Rynek finansowania nieruchomości: O projekcie dyrektywy w sprawie umów kredytowych związanych z nieruchomością mieszkalną

Norbert Jeziolowicz
Dyrektor Zespołu Bankowości Detalicznej i Rynków
Finansowych w Związku Banków Polskich

Komisja Europejska od początku miała pewien problem z określeniem politycznych i merytorycznych celów tej regulacji, a właściwie to jej poglądy ewoluowały w trakcie prac. I jak to zazwyczaj się kończy: szukając kompromisu z różnymi grupami interesariuszy, stopniowo odchodzono od pierwotnych założeń w kierunku materiału bardziej eklektycznego, bez precyzyjnie określonych celów. Oczywiście, nie można twierdzić, iż wspieranie rozwoju jednolitego rynku czy ochrona potencjalnych kredytobiorców nie są godnymi poparcia ideami, jednak wydaje się, że standardy legislacyjne działalności banków powinny uwzględniać także inne przesłanki.

Intelektualne korzenie projektu dyrektywy sięgają jeszcze połowy ubiegłej dekady i czasów sprzed kryzysu oraz upadku banku Lehman Brothers. Jeszcze w 2005 roku opublikowana została „Zielona księga – kredyt hipoteczny w UE”. Materiał takiej rangi służy do wywołania debaty na forum europejskim i zebrania przez Komisję opinii uczestników rynku, które powinny następnie posłużyć jako punkt wyjścia do kolejnego etapu prac legislacyjnych – czyli białej księgi na dany temat, przedstawiającej oficjalny pogląd Komisji Europejskiej i określającej założenia do przygotowania projektu odpowiedniego aktu prawnego. Przedłużające się prace oraz nieprzewidywalny czynnik w postaci zwykłego pecha spowodowały, iż projekt białej księgi udostępniony został dopiero w grudniu 2007 roku. Do końca pierwszego półrocza roku kolejnego udało się co prawda przeprowadzić odpowiednie konsultacje, jednak początek kryzysu na rynku kredytów hipotecznych w USA doprowadził do sytuacji poddawania w wątpliwość dotychczasowych reguł funkcjonowania rynku finansowania. Dlatego też zwlekano z opublikowaniem finalnej wersji białej księgi, do czasu pojawienia się wiarygodnych wniosków dotyczących kryzysu na północnoamerykańskim rynku subprime.

Ten niespodziewany rozwój wypadków spowodował, iż w obliczu rozszerzającego się kryzysu na rynkach finansowych straciły wagę wszystkie wcześniejsze uzgodnienia i konsultacje. I tak na przykład priorytetowy charakter straciły takie obszary, jak zwiększenie dywersyfikacji produktów kredytowych czy też ułatwienia dla mobilności klientów. Natomiast dowartościowane zostało zapewnienie odpowiednio konserwatywnego podejścia do badania zdolności kredytowej konsumentów. Dodatkowo też organy nadzoru nad rynkiem finansowym w wielu krajach wprowadziły w trybie pilnym wiele lokalnych regulacji o charakterze prewencyjnym, które także w istotny sposób zmieniły politykę kredytową europejskich banków.

I tak, po prawie siedmiu latach wytężonego wysiłku nad rozpracowaniem tego zagadnienia, omawiane obecnie projekty dyrektywy odzwierciedlają przekonanie Komisji opierające się o wnioski z kryzysu subprime, obowiązujące już wcześniej standardy jednolitego rynku (jak jednolity formularz informacyjny ESIS), dotychczasowe doświadczenia zebrane w trakcie implementacji dyrektywy o kredycie konsumenckim oraz tradycyjne już postulaty zgłaszane przez organizacje konsumenckie. Podobnie, jak ma to miejsce w wielu innych europejskich materiałach, można i tutaj zaobserwować absolutny brak wiary czy zrozumienia dla roli sił konkurencji rynkowej dla utrzymania odpowiedniego poziomu ochrony praw konsumenta.

Będący obecnie przedmiotem konsultacji i dyskusji projekt dyrektywy nie zmienia może podstawowych zasad ekonomiki rynku kredytów hipotecznych, tym niemniej, z punktu widzenia uczestników naszego lokalnego rynku, spowoduje konieczność zmiany kilku mocno zakorzenionych w tradycji przyzwyczajeń.

Najważniejszy chyba kierunek zmian będzie się raczej rozgrywał bezpośrednio poza sektorem bankowym, ponieważ po raz pierwszy Komisja Europejska potraktowała wszelkie kwestie związane z pośrednikami finansowymi bardzo poważnie, a w wielu miejscach nawet zrównując takich przedsiębiorców w prawach i obowiązkach z bankami, a w poszczególnych przepisach oba rodzaje podmiotów wymieniane są równorzędnie. Po raz pierwszy stanowczo stwierdzono, że świadczenie usług w zakresie pośrednictwa kredytowego wymaga uzyskania specjalnej licencji, a podmioty taką działalność wykonujące muszą podlegać niezależnemu państwowemu nadzorowi. Taka sama zasada dotyczyć ma także niebankowych podmiotów udzielających kredytu hipotecznego. Takie podejście jest zdecydowanie odmienne w stosunku np. do rozwiązań wprowadzonych w dyrektywie o kredycie konsumenckim, gdzie kwestia pośrednictwa i doradztwa potraktowana jest jedynie śladowo i bez wyrażania kategorycznych stwierdzeń. Oczywiście, można uznać za pewne, że zmiana otoczenia prawnego działalności doradców finansowych przełoży się także na wypracowany w poprzednich latach model takiej współpracy, a w konsekwencji ...