Rynek finansowania nieruchomości: Sprzedażowy model equity release – rynek w krajach Unii Europejskiej i perspektywy dla Polski

Agnieszka Wachnicka
Departament Rozwoju Rynku Finansowego,
 Ministerstwo Finansów

Charakterystyka produktu

Programy Equity Release (Equity RelSchemes – ERS) jest to kategoria skupiająca produkty finansowe umożliwiające osobom starszym monetyzację nieruchomoścuwolnienie kapitału zakumuwlowanego w nieruchomości, przy jednoczesnym zagwarantowaniu prawa dożywotniego zamieszkiwania w tej nieruchomości.

W ramach programów ERS wyróżnia się dwa modele:

• model kredytowy (odwrócony kredyt hipoteczny, ang. reverse mortgage), gdy właściciel nieruchomości zawiera z instytucją finansową umowę kredytu zabezpieczonego hipotecznie, którego spłata zasadniczo odroczona jest do chwili śmierci kredytobiorcy i dokonywana jest ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości
• model sprzedażowy (określany angielską nazwą home reversion), w przypadku którego strony zawierają umowę kupna/sprzedaży nieruchomości z zastrzeżeniem prawa zbywcy do dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości oraz do otrzymywania świadczenia pieniężnego w ustalonej wysokości.

Ponieważ odwrócony kredyt hipoteczny jest produktem, o którym w Polsce mówi się od kilku lat i pojawiło się na ten temat wiele publikacji prasowych, warto poświęcić uwagę mniej popularnej, sprzedażowej formie ERS, w szczególności mając na względzie, że model ten od niedawna dostępny jest również w Polsce.

Sprzedażowa forma Equity Release jest umową konstruowaną zazwyczaj w oparciu o przepisy prawa cywilnego. W ramach tego typu umowy sprzedażnieruchomości następuje z tzw. dyskontem, tj. za ułamkową część jej wartości rynkowej (najczęściej 30-40 proc.). Zbywca otrzymuje tę kwotę jako wypłatę jednorazową lub w formie dożywotnich świadczeń okresowych, przy czym nabywca jest zobowiązany takie świadczenia wypłacać do dnia śmierci zbywcy, niezależnie od tego, czy kwota określona w umowie zostanie przekroczona, czy nie. Jest to ryzyko nabywcy. W zamian za przeniesienie prawa własności nieruchomości ze zbywcy na nabywcę, zbywca zyskuje ponadto prawo dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości.

Ponieważ w wyniku transakcji dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości (odmiennie niż przy odwróconym kredycie hipotecznym), nabywca przejmuje obowiązki związane z nieruchomością. Nie oznacza to bynajmniej, że zbywca nie ponosi żadnych opłat, najczęściej jest bowiem zobowiązany do dokonywania płatności np. z tytułu mediów, czasami uiszcza również niewielki czynsz.

W przeciwieństwie do odwróconych kredytów hipotecznych, do których udzielania uprawnione są na ogół wyłącznie instytucje finansowe, model sprzedażowy ERS oferowany jest zazwyczaj przez podmioty spoza rynku finansowego. Działalność tych podmiotów przeważnie nie jest regulowana przepisami szczególnymi, nie podlega również nadzorowi finansowemu. W przypadku niepowodzenia działalności i upadłości takiego przedsiębiorstwa, interes beneficjentów oferowanego produktu może być zagrożony, ponieważ umowy modelu sprzedażowego w wielu ...