krajach UE w 2012 r. (%)

Chociaż tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych uległo obniżeniu w ostatnich latach, to utrzymuje się na wyższym poziomie niż w większości krajów UE.

Plany banków na 2013 r.

W 2013 r. banki planują wzrost wartości kredytów mieszkaniowych o 2 proc. r/r. – udzielanych w złotych o 13 proc., przy jednoczesnym spadku portfela kredytów udzielanych w walucie obcej o 7 proc. Realizację ich planów może utrudniać silne osłabienie tempa wzrostu gospodarki i pogorszenie perspektyw jej rozwoju na skutek niekorzystnej koniunktury za granicą, spadku popytu krajowego na skutek pogarszającej się sytuacji na rynku pracy (wzrost bezrobocia, pierwszy od kilkunastu lat spadek realnych wynagrodzeń) oraz konieczności dostosowania fiskalnego.

Wzrost koncentracji produktowej w niektórych bankach

Koncentracja produktowa w niektórych bankach jest bardzo wysoka. Prowadzi to do znacznego uzależnienia ich sytuacji finansowej od:

• jakości kredytów mieszkaniowych
• sytuacji na rynku nieruchomości
• sytuacji na rynku walutowym
• wysokości stóp procentowych kształtowanych przez zagraniczne władze monetarne (ze względu na wysoki udział kredytów walutowych).

Jakość portfela kredytowego

Osłabienie gospodarki będzie wywierało negatywną presję na jakość portfela kredytowego, ale silne złagodzenie polityki pieniężnej ogranicza koszty obsługi kredytów i prowadzi do poprawy sytuacji finansowej części kredytobiorców. Obserwujemy stały wzrost udziału kredytów mieszkaniowych zagrożonych w kredytach mieszkaniowych ogółem. W maju 2013 r. wartość zagrożonych kredytów mieszkaniowych wynosiła 9,8 mld zł, a ich udział w kredytach mieszkaniowych ogółem wynosił 3,0 proc., zaś udział kredytów przeterminowanych >30 dni wyniósł 4 proc. i wykazuje tendencję rosnącą.

Relatywnie niski wolumen kredytów mieszkaniowych walutowych, ze stwierdzoną utratą wartości (1,9 proc. w maju 2013 r.), w porównaniu do odpowiedniego wolumenu kredytów złotowych (4,2 proc. w maju br.), jest w znacznej części efektem przewalutowań złych kredytów walutowych na złote w momencie objęcia ich procesem windykacji. Celem tego typu działań, stosowanych przez banki, jest dążenie do ograniczenia ryzyka kursowego.

Po dokonaniu korekty (uwzględniającej przewalutowania), można stwierdzić, że na koniec 2012 r. jakość kredytów złotowych (2,67 proc.) była lepsza niż kredytów walutowych (2,93 proc.).

Pomimo relatywnie niskiego udziału kredytów zagrożonych, portfel kredytów mieszkaniowych generuje istotne ryzyko wynikające z:

• koncentracji portfela – w aktywach 10 banków znajduje się ponad 80 proc. kredytów mieszkaniowych stanowiących ponad 32 proc. ich sumy bilansowej
• wysokiego udziału kredytów walutowych – kredyty te stanowią ponad 54 proc. portfela kredytów mieszkaniowych
• wysokiej wartości LtV znacznej częś...