Rynek finansowania nieruchomości: Jak nie stracić prawa do mieszkania – podejście w USA

Z uwagi na powszechną debatę, jak pomóc nadmiernie zadłużonym w Polsce, warto wskazać na istotne rozwiązania amerykańskie, które, w większości przypadków, prowadzą do utrzymania własności domu (mieszkania).

Udzielanie kredytów hipotecznych w USA jest bardzo szczegółowo regulowane przez następujące przepisy, ustanowione zarówno na poziomie federalnym, jak i stanowych:

1 Truth in Lending Act (znany jako Regulacja Z)

Ten akt odnosi się do różnych rodzajów kredytów. Kredyty hipoteczne znane są w USA jako kredyty zamknięte (closed-end credit). Rozdział C reguluje zasady udzielania kredytów hipotecznych (kredyty odwrócone lub ponadstandardowe regulowane są w innych rozdziałach).

Rozdział C odnosi się do następujących obszarów:

§ 226.17 – Generalne wymogi informacyjne
§ 226.18 – Zakres informacyjny
§ 226.19 – Specyficzne rodzaje kredytów hipotecznych i umów ze zmienną stopą procentową
§ 226.20 – Uzupełniające wymogi informacyjne
§ 226.21 – Obliczanie wartości zadłużenia (salda)
§ 226.22 – Zasady określania rocznej rzeczywistej stopy procentowej
§ 226.23 – Prawo odstąpienia od umowy (wypowiedzenia)
§ 226.24 – Reklama.

Ten akt określa zasady relacji banku z konsumentem.

2 Equal Credit Opportunity Act (Regulacja B)

Przepisy te określają zasady i wymogi odnoszące się do niedyskryminowania konsumentów ze względu na ich pochodzenie, kolor skóry czy wyznanie.

3 Home Mortgage Disclosure Act (HMDA)

Przepisy te określają obowiązki raportowania przez banki udzielające kredyty hipoteczne o stanie udzielonych kredytów.

4 National Bank Act (12 U.S.C. – United States Code, 2011 Edition, Title 12 – BANKS AND BANKING CHAPTER 13 – NATIONAL HOUSING)

Ta ustawa określa zasady funkcjonowania systemu bankowego i federalnych kas oszczędnościowych.

W rozdziałach 25b, 29, 93a, 371, 1465, 1701j-3, 1828(o), 3331 et seq., 5101 et seq., and 5412(b)(2)(B) określone są standardy udzielania kredytów związanych z nieruchomościami i działaniami banków krajowych w tym zakresie.

Ustawa, między innymi, określa następujące obszary:

(a) (§ 34.5) Due-on-sale clause – jest to klauzula wykonalności sprzedaży dająca prawo, ale nie obowiązek, wierzycielowi wezwania do spłaty salda zadłużenia lub przekazania prawa własności nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu (lien). Klauzula ta ogranicza dłużnika (właściciela nieruchomości), który chciałby sprzedać nieruchomość wraz z zobowiązaniem – zamiast spłacić saldo zobowiązania. W przypadku sprzedaży nieruchomości, do której przypisany jest kredyt hipoteczny („all‑inclusive mortgage”), wierzyciel ma prawo skorzystać z tej klauzuli i przejąć nieruchomość (procedura windykacyjna – foreclosure). Obecnie większość umów kredytów hipotecznych w USA zawiera tę klauzulę. W ramach Rozdziału 12 (Title 12, Code of Federal Regulations, Section 591) kredytobiorca może przekazać do własnego funduszu powierniczego nieruchomość, ograniczając możliwość skorzystania przez bank z tej klauzuli, pod warunkiem, iż beneficjentem tej nieruchomości pozostaje dłużnik i zachowane jest prawo do zamieszkania dotychczasowych użytkowników (np. rozwiedziony współmałżonek, osoby dziedziczące nieruchomość).

(b) W przypadku zabezpieczenia (lien) na nieruchomości, która nie przekracza 5 lokali mieszkalnych, włączając także zabezpieczenie na lokalu spółdzielczym lub domu mieszkalnym mobilnym, kredytodawca nie może skorzystać z klauzuli wykonalności sprzedaży w przypadku:

a) ustanowienia zastawu-hipoteki (lien) lub innego instrumentu zabezpieczenia banku nie jest związane z transferem prawa do zamieszkania w tej nieruchomości;
b) przekazania w ramach egzekucji testamentu nieruchomości na rzecz spadkobierców współzamieszkujących tę nieruchomość;
c) udzielenia prawa do najmu (leasingu) poniżej okresu trzech lat lub niezawierającej klauzuli nabycia;
d) przekazania nieruchomości krewnym po śmierci kredytobiorcy;
e) przekazania prawa do nieruchomości współmałżonkowi lub dzieciom;
f) przekazania prawa do nieruchomości w ramach rozliczenia się w przypadku rozwiązania małżeństwa lub rozliczenia się, w ramach którego współmałżonek stał się właścicielem nieruchomości;
g) transferu lub dyspozycji złożonej zgodnie z regulacjami Federalnego Banku Kredytów Mieszkaniowych (Federal Home Loan Bank).

(c) Bank nie może opierać się przede wszystkim na przejęciu nieruchomości lub innego zabezpieczenia kredytu, bez wzięcia pod uwagę zdolności kredytowej kredytobiorcy.

(d) Ustawa nadaje priorytet wobec regulacji stanowych w przypadku zabezpieczenia kredytu na nieruchomości – lien (§ 34.4).

(e) Zarządzanie przejmowaną w ramach windykacji nieruchomością (§ 34.83):

a) bank może stać się stroną transakcji w procesie sprzedaży, na ogólnych zasadach księgowych.
b) bank może stać się stroną transakcji odnoszącej się do kredytu gwarantowanego lub ubezpieczonego przez rząd USA lub agencję rządową, lub kredytu kwalifikującego się do nabycia w ramach sponsorowanych przez rząd federalny instrumentów przeznaczonych na nabycie takich kredytów.
c) bank może sprzedać nieruchomość zgodnie z umową sprzedaży (land contract) lub umową kredytową (contract for deed), gdy wykorzystane jest zewnętrzne finansowanie.
d) bank może zatrzymać nieruchomość dla własnych celów lub przekazać do podmiotu podległego do wykorzystania w ramach potrzeb własnych.
e) bank może podnająć tę nieruchomość.

5 Ustanowienie zabezpieczenia na nieruchomości

Lien – w polskim znaczeniu: hipoteka lub zastaw.

Lien to zabezpieczenie udziału na nieruchomości w przypadku udzielenia kredytu hipotecznego. Konsument zgadza się, w ramach umowy kredytowej, na ustanowienie hipoteki na rzecz wierzyciela.

Lien może mieć charakter konsensualny (consensual lien) – wynikający z umowy dwustronnej między kredytodawcą i dłużnikiem.

Niekonsensulany zastaw-hipoteka (lien) może także być wymagany w ramach szczególnych przepisów prawa (statue) lub powstaje w wyniku prawa wspólnotowego (zastaw podatkowy, zastaw rozbiórkowy [demolition], prawny [zabezpieczenie płatności za usługi prawne], sądowy [zabezpieczenie należności wobec sądu], zastaw morski).

Zastaw-hipoteka może mieć charakter „perfekcyjny” (perfected) lub „nieperfekcyjny” (unperfected). W zastawie‑hipotece perfekcyjnej wierzyciel ma pierwszeństwo wobec innych wierzycieli – prawo wymaga poinformowania pozostałych wierzycieli o pierwszeństwie. Zabezpieczenie pierwszeństwa interesu wierzyciela wymaga zarejestrowania tej informacji w odpowiednich biurach stanowych.

Pierwszeństwo zastawu-hipoteki obowiązuje także w przypadku nabycia nieruchomości przez nowego właściciela (bona fide), a także w przypadku przekazania nieruchomości w zarząd powierniczy w procesie bankructwa.

6 Rządowe inicjatywy ochrony kredytobiorców przed windykacją – efekty kryzysu finansowego 2008 roku

Rządowe programy skierowane są do różnych grup kredytobiorców (bezrobotnych, mających stałe dochody, ale niepozwalające na pełną spłatę rat kredytu), obejmujących różne rodzaje kredytów (udzielanych w ramach sponsorowanych przez państwu kredytodawców [Fannie Mae i Freddie Mac], udzielanych przez banki komercyjne, udzielane w ramach programów rządowych, np. dla weteranów lub specjalnych grup społecznych i obejmujących różne formy pomocy (redukcja kapitału, redukcja oprocentowania, ochrona przed windykacją).

PROGRAMY UMOŻLIWIAJĄCE ZMNIEJSZENIE RATY KREDYTU HAMP

– Home Affordable Modification Program

– Program Utrzymania Dostępności Domów

– Modyfikacja Kredytu

Program pozwala na zmniejszenie do $10 000 wysokości kapitału do spłaty, co może przekładać się na zmniejszenie raty kredytowej do $500 miesięcznie przez dostosowanie stopy procentowej, wydłużenie okresu kredytowania, zawieszenie spłat lub redukcję kapitału.

GŁÓWNE KRYTERIA:

• Kredytobiorca ma udokumentowane trudności w spłacie pełnej raty kredytu, wynikające z nieprzewidzianych podwyżek lub ograniczenia dochodów.
• Raty nie są spłacane, lub istnieje duże prawdopodobieństwo, iż kredytobiorca będzie miał trudności w spłacie.
• Kredyt był zaciągnięty przed 1 stycznia 2009 r.
• Nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie kredytu nie jest przedmiotem postępowania sądowego.
• Kredytobiorca nie może mieć wyroku sądowego z tytułu krzywoprzysięstwa, defraudacji, kradzieży, „prania” pieniędzy, niepłacenia podatków związanych z nieruchomościami przez przynajmniej 10 ostatnich lat.
• Wprowadzone są limity niespłaconego kapitału w zależności od wielkości nieruchomości (np. dla domu jednorodzinnego jest to $729 750).
• Kredytobiorca zgadza się na utworzenie w okresie próbnym rachunku powierniczego z przeznaczeniem środków na zobowiązania podatkowe i ubezpieczeniowe związane z nieruchomością.
• Natomiast, aby zostać zakwalifikowanym, przed modyfikacją raty wysokość zobowiązań miesięcznych (w tym także podatków i kosztów rachunku ...