Rynek finansowania nieruchomości: Konieczna edukacja finanasowa społeczeństwa

prof. dr hab. Krzysztof Jajuga
Katedra Inwestycji Finansowych i Zarządzania Ryzykiem, Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu

Ostatnie dziesięciolecie przyniosło dynamiczny rozwój polskiego rynku nieruchomości, również segmentu finansowania nieruchomości. Ciesząc się z sukcesów, warto jednak zwrócić uwagę na dwie kwestie, które trzeba uznać za porażki.

Pierwszą taką kwestią jest relatywnie niewielki rozwój rynku listów zastawnych. W wielu krajach kontynentalnej Europy jest to ważny segment wtórnego rynku finansowania nieruchomości. W Danii listy zastawne pokrywają prawie 100 proc. udzielonych kredytów mieszkaniowych, w Szwecji jest to około 70 proc., w Czechach około 40 proc., podczas gdy w Polsce około 0,7 proc. Wielkość rynku listów zastawnych w Danii to 140 proc. PKB, w wielu krajach europejskich między 20 a 60 proc. PKB, podczas gdy w Polsce niewiele powyżej 1 proc. PKB.

Warto dodać, iż rozwój rynku listów zastawnych czy też innego rodzaju obligacji zabezpieczonych hipotecznie, emitowanych przez banki (innych, oczywiście, niż amerykańskie MBS), jest warunkiem uniknięcia zagrożeń jeśli chodzi o stabilność rynku finansowego. Praktyka finansowania długoterminowych kredytów mieszkaniowych krótkoterminowymi depozytami przez banki jest przecież działaniem nieprofesjonalnym z punktu widzenia zarządzania ryzykiem

Przyczyny tego słabego rozwoju upatruje się, jak wiadomo, w niedostatkach regulacyjnych. Ostatnie miesiące przyniosły jednak dobrą wiadomość głoszącą, iż prawdopodobnie zostanie uchwalona nowelizacja ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, co spowoduje rozwój rynku listów zastawnych w Polsce.

Za porażkę w ostatnim dziesięcioleciu uznaję też dominację kredytów mieszkaniowych udzielanych w obcych walutach, przede wszystkim we franku szwajcarskim. Tendencja ta była obserwowana w latach 2005-2008, gdy ponad 90 proc. kredytów było nominowanych w walutach obcych, a do tego jeszcze charakteryzowały się dużymi wartościami Loan to Value. ...