Rynek Finansowania Nieruchomości:Utrata wartości nieruchomości a problem adekwatności zabezpieczenia ekspozycji kredytowej

dr hab. Ewa Siemińska, prof. UMK
Uniwersytet Mikołaja Kopernika w Toruniu
Wydział Nauk Ekonomicznych i Zarządzania
Katedra Inwestycji i Nieruchomości

Wstęp

Coraz szerzej zataczający kręgi kryzys finansowy dociera do różnych sfer aktywności gospodarczej, przybierając różne oblicza. Jednym z nich staje się w obecnej sytuacji – i jak można przypuszczać, także przyszłej – problem utraty wartości aktywów niefinansowych, w tym nieruchomości. Problem trudny zarówno z metodycznego punktu widzenia, jak i ze względu na fakt, iż ma charakter interdyscyplinarny, gdyż dotyczy wielu aspektów i wymiarów działalności rynkowej, powoduje różnorakie skutki na wielu płaszczyznach życia gospodarczego.

Już sam fakt stosowania różnych sposobów ujmowania nieruchomości w sprawozdaniach finansowych podmiotów gospodarczych – jako składnik zapasów, bądź aktywów trwałych czy wreszcie nieruchomości inwestycyjnych, sprawia, że – zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości – stosowane są do ich wyceny różne metody. W tym kontekście ważny staje się problem nieadekwatności wyceny wielu składników aktywów posiadanych przez różne podmioty i wykazywanych w ich sprawozdaniach finansowych, a co za tym idzie, konieczności korekty wartości nieruchomości. Podobny problem pojawia się także w odniesieniu do nieruchomości traktowanej jako zabezpieczenie bankowych wierzytelności hipotecznych.

Regulacje prawne i standardy dotyczące wyceny aktywów

Zgodnie z obowiązującym standardem rachunkowości pn. „Utrata wartości aktywów”: „aktualizacja do realnej wysokości wartości bilansowej zasobów jednostki zaliczonych do aktywów (…) służy zapewnieniu rzetelnego obrazu dokonań i potencjału gospodarczego jednostki prezentowanego w księgach rachunkowych i w sprawozdaniu finansowym, a zarazem chroni przed wykazywaniem strat jako aktywów”[1]. Przy wycenie składników aktywów stosuje się zasadę ostrożności, która nakazuje „…aktualizację wartości aktywów, w jakiej są one wykazywane w księgach rachunkowych i sprawozdaniu finansowym, do ich wartości możliwej do odzyskania, jeżeli jest ona niższa od wartości, w której dany składnik aktywów jest wykazywany w księgach rachunkowych na dzień bilansowy.”[2] Oznacza to zatem konieczność uwzględniania w procesie wyceny aktywów zmieniających się warunków gospodarowania, które mogą powodować potrzebę korekty wycenianych wcześniej zasobów, a co za tym idzie, korektę ich wartości w sprawozdaniach finansowych.

Regulacje te korespondują m.in. z uchwałą Komisji Nadzoru Finansowego Nr 391 z 2008 r. w sprawie wydania Rekomendacji S (II) dotyczącej dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie[3], która m.in. wskazuje na ryzyko wszystkich ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie, w tym także ekspozycji banków partycypujących – często w dużym stopniu – w finansowaniu rynku nieruchomości. Ryzyko to generuje wiele różnych czynników, wśród których można [4]wymienić i te, które bezpośrednio dotyczą wyceny nieruchomości, a mianowicie:

• niewystarczające – w stosunku do potrzeb informacyjnych – procedury monitorowania jakości i wartości nieruchomości traktowanej jako zabezpieczenie wierzytelności hipotecznych
• nie zawsze adekwatne bankowe wyceny nieruchomości, co wynika m.in. z braku sprawnych, aktualnych i szerokich baz danych dotyczących nieruchomości oraz kształtowania się trendów na rynku nieruchomości, na podstawie których dokonuje się szacowania
• niesprawny system wieczysto-
-księgowy oraz nieuregulowane sprawy własnościowe wielu nieruchomości.

Warto zaznaczyć, iż wprowadzane od 1 kwietnia 2009 r. do polskiego systemu bankowego zapisy rekomendacji S (II) mają charakter zaleceń w odniesieniu do wewnętrznych procedur bankowych.

Wśród wielu ważkich ustaleń zawartych we wspomnianej regulacji – w kontekście poruszanego w tym opracowaniu problemu utraty wartości nieruchomości – na uwagę zasługują przede wszystkim rekomendacje dotyczące zabezpieczeń hipotecznych posiadanych przez bank ekspozycji kredytowych, a zwłaszcza:

• Rekomendacja 13 – wskazująca nie tylko na ryzyko dłużnika, ale również ryzyko związane z nieruchomością stanowiącą zabezpieczenie. Z punktu widzenia banku konieczne jest zatem ciągłe monitorowanie faktycznej wartości nieruchomości i rzeczywistych możliwości ich wykorzystania w ewentualnym postępowaniu windykacyjnym.
• Rekomendacja 14 – dotycząca konieczności zapewnienia przez bank odpowiedniej wartości zabezpieczenia wierzytelności hipotecznej w okresie trwania umowy kredytowej, co wiąże się bezpośrednio z zaleceniami dla wskaźnika LtV, a w szczególności potrzebę [5]:
• monitorowania poziomu wskaźnika raz w roku lub częściej, jeśli uzasadniają to zmiany warunków rynkowych
• ustalenia maksymalnego poziomu wskaźnika LtV uwzględniającego zwłaszcza stopień odzyskiwalności zaangażowanych przez bank środków z danego rodzaju zabezpieczenia, a ponadto rodzaj nieruchomości, czas trwania umowy kredytowej, walutę ekspozycji kredytowej, formę własności czy też ewentualne dodatkowe zabezpieczenie wierzytelności kredytowej (np. ubezpieczenie)
• ustalenia wewnątrzbankowych procedur i regulaminów dotyczących form reagowania banku na przekroczenie maksymalnego pułapu wskaźnika LtV.
• Rekomendacja 15 – odnosząca się do konieczności zapewnienia ...