Rynek Finansowania Nieruchomości: Majątek w mieszkaniach / Residential wealth

Hanna Milewska-Wilk
Ekspert Stowarzyszenia
Mieszkanicznik

Nieruchomości wymagają jednak ciągłej dbałości i analizy sytuacji rynkowej, nie są „bezobsługowe”. Ten sektor usług, nie tylko dla firm, dynamicznie się rozwija. Czy i jak będziemy wykorzystywać nasz nieruchomościowy majątek?

Zmiana mentalności: od „trzeba gdzieś mieszkać” do „inwestycja w mieszkanie”

Polacy uczą się od niespełna 30 lat znów tego, ile warte są nieruchomości i jakiej wymagają pracy. Dotyczy to i mieszkań, i domów, ale też znaczących zmian w strukturze gospodarstw rolnych i nieruchomości użytkowych. O ile rolnicy przeszli dość szybko do stadium zorganizowanej działalności gospodarczej z wykorzystaniem ziemi i jej wartości do rozwijania potencjału produkcji, to z nieruchomościami mieszkalnymi sprawa jest nieco inna.

Wielu mieszkańców bloków dowiaduje się często ze zdumieniem, za ile sąsiedzi sprzedali swoje mieszkanie, a coraz częściej wprowadzają się tam po remoncie nie nowi właściciele, ale najemcy. Domy, budowane ponad 30-40 lat temu metodą gospodarczą, ze „zdobywanych” materiałów, wymagają albo bardzo kosztownych remontów, albo są w utrzymaniu „skarbonką bez dna” przy rosnących cenach energii. Często też okazuje się, że dla ewentulanych nabywców ważna jest przede wszystkim działka, a sam budynek jest raczej przeszkodą.

Młode, usamodzielniające się pokolenia mają problem i znają wartość dachu nad głową: przez wysokość kredytu hipotecznego i jego rat, płacąc co miesiąc czynsz najmu lub jedynie marząc o samodzielności, bo sytuacja finansowa rodziny na nią nie pozwala. Rośnie jednak zamożność gospodarstw domowych, rosną płace i spada bezrobocie, coraz więcej też się buduje – i mieszkań, i domów. Jednocześnie to wyczekane i zakredytowane mieszkanie staje się kotwicą trzymającą w miejscu ludzi, którzy mają lepsze oferty pracy – ale w innym mieście. Pojawiają się więc właściciele mieszkający w najmowanych lokalach – na razie zjawisko niewielkie, ale rosnące w związku z dziedziczeniem nieruchomości. Nakładają się na to jeszcze bardzo niskie w ostatnich dwóch latach stopy procentowe, zarówno dla kredytów hipotecznych, jak i dla oszczędności. W takiej sytuacji nieruchomości są bardzo atrakcyjne, choćby tylko jako sposób na utrzymanie wartości majątku. Pojawiły się też rekalmy oferujące „inwestowanie w mieszkania” i kuszące stopami zwrotu z najmu.

Po wejściu Polski do Unii Europejskiej znacznie rozbudowaliśmy i rozwinęliśmy całą infrastrukturę, od wodociągów i dróg zaczynając, na sieciach logistycznych i galeriach handlowych w każdym większym mieście kończąc. Zmiany na podobną skalę w całym sektorze mieszkaniowym dopiero nabierają tempa, ale przejście od „przydzielania” mieszkań do inwestowania w nie już się zaczęło.

Zmiany na rynku: dane i trendy

Od kilku kwartałów deweloperzy biją kolejne rekordy: ilości rozpoczętych inwestycji, sprzedanych mieszkań, wysokości cen i obrotów. Zmiany w statystykach dotyczących ilości udzielanych kredytów hipotecznych nie nadążają za tymi o sprzedaży z rynku pierwotnego. Również kwartalne i roczne raporty NBP pokazują znaczny strumień gotówki wciąż płynący do nieruchomości od klientów detalicznych. Rynek pierwotny mieszkań to jednak tylko część obrazu – bardzo wiele ciekawych zjawisk dotyczy starszego zasobu mieszkaniowego, jak i powrotu państwa i samorządów do polityki mieszkaniowej.

W statystykach cen, poza podziałami uwzględniającymi duże ośrodki miejskie, sąsiadujące z nimi powiaty i tereny wiejskie, widoczne jest też coraz bardziej róznicowanie się cen nieruchomości ze względu na ich standard, widok z okna, sąsiedztwo, dzielnicę. Stabilne lub rosnące ceny nieruchomości mieszkalnych w miastach i skupiony tam obrót przykrywają nieco inną prawidłowość: spadające ceny domów poza obszarami atrakcyjnymi turystycznie i w odłegłości ...