Rynek finansowania nieruchomości: Uwarunkowania rozwoju polskiego rynku nieruchomości komercyjnych

dr Krzysztof Czerkas
Członek Zarządu BRE Banku Hipotecznego

Jak zauważa Katarzyna Śmietana, polski rynek nieruchomości w około 93 proc. ma regulacje charakterystyczne dla rynku rozwiniętego, co jest efektem transformacji ustrojowej, w tym procesów integracyjnych związanych z przystąpieniem Polski do UE.

Zdaniem wspomnianej badaczki, uwarunkowania rozwoju rynku nieruchomości w Polsce można usystematyzować i przedstawić następująco:

1. W ujęciu charakteryzującym różne zachowania podmiotów w zależności od poziomu rozwoju rynku. Wyróżnia się, zgodnie z tym kryterium, pięć etapów: budowlany, deweloperski, inwestycyjny, aktywnego obrotu oraz profesjonalnego zarządzania nieruchomościami.
2. W ujęciu czasowym, systematyzującym wszystkie istotne wydarzenia z punktu widzenia ich wpływu na stopień rozwoju rynku.
3. W ujęciu przedstawiającym czynniki makroekonomiczne i mikroekonomiczne determinujące jego rozwój.

Według Katarzyny Śmietany, w typowym cyklu rozwoju rynku nieruchomości można wyróżnić pięć stadiów. Na ogół rozwój ten zaczyna się od etapu budowlanego, w którym inwestorzy korzystają z usług firm budowlanych, jednakże sami muszą dbać o powodzenie przedsięwzięć. Drugi etap, deweloperski, to okres, w którym pojawiają się inwestorzy instytucjonalni – prywatne firmy deweloperskie, zainteresowane posiadaniem wybudowanych nieruchomości w celach czerpania z nich stałych dochodów w postaci czynszów dzierżawnych lub ich odsprzedaży. Trzeci etap ma charakter inwestycyjny. Na tym etapie rozwoju rynku pojawiają się inwestorzy z większym kapitałem, chętni do nabywania i sprzedawania nieruchomości. Wraz z rosnącym zainteresowaniem tą formą inwestycji, w czwartym etapie pokaźnie wzrasta obrót nieruchomościami, któremu zwykle towarzyszy znaczny napływ dużych inwestorów, w tym zagranicznych, zainteresowanych inwestycjami na rozwiniętym rynku, charakteryzującym się pewną stabilnością wynikającą z dobrego jego rozpoznania. Etap piąty zaczyna się wtedy, gdy na rynku nieruchomości pojawiają się rozwinięte produkty i usługi, jak np. profesjonalne zarządzanie nieruchomościami czy zarządzanie portfelem, którego składnikami są inwestycje w nieruchomościach.

Etapy rozwoju polskiego rynku nieruchomości

Katarzyna Śmietana podaje charakterystykę rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Pierwszy etap rozwoju rynku nieruchomości w Polsce przypadł na lata 1990-1992. W tamtym okresie nie postrzegano Polski jako kraju bezpiecznego do inwestowania, co hamowało dopływ kapitału. Przyszłość gospodarki rynkowej w Polsce była niepewna. Brak było też struktur regulujących rynek, struktur administracyjnych. Występowały problemy prawne związane z własnością nieruchomości, brakowało natomiast informacji o transakcjach dokonujących się na tym rynku, doświadczenia we współpracy podmiotów działających na tym specyficznym rynku, w szczególności inwestorów, deweloperów oraz instytucji finansujących inwestycje w nieruchomości. Kształtowanie rynku nieruchomości w pierwszych latach transformacji musiało zostać zapoczątkowane utworzeniem podstaw instytucjonalnych. Przełomem stały się nowelizacje Konstytucji, w szczególności dotyczące ochrony prawa własności, kodeksu cywilnego oraz Ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. W nowych unormowaniach prawnych zdefiniowane zostały zbywalne prawa własności, zrównano różne rodzaje własności wobec nieruchomości, uwłaszczono większość podmiotów władających nieruchomościami. Powstało wiele innych ustaw i przepisów regulujących w szczególności sferę mieszkaniową. Porządek prawny umożliwił rynkowy obrót zbywalnymi prawami ...