Rynek finansowania nieruchomości: Mądrością jest sztuka uczenia się na błędach

dr Zbigniew Krysiak
Szkoła Główna Handlowa, Zakład Zarządzania Ryzykiem, Instytut Finansów Korporacji i Inwestycji

Według mnie kluczowym wyzwaniem dla istotnego postępu w rozwoju rynku nieruchomości na najbliższe 10 lat jest dywersyfikacja źródeł i instrumentów finasowania nieruchomości. Banki w Polsce nie są w stanie nadal dźwigać ciężaru wzrostu finansowania z kredytów ze względu na obecnie bardzo duży ich udział w stosunku do sumy bilansowej, a tym samym wysoki poziom kumulacji ryzyka w sektorze bankowym. W związku z tym występuje silna potrzeba pozyskiwania źródeł finansowania z rynku kapitałowego przez emisję różnego typu instrumentów dłużnych.

Około 13 lat temu, w 2002 r., na III międzynarodowej konferencji organizowanej przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych w dniach 17-18 września w Warszawie przedstawiłem bardzo konserwatywną prognozę wzrostu portfela kredytowego w bankach do poziomu 250 mld PLN w persepktywie 15 lat1.

41Prognoza ta nie obejmowała finansowania nieruchomości z innych źródeł niż tradycyjny kredyt bankowy. Jak wynika z danych, stan portfela obecnie wynosi ok. 350 mld PLN, co stanowi więcej niż prognozowałem. Pamiętam, że przedstawiana wówczas prognoza budziła wśród uczestników konferencji wielkie wątpliwości i niewiarę w możliwość jej realizacji. Jak widzimy, nie tylko została ona zrealizowana, ale także przekroczona. Należy dodać, że sporządzana prognoza przyjmowała wiele założeń, które zostały w pewnym sensie odzwierciedlone przeze mnie w sześciu tezach, które wówczas przedstawiłem. Warto dodać, że wiele z tych tez nadal jest aktualnych. Założenia te powodowały, że planowany wzrost kredytów w bankach był limitowany do 250 mld PLN ze względu na potrzebę ograniczenia ryzyka banków. Tak więc prognoza ta nie uwzględniała potrzeby finansowania z długoterminowych instrumentów dłużnych, takich jak np. listy zastawne.

Problem finansowania nieruchomości z listów zastawnych był dyskutowany już przed 2000 r., kiedy to przygotowywano się do tworzenia banków hipotecznych w Polsce. Wówczas pojawiały się głosy ekspertów o umożliwieniu bankom komercyjnym emitowania listów zastawnych w ograniczonym zakresie. Z tej możliwości nie skorzystano, co przyczyniło się do marginalizacji tego instrumentu, a skala działalności banków hipotecznych w tym zakresie nie odegrała istotnej roli. Obecnie podjęto kolejne próby poszerzenia skali wykorzystania listów zastawnych, które w mojej opinii, niestety, nie będą prowadziły do szybkiej realizacji ważnych celów strategicznych, a ich realizacja będzie trwała długo i obawiam się, że może zabraknąć kolejnych 10 lat, aby potrzeby, jakie występują w tym zakresie, mogły być zrealizowane w Polsce.

Rynek listów zastawnych w Polsce prawie nie funkcjonuje, a stan taki jest niekorzystny z biznesowego i ostrożnościowego punktu ...