Rynek finansowania nieruchomości: Wartość rynkowa nieruchomości jako podstawa zabezpieczenia wierzytelności

prof. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak
Uniwersytet Łódzki, Katedra Inwestycji i Nieruchomości

Koncepcja wartości na gruncie ekonomii

W teorii ekonomii wartość zajmuje istotne miejsce. W tym obszarze jest ona jedną z najważniejszych, najczęściej i najwcześniej omawianych kategorii (Karmińska 2009). Na gruncie ekonomii kategoria wartości rynkowej odznacza się pewnymi cechami, które determinują sposób jej określania i interpretowania:

” ]

1. Stanowi hipotezę ceny. Oznacza to, że wartość jest hipotetyczną ceną. W potocznym języku pojęcie „hipoteza” jest wypowiedzią za pomocą takich terminów, jak „przypuszczenie”, „domyślna wypowiedź” czy „niepewna wypowiedź” (Stachak 2003). To nie jest twierdzenie, gdyż jej prawdziwość czy fałszywość nie jest jeszcze rozstrzygnięta. Hipoteza ceny stawiana jest dla przewidywania nowych faktów, nowych cen. Hipoteza ceny formułowana jest jako hipoteza ex post, stanowiąc uogólnione wnioski, wyprowadzone z faktów niedostatecznie licznych i niereprezentatywnych.
2. Ma charakter obiektywny. Wartość obiektywizuje się poprzez zbiorowe oddziaływanie uczestników rynku. Próba szacunku wartości nieruchomości jako wartości obiektywnej nigdy nie jest pozbawiona subiektywizmu. Okazuje się bowiem, że odwzorowanie zbiorowych zachowań uczestników rynku ogranicza subiektywizm, ale go nie eliminuje. Na etapie szacowania wartości, która ma obiektywizować rzeczywistość, trudno jednak oprzeć się pokusie interpretowania jej poziomu przez pryzmat subiektywnych odczuć.
3. Określenie wartości wymaga przyjęcia założeń. Powoduje to, że nie można udowodnić, że wartość jest materialnie prawdziwa, można natomiast wykazać, że pewne twierdzenia są materialnie fałszywe. Rynek może nie potwierdzić wypowiedzi o poziomie wartości, bowiem zależy on od preferencji i priorytetów jednostek lub społeczności dokonujących wyboru.
4. Odzwierciedla oparty na rynku osąd danej osoby dotyczący uznania danego składnika za źródło generowania korzyści ekonomicznych. Uznanie danego składnika za źródło generowania korzyści ekonomicznych jest możliwe w przypadku stwierdzenia celowości wykorzystania tego zasobu (Karmińska 2009). Wartość, jako kategoria ekonomiczna ustalona jest przy założeniu, że aktywa wykorzystane są w sposób najbardziej efektywny (Karmińska 2009).
5. Wartość ma charakter dynamiczny, co oznacza, że podlega ciągłym zmianom. Źródłem zmian może być sam przedmiot wyceny, jak i jego otoczenie, wpływające między innymi na sposób wykorzystania składnika mienia. Ponieważ celowość wykorzystania zmienia się, wartość ekonomiczna składnika zmienia się w czasie. Dynamiczność wartości oznacza, że jest ona określana na dany dzień, dzień wyceny.
6. Zorientowana jest ona na przyszłość. Nabywca nie kupuje korzyści dotyczących przeszłości, ani korzyści osiąganych w dniu dzisiejszym, on kupuje korzyści, jakie może osiągnąć w przyszłości. A. Karmińska podkreśla, że między „teraźniejszością” i „przyszłością” występują silne, ale jednostronne powiązania: zmiana teraźniejszości determinuje przyszłe działania i stany, które stanowią ramy oceny, czy dany składnik ma wartość ekonomiczną (Karmińska 2009).

Trudności pomiaru wartości na gruncie ekonomii

Pomiar wartości na gruncie ekonomii jest utrudniony. Wartości ekonomiczne nie dają się mierzyć bezpośrednio. Ekonomiści „…przyjęli dogmat, że każdy towar ma wartość, której niedoskonałym odbiciem jest cena. Różnili się tylko poglądem na to, co tworzy wartość i ewentualnie, jak ją zmierzyć” (Zadora 2004). Oznacza to, że ekonomiści uznali, że pośrednimi miarami wartości są ceny płacone za towary na wolnym rynku. Ceny traktowane są jako jednostki miernicze i zarazem parametry wartości ekonomicznych (Stachak 2003).

Skoro ceny uznane są za parametry wartości ekonomicznych, to czy mogą one wyznaczyć wartość? Innymi słowy, czy sądy typu „jest” można prosto przekształcić w „powinno być”? Okazuje się, że na gruncie filozofii nauki sprawą dyskusyjną jest, czy sądy wartościujące można wyprowadzić z sądów metodologicznych.

David Hume zaprzeczył temu pisząc, że nie da się wyprowadzić logiczne „należy” z „jest” (Blaug 1995). Bowiem również wtedy sądy typu „jest” są jedynie opinią, która „…w sensie materialnym może być albo prawdziwa albo fałszywa (…). Opinia typu „należy” wyraża ocenę stanu świata…” (Blaug 1995). Trudno jednak zaprzeczyć, że sądy „należy” powstają pod wpływem sądów typu „jest”.1

Definicje i interpretacja wartości rynkowej nieruchomości jako kategorii ekonomicznej

Szerokie spektrum zastosowania kategorii wartości rynkowej w praktyce wymaga ścisłego sprecyzowania nie tylko definicji tej wartości, ale również jej interpretacji. Źródłem definicji wartości rynkowej są: Międzynarodowe Standardy Wyceny, wydawane przez Komitet Międzynarodowych Standardów Wyceny, Europejskie Standardy Wyceny, wydawane przez TEGoVA, dokumenty Unii Europejskiej, standardy wyceny, publikowane na szczeblu krajowym.

Zgodnie z Europejskimi Standardami Wyceny wartość rynkowa to:

„Szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za składnik mienia, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku” (ESW 2009, s. 15).

Definicja ta jest zgodna z definicją zawartą w Międzynarodowych Standardach Wyceny (MSW 2007), jest taka sama, jak definicja w Nowej umowie kapitałowej UE z 2006 roku, jest spójna z większością definicji wartości rynkowej, stosowanych w państwach europejskich (ESW 2009, s. 19).

Pojęcie wartości rynkowej oparte jest w zasadzie na koncepcji optymalnego sposobu użytkowania (ESW 2009, s. 20). Sposób optymalnego użytkowania oznacza najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia (ESW 2009, s. 20).

Przytoczona definicja dobrze odwzorowuje istotę wartości na gruncie ekonomii, a mianowicie, że jest to:

• Hipoteza ceny. Podkreślają to elementy interpretacyjne wartości nieruchomości:
  • „…wartość składnika mienia jest wielkością szacowaną, a nie kwotą z góry określoną lub faktycznie zapłaconą ceną” (MSW, 2007), to „…raczej szacunkowa kwota niż uprzednio określona lub faktyczna cena sprzedaży” (ESW, 2009).
  • wartość jest hipotezą ceny – „…określa hipotetyczną, koncepcyjną cenę, co do której istnieje największe prawdopodobieństwo, że zostanie uzgodniona między typowo zmotywowanymi kupującymi i sprzedającymi towar lub usługę” (MSW, 2007), „Jest to cena, której rynek spodziewa się w finale transakcji, na dzień wyceny przy spełnieniu wszelkich pozostałych elementów definicji wartości rynkowej” (ESW, 2009).
  • „Wartość nie jest faktem, ale raczej oszacowaniem najbardziej prawdopodobnej ceny, która zostanie zapłacona za towar lub usługę wystawione na sprzedaż w określonym przedziale czasu ” (MSW 2007).
• Określenie wartości wymaga obiektywizacji rynku. Wynika to ze sformułowania „Wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna cena.” Najbardziej prawdopodobna, to typowa, najczęściej występująca cena. Wątpliwości dotyczące możliwości określenia wartości, która obiektywizuje rynek, narastają w obszarze określenia wartości dobra tak mało zestandaryzowanego, jak nieruchomość, wartości, którą określa się na rynku odznaczającym się wyjątkowo wysokim poziomem niedoskonałości i małą efektywnością. Nic dziwnego, że pada nawet twierdzenie, że wartość rynkowa nieruchomości jest mitem, jest fikcją. Jedynie na dobrze funkcjonującym rynku zostanie potwierdzona opinia o wartości (Mitchell, 1993).
• Wartość ma charakter dynamiczny. Świadczy o tym sformułowanie „w dniu wyceny…”. Data wyceny oznacza dzień, „w którym hipotetyczna sprzedaż ma mieć miejsce, jest więc zwykle datą inną niż termin faktycznego sporządzenia operatu szacunkowego. Jako że rynek i warunki rynkowe mogą ulegać zmianom, określona wartość może być w innym terminie nieprawidłowa lub niewłaściwa. Wartość podana w wycenie odzwierciedlać będzie faktyczny stan rynku i okoliczności na dzień wyceny, a nie na datę przeszłą lub przyszłą” (ESW, 2009, s. 21-22).
• Określanie wartości wymaga poszukiwania najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości. Widoczne to jest w interpretacji wartości rynkowej, że wyznaczenie wartości rynkowej w zasadzie oparte jest na koncepcji optymalnego sposobu użytkowania.
• Spełnienie wymogu najbardziej efektywnego wykorzystania wymaga przygotowania założeń odwzorowujących typowe, niedawno odnotowane zachowania uczestników rynku. „Założenia są to przypuszczenia, które przyjmuje się za prawdziwe. Obejmują one fakty, warunki i sytuacje, które mają wpływ na przedmiot wyceny lub na podejście do wyceny, ale których nie można zweryfikować lub ich weryfikacja jest możliwa, ale nie znajduje wystarczającego uzasadnienia. Założenia są stwierdzeniami, które po ich przedstawieniu są uznane za obowiązujące przy korzystaniu z wyceny. Wszystkie założenia leżące u podstaw wyceny powinny być rozsądne. Do pewnego stopnia wszystkie wyceny zależą od przyjętych założeń” (MSW, 2007).
• Odwzorowanie w procesie wyceny niedawno występujących zachowań uczestników rynku pozwala przypuszczać, że nowi nabywcy powielą dotychczasowe zachowania, co oznacza, że określona wartość przy przyjęciu dotychczasowych rozwiązań zorientowana jest na przyszłość. Na rynku może, oczywiście, pojawić się nabywca o wyjątkowych umiejętnościach kreowania korzyści płynących z nieruchomości. Wartość, odwzorowująca potencjał, jaki on widzi w tej nieruchomości, nie jest wartością dla rynku, lecz wartością dla inwestora, tzw. wartością inwestycyjną (wartością indywidualną).

Definicja prawna wartości rynkowej nieruchomości

W Polsce definicja wartości rynkowej została uregulowana w standardach zawodowych („Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa – KSWP1”), wzorowanych na MSW i ESW i została również uregulowana prawnie w ustawie o gospodarce nieruchomościami w 1998 roku. Przyjęta przez ustawodawcę definicja prawna nieruchomości, zawarta w art. 151 ust.1 ustawy ustanawia, że wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Powyższa definicja różni się jednak od definicji podanej w MSW i ESW, a także w krajowym standardzie:

• Po pierwsze, odwołuje się ona do cen transakcyjnych, a więc zawiera elementy metodyczne, czego nie powinna zawierać definicja. Przykładowo, dyskusja, jaka przetoczyła się w światowej literaturze, dotycząca kategorii wartości odtworzeniowej, była oparta na wątpliwości, czy jest to definicja wartości, czy określenie metody wyceny. Dlatego też MSW z 2005 roku nie posługują się pojęciem wartości odtworzeniowej. Uznano bowiem, że jest to określenie sposobu dochodzenia do wartości, a nie odwzorowanie istoty tej wartości.
• Po drugie, w definicji prawnej użyto czasu przeszłego do opisania warunków zawarcia transakcji: strony nie były powiązane, strony miały stanowczy zamiar zawarcia transakcji i nie działały pod przymusem. Przyjęcie w definicji czasu ...