Rynek finansowania nieruchomości: Odwrócona hipoteka – czy dobrze rozumiemy, jak funkcjonuje?

Bolesław Meluch
Doradca Zarządu Związku Banków Polskich

Prawda pierwsza:

określenie „odwrócona hipoteka” powinno być odnoszone wyłącznie do odwróconego kredytu hipotecznego.

Nazwa „odwrócona hipoteka” jest dosłownym tłumaczeniem angielskiego pojęcia „reverse mortgage”. Jak wiadomo, słowo „mortgage” w języku angielskim ma dwa znaczenia: zarówno kredyt hipoteczny (używane jest zarówno ze słowem „loan”, jako kredyt, ale też samodzielnie), jak i samą hipotekę, czyli ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, wpisane do księgi wieczystej.

Gdyby przyjąć literalnie, iż chodzi o hipotekę, to powstałaby trudność, jak wyjaśnić znaczenie słowa „odwrócenie”. Stąd wniosek, iż mimo używania nazwy „odwrócona hipoteka” do różnych produktów, odnosi się ona jednak do odwróconego kredytu hipotecznego.

Określenie „odwrócony kredyt hipoteczny” ma tu szczególnie istotne znaczenie: odwrócony, czyli biorąc pod uwagę semantykę tego słowa, to zamieniony. Zamieniony, ponieważ wypłata kredytu (kapitału) w okresie trwania umowy kredytowej nie wymaga spłaty odsetek i kapitału w okresie kredytowania. Ale jednocześnie wartość zabezpieczenia pomniejsza się o wypłaconą wartość kredytu – zwykle jest ona pomniejszana o stałą ratę do określonej wartości wskaźnika kredytu do wartości nieruchomości – LtV. Czyli, odwrotnie niż w kredycie hipotecznym, w ramach którego w miarę spłaty rat kapitałowo-odsetkowych zmniejsza się obciążenie kosztami odsetek i samo zadłużenie – w odwróconym kredycie hipotecznym raty kapitałowo-odsetkowe nie są spłacane, a kumulowane (ale nie są kapitalizowane, mimo braku spłaty), a tym samym spłata zadłużenia następuje na koniec okresu kredytowania (typowo po przejęciu przez bank nieruchomości po śmierci beneficjenta kredytu). Odwrócone są więc: kolejność i znaczenie kapitału i odsetek.

W badaniu przeprowadzonym na zlecenie Komisji Europejskiej w sierpniu 2008 r. „Study on Equity Release Schemes in the EU” stosuje się ogólną nazwę Equity Release Schemes (ERS) – dlatego, że chodzi o tzw. monetyzację nieruchomości, czyli uwolnienie środków (uzyskanie środków płynnych) z wykorzystaniem nieruchomości (należącej do kategorii aktywów niepłynnych). Także i dlatego, aby rozdzielić dwa produkty – sprzedażowy i kredytowy.

Prawda druga:

model kredytowy odwrócony kredyt hipoteczny i model sprzedażowy to dwa zupełnie odrębne produkty, które nie powinny występować pod jedną nazwą „odwrócona hipoteka”.

We wspomnianym raporcie dla Komisji Europejskiej, w drugim akapicie Podsumowania stwierdza się, iż monetyzacja (ERS) przyjmuje dwie formy: model kredytowy ERS, znany jako „reverse mortgage” lub kredyt dożywotni („lifetime loan”), lub model sprzedażowy ERS, znany jako „home reversions”, który można przetłumaczyć jako przeniesienie własności w zamian za zachowanie pewnych praw. Tymi prawami może być prawo zamieszkania, ale także wypłata świadczeń. Z tego wynika, iż reverse mortgage nie obejmuje wszystkich modeli, a wyłącznie model kredytowy.

W raporcie (str. 2) autorzy odnoszą się do nazwy stosowanej w Niemczech: nazwa ERS w języku niemieckim to „Immobilienverzehr”, która w dosłownym tłumaczeniu oznacza „zjadać własny dom (konsumować mieszkanie)”, a nazwa „umgekehrter Hypothekenkredit” (model kredytowy) to literalnie właśnie reverse mortgage, na co wskazują autorzy raportu dla Komisji. Tym samym używana powszechnie nazwa „odwrócona hipoteka” („reverse mortgage”) jest jednym z elementów „Equity Release Scheme” i w żadnym razie nie odnosi się do modelu sprzedażowego.

A najważniejszą różnicą między tymi modelami jest fakt, iż w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego właścicielem pozostaje, do końca swoich dni, kredytobiorca, czyli senior. W modelu sprzedażowym – odwrotnie. Świadczeniodawca przejmuje tytuł własności nieruchomości.

Prawda trzecia:

oferowane produkty sprzedażowe pod nazwami marketingowymi: odwrócona hipoteka, renta dożywotnia, renta hipoteczna czy też umowa dożywotnia, oparte są o przepisy kodeksu cywilnego odnoszące się do relacji między osobami bliskimi, które to przepisy nie regulują działalności gospodarczej.

Mając na uwadze polskie przepisy dotyczące zawierania umów o świadczeniach dożywotnich, można stwierdzić, iż nie ograniczają one zawierania umów cywilnoprawnych zarówno w oparciu o Kodeks cywilny, jak i stosunki umowne (umowy nienazwane). Jest to szczególnie istotne w przypadku modelu sprzedażowego ERS, ponieważ z uwagi na bezpieczeństwo beneficjentów w tym modelu, stosowane są przez oferujące te produkty firmy działające zgodnie z prawem spółek handlowych, jednoczesne i uzupełniające przepisy zarówno odnoszące się do umowy dożywocia, jak i do renty dożywotniej. W takim przypadku produkt sprzedażowy ani nie jest rentą dożywotnią (zastosowane są przecież jednocześnie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy dożywotniej), ani też nie jest umową dożywotnią (zastosowane są jednocześnie przepisy KC dotyczące renty dożywotniej, a więc inne niż przepisy dotyczące umowy dożywotniej). Opierając się na Kodeksie cywilnym, nie powinno się mieszać przepisów z różnych instytucji prawnych, w tym przypadku umowy dożywocia i renty dożywotniej.

Należy zwrócić uwagę, iż na potrzeby oferujących produkty sprzedażowe ERS wykreowano jeszcze jeden produkt ze specyficzną nazwą – rentę hipoteczną. To nie oznacza, że ta nowa konstrukcja prawna jest nazwana – renta hipoteczna w polskich przepisach nie jest rozpoznawalna. Wszystko to sprawia, iż używanie zamiennie nazw: renta hipoteczna, renta dożywotnia, umowa dożywocia i odwrócona hipoteka mogą stwarzać wrażenie, iż świadomość i rozpoznawalność różnic między produktami kredytowymi i sprzedażowymi wielu uczestników rynku mogłaby być ograniczona. Co nie jest bez znaczenia dla bezpieczeństwa beneficjentów. Zdaniem autora, w każdym tak różnie nazwanym produkcie, mamy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości z prawem dożywocia, co zostało potwierdzone przez Ministerstwo Gospodarki w opublikowanym w lipcu 2014 roku uzasadnieniu do projektu ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym, w którym słusznie wskazuje się, iż „kodeksowa umowa dożywocia nie powinna stanowić podstawy prawnej do wykonywania działalności gospodarczej dotyczącej umów dożywocia. Kodeksowy model uregulowania służy bowiem przede wszystkim przekazywaniu nieruchomości młodszemu pokoleniu, uzasadnionemu istnieniem silnych więzi rodzinnych, które są gwarancją zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania po tym, jak przeniósł majątek na rzecz zstępnych lub innych osób bliskich.” I dalej, w uzasadnieniu do projektu uznano, iż „W warunkach działalności gospodarczej podstawowe założenie kodeksowej umowy dożywocia, jako stosunku między członkami rodziny albo chociaż związanymi innymi bliskimi więzami społecznymi, nie ma zastosowania. Występujące na rynku oferty mają charakter umowy przedsiębiorca-konsument, której przedmiotem jest usługa o stricte finansowym charakterze.”.

Prawda czwarta:

„uwalnianie wartości ekonomicznej” nieruchomości musi być oparte o rachunek ekonomiczny – rozumienie zasad ekonomicznych przez beneficjentów tych produktów może uczynić ich oczekiwania bardziej realnymi.

Dotychczasowe opinie o instrumentach „uwalniania ...