Rynek finansowania nieruchomości:Metodyczne ppodstawy konstrukcji indeksów rynku nieruchomości

mgr Krystyna Urban
Doktorantka w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości
Akademii Ekonomicznej w Katowicach,
rzeczoznawca majątkowy (URBAN Consulting).

Wstęp

Wszystkie te cechy zachęcają do podejmowania inwestycji w nieruchomości, jak również wskazują na słuszność włączania nieruchomości w portfele inwestycyjne dla obniżenia ryzyka całego portfela [1]. Dla każdego inwestora znaczenie mają wiarygodne i rzetelne źródła informacji, na podstawie których można ocenić spodziewaną rentowność inwestycji, jak również poziom ryzyka z nią związany. W zależności od indywidualnych preferencji, na podstawie analizy posiadanych informacji, zbudowany zostanie określony portfel inwestycyjny z założoną stopą zwrotu przy określonym poziomie akceptowanego ryzyka. Prawidłowa ocena zjawisk zachodzących na rynku danego aktywa kapitałowego pozostaje kluczowym zadaniem dla podejmowania rynkowych decyzji przez inwestorów. Rzetelna informacja o zmianach zachodzących na rynku pozwoli do minimum ograniczyć poziom ryzyka danej inwestycji.

Raport World Wealth za rok 2008 sygnalizuje spadek udziału nieruchomości w portfelach inwestorów po roku 2006. W roku 2005 odnotowano poziom zaangażowania kapitału w nieruchomości na poziomie 16 proc., aby rok 2006 zamknać z zaangażowaniem 24 proc. Po rekordowym zwrocie kapitału w segmencie nieruchomości w roku 2006, inwestorzy wybrali swoje premie, wycofując kapitał z rynku nieruchomości i przenosząc do innych rynków inwestycyjnych. Od roku 2007 zauważamy stopniowy spadek udziału nieruchomości w ogólnym poziomie kapitału. Rok 2007 odnotował jedynie 14 proc., a prognozowany udział na rok 2009 to 11 proc. [2].

Podstawowym kryterium oceny stanu poszczególnych rynków są indeksy. Indeksy służą zwiększeniu przejrzystości rynku, jak również dostarczają danych do porównania tej klasy aktywów z innymi. Na rynkach finansowych indeksy zmian cen pozwalają na bieżącą ocenę kondycji danego segmentu rynku. W przypadku rynku nieruchomości brak takiego indeksu jest podstawową przeszkodą dla efektywnego włączenia nieruchomości do portfela.

Prace nad tworzeniem indeksu nieruchomości na rynku polskim prowadzone są przez kilka podmiotów. Czy jest możliwe stworzenie obiektywnego indeksu, obrazującego bieżące zmiany na polskim rynku nieruchomości? Zgodnie z opinią Głównego Urzędu Statystycznego obliczenie wskaźnika zmiany cen nieruchomości nie jest możliwe [3]. Znane są natomiast doświadczenia krajów o rozwiniętych gospodarkach rynkowych, w których indeksy rynku nieruchomości istnieją od wielu lat. Poniższe rozważania mają na celu próbę stworzenia założeń dla skonstruowania indeksu w warunkach polskiego rynku nieruchomości. Istotne jest rozważenie segmentacji rynku nieruchomości w ujęciu przedmiotowym oraz geograficznym Założyć należy, iż indeks, który powstanie, nie będzie zbiorem odzwierciedlającym całość procesów na rynku nieruchomości, lecz będzie to kilka indeksów na poszczególnych segmentach rynku, jak również skonstruowany zostanie w poszczególnych regionach, stanowiących odrębne rynki lokalne.

Cechy charakterystyczne indeksów rynku nieruchomości

PODSTAWOWE RODZAJE INDEKSÓW NIERUCHOMOŚCI I METODY ICH KONSTRUOWANIA

W zależności od przyjętego kryterium podziału, wyszczególnić można różne rodzaje indeksów nieruchomości. Kierując się kryterium danych tworzących indeks, wyróżnić możemy indeks cenowy oraz indeks dochodowy [4]. Indeks cenowy powstaje w oparciu o uzyskane ceny transakcyjne, natomiast dochodowy uwzględnia uzyskiwane dochody z danego aktywa.

Literatura wyróżnia dwie metody konstruowania wskaźników cen. Metody proste, nieuwzględniające zmian cech jakościowych i ilościowych oraz metody złożone, czyli takie, które te zmiany uwzględniają. Do metod prostych zaliczyć można metody oparte na średniej lub medianie, natomiast grupa metod złożonych obejmuje metody regresji hedonicznej, powtórnej sprzedaży, średniej ważonej oraz hybrydowe [5].

Ze względu na podstawę tworzenia indeksu, wyróżnimy indeks oparty na cenach transakcyjnych lub indeks oparty na wycenie [6].

Indeks oparty na wycenie konstruowany jest w oparciu o określony wycinek rynku. Zasadniczą trudnością jest skonstruowanie baz danych reprezentacyjnych dla określonych segmentów rynku. Dostrzegalnym problemem jest konieczność procesu wygładzania stosowanego przez rzeczoznawców majątkowych, ze względu na wysoką niejednorodność nieruchomości.

Indeksy oparte na cenach transakcyjnych dzielimy dodatkowo na indeksy oparte o przeciętne ceny transakcyjne, indeksy oparte na metodzie hedonicznej oraz skonstruowane na bazie co najmniej dwukrotnej sprzedaży.

Najprostszą metodą konstrukcji jest indeks oparty o przeciętne ceny transakcyjne. Wadą tego indeksu jest ryzyko nieuwzglę...