Rynek finansowania nieruchomości: Analiza zmian systemu finansowania nieruchomości mieszkaniowych

Michał Wydra
Sekretarz Komitetu
ds. Finansowania Nieruchomości
Związku Banków Polskich

Pierwsze lata transformacji i początki budowy systemu finansowania rynku mieszkaniowego

Na początku transformacji gospodarczej kraju, w pierwszych latach dziewięćdziesiątych, niemożliwe było uruchomienie klasycznego produktu kredytowego, jakim jest finansowanie zakupu i budowy mieszkań czy domów jednorodzinnych. Wysoka początkowo inflacja, brak uregulowań własnościowych i odpowiedniej infrastruktury po stronie państwa (efektywne sądy wieczysto-księgowe), dochodzenie do wierzytelności, ochrona praw wierzyciela oraz po stronie sektora bankowego (początkowo kilka banków konkurowało między sobą, a były to banki wyłonione ze struktur NBP), brak narzędzi weryfikacji i monitoringu zobowiązań klienta – były istotną barierą w rozwoju komercyjnego kredytu hipotecznego. Z uwagi na spuściznę po dawnym ustroju, gwarancję i częściową spłatę kredytów musiało wziąć początkowo na siebie państwo.

W początkach transformacji reforma państwowego systemu finansowania budownictwa mieszkaniowego okazała się bardzo trudna do przeprowadzenia.

Przyjęto zasadę, że nabycie lub budowa mieszkania na własność ma być podstawową drogą do uzyskania mieszkania. Zlikwidowane zostały umorzenia części kredytów1. Przy silnej inflacji koszt kredytów był bardzo wysoki, rosły koszty budowy mieszkań. Dodatkowo, zgodnie z przyjętymi celami tzw. ładu mieszkaniowego z 1992 r., część obowiązków w zapewnieniu mieszkań przeniesiono na samorządy lokalne, które okazały się niezdolne do prowadzenia takiej polityki. Efektem było powołanie przez Sejm w 1994 r. Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, którego jednym z głównych celów miało być finansowe wspieranie budownictwa czynszowego w formule Towarzystw Budownictwa Społecznego.

Dopiero w wyniku poprawiających się wskaźników gospodarczych, rosnącego z roku na rok PKB oraz spadającej inflacji udało się w latach 1994-1996 uruchomić na szerszą skalę kredyty komercyjne. Pierwszym był znany produkt pn. Alicja. Duże znaczenie dla popularyzacji komercyjnych kredytów mieszkaniowych miała pomoc USAID (amerykańskiej agendy rządowej wspierającej rozwój m.in. infrastruktury finansowej w krajach rozwijających się) i Banku Światowego. W ramach ich wsparcia przeprowadzono kompleksowe badania rynku polskiego wraz z zaleceniami zmian. Odbyło się także wiele szkoleń przyszłej kadry bankowej w Polsce. W wyniku dyskusji nad docelowym modelem bankowości hipotecznej w Polsce powołano tzw. Fundusz Hipoteczny oraz utworzono Polsko-Amerykański Bank Hipoteczny. Można przyjąć, że od tego momentu datuje się profesjonalizacja. Instytucje te wprowadziły uproszczone, bo dostosowane do lokalnych warunków, ale bazujące na doświadczeniach krajów rozwiniętych, głównie amerykańskich (Fannie Mae), procedury analizy i udzielania kredytów hipotecznych2.

Pojawiły się wtedy pierwsze produkty denominowane w USD i podwójnie indeksowane, które w dużej mierze zostały oparte na standardach i procedurach proponowanych przez amerykańskich doradców. Idea Funduszu Hipotecznego opierała się na koncepcji centralnego banku zapewniającego refinansowanie portfeli bankowych. Model ten opierał się na wystandaryzowaniu procedur bankowych i podwójnym zabezpieczeniu na aktywach banku i hipotece. Finansowany był z budżetu krajowego oraz międzynarodowych instytucji finansowych. Docelowo miał emitować papiery wartościowe w momencie wyczerpania się depozytów ludności w bankach. Fundusz ten, pomimo że w innych krajach odniósł sukces, został jednak zlikwidowany, gdyż okazał się komercyjnym niewypałem. Banki uczestniczące w projekcie nie mogły zaakceptować narzucanych standardów, zważywszy dodatkowo na konieczność dzielenia się zyskiem w postaci prowizji na utrzymanie infrastruktury, która nie ponosiła żadnego ryzyka. Wobec niskiego popytu na kredyty hipoteczne, Fundusz Hipoteczny został zamknięty w 1996 r. W tym roku rozpoczął się wzrost popytu na kredyty hipoteczne i pojawiły się niemieckie koncepcje rozwoju rynku kredytów hipotecznych w formule banków hipotecznych i kas oszczędnościowo-budowlanych (bausparkassen).

• Ta ostatnia forma nie została nigdy wdrożona, mimo uchwalenia odpowiedniej ustawy, która jednak została kilka lat później uchylona. Problem kas budowlanych wynikał z powstania w tym samym czasie trochę podobnej, ale różniącej się koncepcji wspierania oszczędnościami niskooprocentowanych kredytów w formie kasy mieszkaniowej. Program ten, uruchomiony w 1996 r., zakładał wsparcie rządu w formule ulgi budowlanej, odpisywanej od podatku. Niemieckie kasy z kolei proponowały bezpośrednie dopłaty do rachunków z budżetu państwa. Zamieszanie, jakie powstało z uruchomieniem równolegle dwóch systemów (w Polsce tworzono już infrastrukturę przy znaczącym zaangażowaniu kapitału niemieckiego i z wykorzystaniem sieci krajowych banków) oraz brak decyzji rządu o dopłatach do niemieckich kas budowlanych przesądził o ich losie. Z kolei istnienie Kas Mieszkaniowych – uruchomionych w 1996 r. specjalną ustawą – miało sens, dopóki istniała tzw. ulga budowlana, z której rząd wycofał się w 2001 r. Od tamtej pory model ten przestał mieć znamiona produktu biznesowego i zaczął być wygaszany. Ostatecznie tylko 3 banki go oferowały.
• Ustawa o bankach hipotecznych i listach zastawnych – uruchomienie banków hipotecznych nastąpiło w oparciu o ustawę z 1997 r. Początkowo na naszym rynku aktywne były 4 banki. Pokładano w nich duże nadzieje, oczekując udziału w finansowaniu rynku mieszkaniowego na poziomie ok. 20-30 proc. Pod koniec 2012 r. zostały tylko 2 aktywne takie banki, a ich udział w rynku mieszkaniowym był znacznie poniżej 4 proc. akcji kredytowej sektora bankowego. Przyczyna tej sytuacji to wynik bardzo mocnego przeregulowania. Okazało się, że ten model, mimo bardzo dobrych wskaźników spłacalności kredytów hipotecznych, nie jest w stanie konkurować z bankami uniwersalnymi. Problemem był sztywny wskaźnik LtV (banki uniwersalne nie miały ograniczenia finansowania określonym poziomem wskaźnika LtV) w przypadku banku hipotecznego, wartość bankowo-hipoteczna, brak oddziałów i konieczność budowy własnej infrastruktury. Dodatkowo – konkurowanie z bankiem uniwersalnym z własnej grupy i wreszcie niewystarczająca baza kapitałowa uniemożliwiająca szersze finansowanie. Efekt był taki, że banki hipoteczne mogły tylko wąsko specjalizować się i wchodzić na takie rynki, na które nie wchodziły banki uniwersalne. Takim przykładem było i jest finansowanie nieruchomości komercyjnych. Na tym rynku banki te są bardzo aktywne.

W efekcie pozostał na naszym rynku funkcjonujący do dnia dzisiejszego model banków hipotecznych i uniwersalnych. W latach 1997-1999 nastąpił dalszy wzrost popytu na kredyty hipoteczne, do tego stopnia, że w ofercie miało ich 20 banków, a zwiększaniu jego dostępności sprzyjało obniżanie się oprocentowania kredytów i ogólna poprawa sytuacji gospodarczej w kraju. Mimo przejściowego wzrostu stóp procentowych w 1999 r., ok. 30 banków oferowało kredyty hipoteczne.

Począwszy od 2001 r. toczyła się, z różnym nasileniem, dyskusja nt. modelu sekurytyzacyjnego oraz umożliwienia bankom uniwersalnym emitowania listów zastawnych tak, jak bankom hipotecznym. Koncepcje te nabrały szczególnej aktualności, gdy okazało się, że nadpłynność sektora bankowego (wykres z NBP) skończyła się w II kw. 2007 r. Luka finansowa, bo o niej tu mowa, od momentu jej wystąpienia kształtowała się w różnych okresach od 70 do nieco ponad 100 mld zł. Z punktu widzenia sektora bankowego uzupełnienie jej przy tym poziomie nie sprawiało dużego problemu, choć budziło i budzi niepokój. Dlatego wynikająca z tego potrzeba dywersyfikacji źródeł finansowania rynku nieruchomości nabrała jeszcze większego znaczenia, gdy okazało się, że w dłuższym okresie, przy powiększaniu tej luki, sektorowi bankowemu może zabraknąć środków na dalsze prowadzenie akcji kredytowej. Dlatego, oprócz modelu banków uniwersalnych i podjęcia próby nowelizacji modelu banków hipotecznych, rozpoczęto dyskusję nad wprowadzeniem w Polsce programu lub programów ze wsparciem rządowym, kumulujących oszczędności ludności na określone cele, w tym głównie mieszkaniowe, ale uwzględniające także aspekt emerytalny, zdrowotny i edukacyjny. W tym kontekście powrócono w dyskusji nad modelem finansowania nieruchomości mieszkaniowych do koncepcji uruchomienia w Polsce kas budowlanych wzorowanych na niemieckich doświadczeniach.

Jak wspomniano, mniej więcej od 1996 r. kredyt hipoteczny zaczynał powoli mieć znamiona produktu masowego. Proces ten wspierany był przez kilka czynników, zwłaszcza w czasach obowiązywania tzw. ulgi budowlanej, przekształcanej wiele razy najpierw na system odpisów podatkowych od 1997 do 2001, a potem na odpisy od odsetek od kredytów mieszkaniowych. W coraz bardziej ograniczonej formie i na coraz mniejszą skalę społeczeństwo korzystało z niego do 2006 r. Instrument ten, umożliwiający odpisywanie od podatku kwot kosztów poniesionych na zakup mieszkania i jego urządzenie (roboty budowlane) jeszcze w latach 1997-2003 pozytywnie wpływał na rozwój rynku mieszkaniowego, zapewniając wielu ludziom dostęp do mieszkań. Likwidacja ulgi nieznacznie zahamowała ten proces, ale zbiegła się ze znacznym obniżeniem oprocentowania kredytów mieszkaniowych, z ponad 10 do 8-6 proc., co zrekompensowało ewentualne straty potencjalnych nabywców mieszkań spowodowane cofnięciem ulgi. Obecnie, w wyniku konkurencji między bankami i dalszego spadku oprocentowania, przy już bardzo niskich marżach kredytowych, kredyty mieszkaniowe przeważnie oprocentowane są na poziomie poniżej 5 proc.

...