Rynek finansowania nieruchomości: Gdybanie o polityce mieszkaniowej

dr Jacek Furga
Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich

Ugruntował również swoją pozycję jako forum prezentacji nowych pomysłów i inicjatyw, sprzyjających bezpiecznemu, a jednocześnie dynamicznemu rozwojowi rynku kredytów hipotecznych. Uczestniczył we wszystkich istotniejszych konferencjach, kongresach i seminariach dotyczących szeroko rozumianego rynku finansowania nieruchomości, zarówno tych organizowanych przez sektor bankowy, jak również tych, na które przedstawiciele Związku Banków Polskich byli zapraszani. Gratulacje dla Redakcji i autorów piszących dla Kwartalnika!

Niestety, zbyt rzadko rozwiązania prezentowane i rekomendowane zarówno na konferencjach, jak i na łamach Kwartalnika, były wykorzystywane w pracach polskiego rządu i parlamentu przy kreowaniu instrumentów i rozwiązań mających wspierać rozwój budownictwa mieszkaniowego. Nie wspominam nawet o kreowaniu polityki mieszkaniowej, bo jak wszyscy analitycy rynku mieszkaniowego zgodnie twierdzą, a opinię taką podzielają nie tylko kolejne Raporty NIK, lecz również wewnętrzne dokumenty rządowe – coś takiego, jak polityka mieszkaniowa w naszym kraju nie istnieje

I teraz wracam do zdania nakreślonego przez Panią Redaktor Naczelną Kwartalnika, Bożennę Chlabicz. Zadania, w którym są same niewiadome, a i o stałych współczynnikach trudno mówić. Mogę więc tylko gdybać. Postawione pytanie brzmi: Jak, w kontekście doświadczeń ostatnich lat, powinien rozwijać się rynek finansowania nieruchomości w Polsce?

Z Raportów AMRON-SARFiN wynika jednoznacznie, że niezależnie od otoczenia makroekonomicznego czy też działania doraźnego programu wspierania mieszkalnictwa, rynek kredytów hipotecznych w Polce generuje powtarzalny wynik na poziomie 180-200 tys. nowych kredytów rocznie o łącznej wartości 36-40 mld złotych. Programy rządowe typu RnS czy MdM niewiele tutaj mogą zmienić. Konieczne są rozwiązania systemowe i powszechne. Tylko wtedy możemy liczyć na rozwiązanie problemu mieszkaniowego w Polsce.

Tym bardziej, że w ocenie wielu analityków rynku mieszkaniowego obecna sytuacja mieszkaniowa w Polsce jest bardziej dramatyczna niż w roku 1980. W analizach przywoływanych nawet w dokumentach rządowych podaje się liczbę 1,5 mln polskich rodzin nieposiadających samodzielnego mieszkania. Wskaźniki charakteryzujące rozmiary budownictwa mieszkaniowego i stopień zaspokojenia potrzeb lokują nas na jednym z dwóch, trzech ostatnich miejsc w Europie. Grozi to utrwaleniem i pogłębieniem luki cywilizacyjnej, jaka dzieli Polskę od krajów Europy Zachodniej. Wśród skutków zapaści w mieszkalnictwie udokumentowany został związek między liczbą mieszkań oddawanych do użytku a wzrostem demograficznym. Niedostępność mieszkań (również tych na wynajem) dla ludzi startujących w dorosłe życie jest jednym z głównych powodów tak licznej emigracji.

Stanowisko polskiego rządu w sprawie problematyki mieszkaniowej najlepiej obrazuje wystąpienie jednego z byłych wiceministrów podczas Konferencji Spalskiej: „Od czasu, gdy zostałem wiceministrem, nie ustają próby namawiania mnie i moich współpracowników do stworzenia zintegrowanego, kompleksowego programu mieszkaniowego z wykorzystaniem środków publicznych. W praktyce nawoływanie do tego kierunku rozwiązań rozpoczęły się wcześniej – trwają już około 20 lat. Uważam ten kierunek myślenia, przy obecnie rozwiniętej gospodarce rynkowej za błędny. Czasy funkcjonowania centralnych planów minęły i, mam nadzieję, nie wrócą.”

Podstawową słabością polskiej polityki mieszkaniowej jest brak suwerenności i kompetencji stanowienia zarówno jej celów, jak i narzędzi ich realizacji. Mają one charakter wynikowy – są one, często przypadkowym, rezultatem tak zachowania rynku budowlanego, jak i – ...