Rynek finansowania nieruchomości: Jak powinien rozwijać się rynek finansowania nieruchomości w Polsce?

Bolesław Meluch
Doradca Zarządu Związku Banków Polskich

Jednocześnie istnieje duży, niezaspokojony i praktycznie trwały popyt na mieszkania o umiarkowanych czynszach, co przy braku znaczących inwestycji gminnych w budownictwo komunalne, przy jednoczesnym sprywatyzowaniu zasobów komunalnych, znacznie zmniejszyło dostępność mieszkań o relatywnie niskich czynszach. Należy zwrócić uwagę, iż wysoki poziom czynszów rynkowych ogranicza możliwości najmu dla rodzin o niższych niż średnie dochody.

Mając na uwadze wysokie koszty obsługi kredytów hipotecznych i w dalszym ciągu stosunkowo niską zdolność kredytową wielu rodzin, a także coraz bardziej restrykcyjne przepisy dotyczące kredytowania hipotecznego, możliwości finansowania nabycia mieszkania kredytem hipotecznym stają się ograniczone.

Jednym z rozwiązań zwiększających dostępność mieszkań są rządowe programy oparte o subsydia. Jednakże subsydiowanie mieszkalnictwa powinno być oparte o jasno określone potrzeby i zasady. Zwykle odnoszą się one do takich dziedzin, jak poprawa warunków zdrowotnych, wyrównanie warunków socjalnych, zwiększenie dostępu do mieszkań przez umożliwienie rozwoju budownictwa mieszkaniowego dla osób o niskich dochodach, stymulowanie wzrostu gospodarczego.

Program wspierania budownictwa mieszkaniowego, z punktu widzenia rozwoju rodziny, powinien mieć szczególne znaczenie w warunkach polskich. Celem takiego programu powinno być tworzenie odpowiednich po temu warunków, czyli dostępności różnych form budownictwa mieszkaniowego, które sprzyjają rozwojowi rodziny.

Program taki może i chyba powinien być także oceniany z punktu widzenia efektywności rynku. Z uwagi na swoją niedoskonałość, efektywność rynku mieszkaniowego należałoby oceniać właśnie pod względem segmentacji i lokalnego charakteru rynku, stabilności interwencjonizmu, elastyczności dostosowania się popytu i podaży do zmiennych warunków rynkowych, przejrzystości transakcji, zasad kształtowania się cen (ich rozpiętości), wiarygodności dostępnej na rynku informacji, płynności rynku, w tym wynikającej z wymogów proceduralnych przenoszenia praw własności, opodatkowania transakcji nieruchomościowych, racjonalności (lub jej braku) zachowania się uczestnikó...