Rynek finansowania nieruchomosci: Ewolucja ryzyka finansowania nieruchomości w Polsce Evolution of the Property Funding Risk on Polish Market

Zbigniew Krysiak
Szkoła Główna Handlowa, Instytut Przedsiębiorstwa

Wstęp

W Polsce mamy do czynienia ze swego rodzaju „monopolem” banków w zakresie finansowania budownictwa i nie jest to, oczywiście, winą banków, lecz wynika ze słabo rozwiniętych innych form finansowania, np. emisji obligacji oraz ze słabo rozwiniętego rynku obligacji korporacyjnych. Obecnie problem ten może być powoli eliminowany przez pojawienie się w Polsce od 2009 r. rynku obligacji korporacyjnych na platformie Catalyst, utworzonej przez GPW. Rola tego rynku jest jeszcze niewielka, jednak jego rozwój może nabierać coraz większego tempa w sytuacji ograniczania „akcji” kredytowej przez banki.

W prezentowanym artykule zostanie przedstawiony zarys ewolucji ryzyka finansowania nieruchomości w Polsce, jego miar i determinant oraz interakcje między bankami, gospodarstwami domowymi i deweloperami, skutkujące turbulentnym i chaotycznym procesem finansowania, który prowadzi do spowalniania rozwoju rynku nieruchomości

Rynek obligacji bodźcem rozwoju finansowania nieruchomości

Rozwinięte i zdywersyfikowane pod względem źródeł i form finansowania działalności gospodarczej rynki mają tę zaletę, że ocena ryzyka, a tym samym i kosztu finansowania, jest dokonywana przez różne podmioty, a więc nie tylko banki. Wydaje się, że podejście z różnych perspektyw do oceny ryzyka kredytowego daje zdecydowanie bardziej zobiektywizowaną wiedzę, prowadząc do większej efektywności rynku. W obecnej sytuacji w Polsce ocena ryzyka kredytowego jest zasadniczo „zmonopolizowana” przez banki i nie jest ona poddana weryfikacji rynkowej z powodu braku notowań kredytów na rynku. Zatem, wiedza na temat ryzyka kredytów nie wykracza poza obręb banków.

Ocena ryzyka kredytowego różnych form finansowania, a więc nie tylko kredytów bankowych, może być dokonywana z perspektywy: banków, ubezpieczycieli, inwestorów w akcje spółek budowlanych, inwestorów w obligacje firm budowlanych, emitentów obligacji i akcji oraz agencje ratingowe. Wyważenie oceny ryzyka kredytowego na rynku może dokonać się przez tworzenie takich szacunków przez wymienione podmioty, z założeniem, że nie ma istotnej dominacji jednego z nich. Wydaje się, że trzeba wiązać wiele nadziei z rynkiem obligacji Catalyst jako platformy, która może stanowić silną alternatywę dla finansowania przedsięwzięć deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym. Pojawia się coraz więcej bodźcow, które będą bardzo silnie stymulowały rozwój obligacji korporacyjnych na rynku Catalyst. Do wielu z tych bodźców należy problem braku długoterminowego finansowania kredytów hipotecznych w bankach.

Na rysyunku 1 przedstawiono wzrost udziału kredytów mieszkaniowych w portfelu banków, który w 2003 r. wynosił ok. 10 proc., zaś w 2013 r. wynosi ponad 40 proc. i należy się spodziewać dalszego wzrostu tego udziału.

Działania na rzecz poprawy struktury źródeł refinansowania udzielanych przez banki kredytów na nieruchomości powinny mieć charakter priorytetowy po to, aby ograniczyć wykorzystywanie w tym celu prawie wyłącznie krótkich depozytów, co kreuje ryzyko płynności systemu. W przypadku ryzyka płynności trzeba wziąć pod uwagę konieczność wdrożenia w systemie bankowym, w najbliższych latach, regulacji Bazylei III, w których na problemy zapewnienia płynności banków w dłuższym okresie kładzie się szczególny nacisk. Wystarczy wskazać chociażby współczynnik płynności powyżej jednego roku NSFR (ang.: Net Stable Funding Ratio), który banki w przyszłości będą musiały spełniać. Brak skutecznych rozwiązań w tym zakresie może już w najbliższym czasie ograniczać zdolność banków do finansowania nieruchomości, co będzie hamowało rozwój tego sektora gospodarki i przyniesie wiele negatywnych konsekwencji zarówno w sferze społecznej, jak i ekonomicznej naszego kraju2. Na rysunku 2 przedstawiono wartość kredytów mieszkaniowych, która w 2009 r. wynosiła ok. 200 mld PLN, zaś w 2013 r. wynosi ok. 330 mld PLN. W celu zadośćuczynienia wymaganiom regulacyjnym Bazylea III, trzeba będzie więc w bankach zorganizować istotnie duże kwoty źródeł długoterminowego finansowania.

Rynek obligacji korporacyjnych Catalyst w przyszłości powinien być istotnym substytutem źródeł finansowania dla przedsiębiorstw. Z jednej strony, ograniczona podaż kredytów udzielanych przez banki, z drugiej zaś – silne zainteresowanie inwestorów nabywaniem obligacji korporacyjnych na rynku Catalyst, ze względu na ich atrakcyjne oprocentowanie w stosunku do depozytów bankowych, będą przyczyniały się do wzrostu „apetytu” przedsiębiorstw, w tym przedsiębiorstw w obszarze budownictwa mieszkaniowego, do finansowania działalności z emisji obligacji.

Na rysunku 3 przedstwiono przyczyny negatywnych decyzji kredytowych. Średnio, w 50 proc. przyczyną jest brak zdolności kredytowej mierzonej wg metodologii banków. Wydaje się, że metodologie banków są często bardzo konserwatywne, co może powodować, że część takich kredytobiorców będzie mogło wyemitować obligacje. Brak zabezpieczeń to przyczyna odmowy kredytu w ok. 30 proc. przypadków. W tym przypadku niewymagane zabezpieczenia przy emisji obligacji tworzą duże możliwości na rynku Catalyst dla takich firm. Czynniki niezależne to średnio ok. 20 proc. przypadków. Z tej grupy przedsiębiorstw może się zakwalifikować także duża nominalnie liczba kandydatów do emisji obligacji.

Rosnąca konkurencja na rynku w zakresie oprocentowania alternatywych do depozytu bankowego inwestycji będzie powodować w przyszłości wzrost kosztów finansowania działalności bankowej, co może istotnie wpływać na wzrost ryzyka banków, a tym samym na wzrost kosztów ryzyka. Pewne przejawy tego zjawiska obserwowane są już obecnie. Obligacje emitowane przez banki na rynku Catalyst są oprocentowane na poziomie 7-8 proc. Jest to na tyle atrakcyjny poziom, że wielu obecnych depozytariuszy będzie inwestowało w obligacje banków, zamiast utrzymywać je na depozytach.

Na rysunku 4 zaprezentowano zmiany efektywnego oprocentowania zobowiązań banków w okresie od 2010 do 2013 r. Od końca 2011 r. obserwuje się silny wzrost kosztów pasywów, których wartość rośnie do poziomu 3.2 proc. Koszt finansowania przez bank nie odbiega znacznie od oprocentowania obligacji skarbowych, których poziom jest w zakresie od ok. 4 proc. dla obligacji 2- lub 3-letnich do 5,5 proc. dla obligacji 10-letnich.

Antycypowany ubytek depozytów w przyszłości lub mniejsza ich dynamika wzrostu, na rzecz lepszych alternatyw, może powodować, że banki będą zmuszone do finansowania swojej działalności w większym stopniu z emisji obligacji, których oprocentowanie na poziomie ok. 7 proc. mogłoby w sposób istotny zwiększać koszt kredytu oraz koszt ryzyka.

W Polsce stosunek wartości obligacji korporacyjnych do PKB wynosi 6 proc., podczas gdy w innych krajach jest on bardzo wysoki, sięgając poziomu od 50 proc. w Japonii do 300 proc. w takich krajach, jak Irlandia czy Islandia3. W Niemczech wskaźnik ten wynosi 100 proc., zaś w USA 150 proc. Istotna część obligacji korporacyjnych na Zachodzie jest źródłem finansowania przedsięwzięć budowlanych. Wartość wszystkich obligacji na rynku Catalyst wynosi ok. 562 mld PLN, z czego większość, ok. 90 proc., to obligacje Skarbu Państwa, zaś 55 mld PLN to obligacje korporacyjne. Należy przy tym wymienić, że kapitalizacja GPW wynosi ok. 540 ...