Rynek finansowania nieruchomości: Finansowanie budownictwa mieszkaniowego przez banki hipoteczne na rynku deweloperskim

Izabela Makowska
Dyrektor Biura Obsługi Prawnej, mBank Hipoteczny SA

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (dalej: Ustawa), wprowadzona na początku 1998 r., przywróciła instytucję banków hipotecznych, specjalizujących się w finansowaniu nieruchomości oraz pozyskiwaniu środków na dalszą akcję kredytową przez emisję papierów wartościowych – hipotecznych listów zastawnych. Bankowość specjalistyczna miała zagwarantować profesjonalny poziom usług finansowania rynku nieruchomości oraz zdrową strukturę refinansowania tej działalności przez długoterminowe papiery wartościowe w miejsce powszechnego źródła refinansowania, jakim są depozyty.

W pierwszej wersji Ustawa restrykcyjnie określała warunki prowadzenia działalności przez banki hipoteczne, skoro bowiem bank miał udzielać kredytów zabezpieczonych hipoteką, a zabezpieczenie hipoteczne powstaje z chwilą wpisu w księdze wieczystej, to z wypłatą udzielonego kredytu wypadało czekać aż do wpisu hipoteki. W tamtym okresie funkcjonowały tradycyjne księgi wieczyste, na wpis oczekiwało się w większych ośrodkach od 12 do 18 miesięcy, a nawet incydentalnie do 24 miesięcy1. Literalne zastosowanie Ustawy w tym brzmieniu musiałoby, przy realiach wieczysto-księgowych hipotecznych zamknąć bankom hipotecznym możliwość finansowania transakcji na rynku nieruchomości. Sytuacja wymagała pilnej nowelizacji i uregulowania m.in. warunków wypłaty kredytu przed samym wpisem hipoteki do księgi wieczystej. Z dniem 9.09.2002 r. weszła w życie nowelizacja Ustawy. Do art. 20 dodany został ust. 42 umożliwiający dokonywanie wypłaty kredytu, o ile w księdze wieczystej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu złożony został wniosek o wpis hipoteki oraz ustanowione zostało dodatkowe zabezpieczenie udzielonego kredytu, w szczególności ubezpieczenie kredytu. Biorąc pod uwagę realia lat 2000-2005, zabezpieczenie „przejściowe” mogło stanowić zabezpieczenie podstawowe od 6 nawet do 18 miesięcy czyli tyle, ile trzeba było czekać na wpis hipoteki do kw. Kredyt taki nie mógł, oczywiście, stanowić podstawy emisji hipotecznych listów zastawnych3, refinansowany był z innych źródeł i to wyłącznie w ramach określonego ustawą limitu pasywów.4

Omawiana nowelizacja, umożliwiając wypłatę kredytu przed wpisem hipoteki do księgi wieczystej, nieco urealniła możliwość konkurowania banków hipotecznych z bankami uniwersalnymi, aczkolwiek o równych warunkach konkurencji mowy być nie mogło, choćby ze względu na limit finansowania – kredyt udzielany przez bank hipoteczny z powodu ograniczeń ustawowych nie może przekroczyć 100 proc. bankowo- -hipotecznej wartości nieruchomości (restrykcyjnie ustalanej wartości).

Prowadzenie działalności w zakresie finansowania rynku pierwotnego (udzielanie nabywcom mieszkań kredytu na budowę lokalu przez dewelopera) umożliwić miało bankom hipotecznym dodanie w art. 20 Ulzbh przepisu ust. 5: „Bank hipoteczny może również oddać do dyspozycji kredytobiorcy określoną w umowie kredytowej kwotę środków pieniężnych przed zabezpieczeniem hipoteką wierzytelności z tytułu udzielonego kredytu, pod warunkiem ustanowienia zabezpieczenia, o którym mowa w ust. 4, jeżeli w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie budowlane, ujawnione zostało roszczenie banku hipotecznego o ustanowienie na jego rzecz hipoteki, dla zabezpieczenia spłaty kredytu, na nieruchomości lokalowej jednocześnie z wyodrębnieniem lokalu. Wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej wymaga zgody banku hipotecznego, na rzecz którego ma być ustanowiona hipoteka.”

Już w chwilę po publikacji nowelizacji podniesiono zasadnicze wątpliwości dotyczące prawnej natury roszczenia, o którym mowa w ust. 5 – w księdze wieczystej nieruchomości macierzystej wpisywano by bowiem roszczenie niedotyczące tej, ale innej nieruchomości – lokalowej, co więcej nieruchomości przyszłej. Jest to absolutny wyjątek od zasady, że wpisy w księdze wieczystej dotyczą nieruchomości w niej opisanej. Omawiane roszczenie wynika z zobowiązania nabywcy lokalu, zawartego w umowie kredytowej, może być ono dochodzone sądownie także i bez wpisu tego roszczenia, o ile lokal powstanie i prawo własności przysługiwać będzie zobowiązanemu. Roszczenie takie nie miało być skierowane przeciwko deweloperowi, choć jest wpisane w jego księdze. Ma ono ujawniać jedynie tyle, że bank może żądać od swojego kredytobiorcy, by ten ustanowił hipotekę na zabezpieczenie wziętego przez siebie kredytu z chwilą, z którą dla tego lokalu zostanie założona księga wieczysta. Jest to roszczenie o ustanowienie przez kredytobiorcę hipoteki na nieruchomości przyszłej. Przesądza ono, że w razie wyodrębnienia lokalu, powstanie na nim ta hipoteka, która zabezpiecza kredyt właściciela na nabycie tego konkretnego mieszkania. Roszczenie takie, z chwilą założenia księgi wieczystej dla lokalu, powinno zostać przepisywane przez sąd wieczystoksięgowy tylko do księgi wieczystej zakładanej dla tego konkretnego lokalu. Co więcej, w praktyce wpisów powiązane jest ono z ustanowieniem odrębnej własności lokalu ...