Rynek Finansowania Nieruchomości: Czy oddanie kluczy do nieruchomości w przypadku braku możliwości spłaty kredytu hipotecznego zwalnia kredytobiorcę z długu? / Does giving the keys to the property in the event of a lack of mortgage repayment free from the borrower’s debt?

Bolesław Meluch
Doradca Zarządu
Związku Banków Polskich

W trakcie prac sejmowych, ale także w mediach, różne grupy interesów konsumenckich postulowały możliwość całkowitego zwolnienia z długu kredytobiorcy, gdy nie ma dla niego ekonomicznego sensu (lub możliwości) obsługi długu. Brak ekonomicznego sensu obsługi długu może, na przykład, wynikać z faktu, iż zadłużenie wobec instytucji kredytowej jest większe niż wartość zabezpieczenia, z czym duża część tzw. frankowiczów ma do czynienia. Argumentacja jest prosta: jaki sens obsługiwać dany dług, jeżeli, w tym przypadku, nie ma perspektyw na spłatę zadłużenia zgodnie z harmonogramem, a raty są zdecydowanie wyższe, gdy kredyt został zaciągnięty i jednocześnie nie ma możliwości sprzedania takiej nieruchomości, bo bank nie zwolni z hipoteki. Często przywoływany jest przykład z rynku amerykańskiego – najprostszym rozwiązaniem jest oddanie przysłowiowych kluczy do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu bankowi. I dłużnik jest zwolniony z tego długu.

W oparciu o takie założenia stowarzyszenia mniej przychylne sektorowi bankowemu zaproponowały rozwiązanie, które znalazło się w projekcie ustawy o restrukturyzacji kredytów denominowanych lub indeksowanych do waluty innej niż waluta polska oraz o wprowadzeniu zakazu udzielania takich kredytów (druk sejmowy 729). Zaproponowano, aby w ustawie z dnia 29 sierpnia 2007 r. Prawo bankowe dodać artykuł w brzmieniu: „W przypadku, w którym kredyt został zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, kredytobiorca będący konsumentem może zwolnić się z całości długu wynikającego z kredytu poprzez przeniesienie własności nieruchomości na rzecz kredytodawcy, a kredytodawca zobowiązany jest do nabycia własności. Koszty przeniesienia nieruchomości ponosi kredytodawca.” W uzasadnieniu do tego projektu czytamy: „Na szeregu rynków finansowych, w tym zwłaszcza w USA, doszło do niebezpiecznej dla bezpieczeństwa depozytów praktyki udzielania kredytów na 100% czy nawet więcej wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Takie praktyki stosowano również w Polsce. W ten sposób kredytobiorca jest w pułapce: nieruchomości nie może sprzedać, gdyż roszczenia banku przekraczają jej wartość, a jednocześnie nie ma możliwości uwolnienia się od długu w inny sposób niż ogłoszenie upadłości (w tym konsumenckiej). Dlatego ustawa wprowadza mechanizm zwolnienia z długu poprzez przekazanie bankowi nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu.

Rozwiązanie takie spowoduje rozsądniejsze szacowanie wartości nieruchomości przez banki i rozsądniejsze udzielanie kredytów, jak również pozwoli na wyrwanie się z pułapki zadłużenia osobom, które straciły możliwość spłaty kredytu, poprzez przekazanie nieruchomości bankowi. Rozwiązanie takie jest zgodne z Dyrektywą Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 14 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi, która w art. 28 ust. 4 wprost zakazuje Państwom Członkowskim regulacji, która miałaby uniemożliwić zwolnienie z długu poprzez przekazanie nieruchomości.”

Przywołany jest art. 28 ust. 4 Dyrektywy 2014/17/UE, w którym stwierdzono: „4. Państwa członkowskie nie uniemożliwiają stronom umowy o kredyt wyraźnego uzgadniania, że zwrot lub przeniesienie zabezpieczenia lub przychodu ze sprzedaży zabezpieczenia kredytodawcy jest wystarczające do spłaty kredytu.” W motywie Dyrektywy do tego artykułu wskazano, iż „(27) (…) należy zachęcać kredytodawców do aktywnego podejścia do pojawiającego się ryzyka kredytowego na wczesnym etapie; właściwe jest też wprowadzenie koniecznych środków, aby zapewnić, by kredytodawcy wykazywali się w rozsądnym stopniu cierpliwością i podejmowali rozsądne próby rozwiązania sytuacji za pomocą innych środków przed wszczęciem postępowania egzekucyjnego. W miarę możliwości należy znaleźć rozwiązania, które uwzględniają okoliczności praktyczne i uzasadnione potrzeby związane z kosztami utrzymania ponoszonymi przez konsumenta. W przypadku gdy po przeprowadzeniu postępowania egzekucyjnego zadłużenie wciąż pozostaje niespłacone, państwa członkowskie powinny zapewnić ochronę minimalnych warunków życia i wprowadzić środki ułatwiające spłatę, z uniknięciem nadmiernego zadłużenia w długim terminie. Przynajmniej w przypadku, gdy cena uzyskiwana za nieruchomość ma wpływ na kwotę, którą konsument jest dłużny, państwa członkowskie powinny zachęcać kredytodawców do podjęcia rozsądnych kroków w celu uzyskania najkorzystniejszej ceny za nieruchomość stanowiącą przedmiot egzekucji w kontekście warunków rynkowych. Państwa członkowskie nie powinny uniemożliwiać stronom umowy o kredyt wyraźnego uzgadniania, że przeniesienie zabezpieczenia na kredytodawcę wystarczy do spłaty kredytu.”

Zarówno w samej dyrektywie, jak i w motywie stwierdzono, iż państwa członkowskie nie mogą uniemożliwiać stronom umowy o kredyt wyraźnego uzgadniania warunków przeniesienia zabezpieczenia. Czyli, rozumiejąc to wprost, strony umowy kredytu hipotecznego powinny przystąpić do negocjacji w przypadku uzasadnienia oddania kluczy kredytodawcy, jeżeli dłużnik chce być zwolniony z długu. Ale oddanie kluczy nie może być dokonane wyłącznie na warunkach dłużnika.

Stosując się do zapisów Dyrektywy, w jej implementacji ustawą o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, w art. 35 wprowadzono obowiązek banku umożliwienia konsumentowi sprzedaż kredytowanej nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy. Wskazano także, iż jeżeli kwota uzyskana ze sprzedaży kredytowanej nieruchomości jest mniejsza niż wysokość zadłużenia konsumenta, kredytodawca ma dwa wyjścia:

1. umożliwia spłatę pozostałego zadłużenia w ratach dostosowanych do sytuacji majątkowej konsumenta, lub
2. wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości, przy czym w odniesieniu do pozostałej części zadłużenia może żądać ustanowienia innego zabezpieczenia wierzytelności wynikających z umowy o kredyt hipoteczny.

Przy takim rozwiązaniu strony umowy kredytu hipotecznego stanęły przed dylematem. Dylematem dłużnika jest to, czy nie ograniczono możliwości oddania kluczy do nieruchomości i zwolnienia z długu, bez dodatkowych konsekwencji. A dylematem kredytodawcy jest określenie warunków wyrażania zgody na zwolnienie zabezpieczenia hipotecznego. Na przykład w sytuacji, gdy uzyskana cena z tej dobrowolnej sprzedaży prowadzonej przez dłużnika (można założyć, co już jest stosowane przez kredytodawców, iż sprzedaż odbywa się przy aktywnym udziale kredytodawcy) nie pozwala na spłatę zadłużenia, a tym samym na zwolnienie hipoteki bez dodatkowego zabezpieczenia.

Należy podkreślić, iż zarówno Dyrektywa, jak i ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, wskazują na potrzebę uzgadniania, negocjowania i przyjmowania argumentacji drugiej strony umowy kredytowej w przypadku, gdy dłużnik nie jest w stanie obsługiwać długu (nieskuteczna restrukturyzacja) lub gdy chce sprzedać nieruchomość stanowiącą zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Żądanie przez bank odpowiedniego zabezpieczenia wierzytelności wynika z obowiązku zapewnienie bezpieczeństwa zgromadzonych środków pieniężnych w banku, dając jednocześnie bankowi możliwość wyboru między różnymi formami i sposobami tych zabezpieczeń, które zostały uregulowane w kodeksie cywilnym lub w prawie wekslowym albo są ukształtowane zwyczajami przyjętymi w obrocie krajowym i zagranicznym.

Dylematem banku będzie także postępowanie w przypadku, gdy kredytowana nieruchomość zostanie sprzedana po znacznie zaniżonej wartości, natomiast konsument nie wyraża zgody na ustanowienie innego zabezpieczenia wierzytelności. W takim przypadku uzasadniona będzie odmowa banku wykreślenia hipoteki w sytuacji, gdy mimo uprzedniego żądania, konsument nie ustanowił innego sposobu zabezpieczenia wierzytelności wynikających z umowy o kredyt hipoteczny.

Zgodnie z art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, na wierzyciela nałożony jest obowiązek dokonania wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, który materializuje się w momencie wygaśnięcia hipoteki. Natomiast wygaśnięcie hipoteki następuje wraz z wygaśnięciem wierzytelności. Wygaśnięcie hipoteki następuje na wniosek dłużnika, który musi zawierać zgodę na wykreślenie hipoteki. W przypadku braku zgody banku na wykreślenie hipoteki, właściciel nieruchomości może domagać się jej wykreślenia na drodze sądowej.

Datio in solutum

Wobec odwoływania się do przykładów amerykańskich dotyczących oddawania nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu warto także zapoznać się z warunkami dochodzenia roszczeń – zwolnienia z długu z tytułu wierzytelności hipotecznej w różnych jurysdykcjach.

1. Thematic Review on Mortgage Underwriting and Origination Practices Peer Review Report, Financial Stability Board – marzec 2011

Praktycznie we wszystkich jurysdykcjach (informacja na podstawie ankiety skierowanej do członków Rady Stabilności Finansowej – Arabia Saudyjska, Argentyna, Australia, Brazylia, Chiny, Francja, Niemcy, Hiszpania, Hong Kong, Holandia, Indie, Indonezja, Japonia, Kanada, Korea Płd., Meksyk, Republika Południowej Afryki, Rosja, Singapur, Szwajcaria, Turcja, Wielka Brytania, Włochy, USA) wierzyciele hipoteczni mają prawo do dochodzenia pełnego roszczenia do aktywów kredytobiorcy po przeprowadzeniu procesu windykacyjnego i egzekucyjnego, gdy dług nie został w pełni spłacony.

2. FSUG Position Paper on the „Study on means to protect consumers in financial difficulty: personal bankruptcy, datio in solutum of mortgages, and restrictions on debt collection abusive practices”, December 2012

Datio in solutum – a przeniesienie prawa własności nieruchomości na kredytodawcę
Grupa Użytkowników Usług Finansowych (Financial Services User Group – FSUG), składająca się z ekspertów powołanych przez Komisję Europejską, przygotowała stanowisko odnoszące się m.in. do instrumentów prawnych zabezpieczających konsumentów będących w trudnej sytuacji finansowej, wskazując na różne podejścia prawne i najlepsze praktyki zabezpieczające tych konsumentów w trzech obszarach:

• ogłoszenie upadłości osobistej
• tzw. datio in solutum w sektorze hipotecznym
• ograniczenia w stosowaniu praktyk abuzywnych w postępowaniu windykacyjnym (debt collection).

W podsumowaniu stanowiska FSUG wskazano, iż:

1. Z uwagi na to, że nadmierne zadłużenie stało się ...