Rynek Finansowania Nieruchomości: Ryzyko projektu inwestycyjnego firmy deweloperskiej podczas kryzysu na rynkach finansowych

Agnieszka Chmielewska-Mulka
Doktorantka w Katedrze Bankowości 
Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu

Okres boomu na rynku mieszkaniowym cechował się wysoką tolerancją nabywców, a nawet banków kredytujących projekt inwestycyjny wobec deweloperów. Wysokie ceny sprzedaży i wysoki popyt na mieszkania pokrywały znaczne koszty zakupu gruntu i budowy. Nawet projekty o gorszej koncepcji marketingowej znajdowały klientów. Jednak obecnie rynek mieszkaniowy znajduje się w sytuacji kryzysowej. Teraz firmy deweloperskie przeprowadzają analizy rynku, które powinny pomóc im w podjęciu decyzji co do wyboru optymalnej lokalizacji przyszłego projektu.

Realizując inwestycję mieszkaniową, firma deweloperska powinna monitorować różne obszary ryzyka, a w szczególności:

• ryzyko operacyjne
• ryzyko rynkowe
• ryzyko finansowe.

Każde z nich może mieć znaczny wpływ na sukces lub niepowodzenie projektu deweloperskiego. Ryzyko operacyjne jest niezależne od okoliczności rynkowych. Obejmuje ono: właściwy wybór i pozyskiwanie gruntów pod inwestycje, wybór architekta i generalnego wykonawcy czy też sprawną koordynację prac procesu budowlanego. Firmy deweloperskie muszą się również liczyć z wysokim poziomem biurokracji w postaci wymogów uzyskania pozwoleń, zezwoleń i opinii, wydawanych w większości przypadków w formie decyzji administracyjnej, które czasem narażają inwestora nawet na sparaliżowanie procesu inwestycyjnego.

W obecnej sytuacji szczególnie istotne dla deweloperów stało się ryzyko rynkowe. Długi okres realizacji projektów deweloperskich sprawia, że ich działalność jest szczególnie narażona na zmienność sytuacji na rynku.

Ryzyko zmiany sytuacji gospodarczej w bezpośredni sposób wpływa na kształtowanie się poziomu cen sprzedaży mieszkań oraz na relacje między popytem i podażą na rynku mieszkań. Tempo wzrostu PKB, poziom inflacji czy wysokość stóp procentowych mają bezpośredni wpływ na siłę nabywczą potencjalnych klientów. Aktualnym przykładem jest spadek tempa sprzedaży i korekta cen mieszkań w największych polskich aglomeracjach. Tendencja ta może przysporzyć trudności deweloperom, którzy zaczęli realizować swoje projekty w roku 2006 i 2007, wcześniej kupując drogie tereny pod budowę, licząc na kontynuację trendów wzrostowych w sektorze. Ta grupa inwestorów dotkliwiej odczuje skutki obecnego spadku tempa sprzedaży mieszkań. W takiej sytuacji pośrednie obniżanie cen, poprzez wprowadzenie różnych bonusów dla klientów, może okazać się niemożliwe z punktu widzenia opłacalności projektu, gdyż zasadniczo odbiega od wcześniej sporządzanych przez firmę deweloperską prognoz i możliwości generowania zysku. Ryzyko działalności deweloperskiej może zwiększyć się pod wpływem wzrostu podaży mieszkań oddawanych obecnie i planowanych do oddania w roku następnym. Pojawia się tu kolejne ryzyko rynkowe – ryzyko konkurencji. Dodatkowo powiększa się liczba mieszkań nabywanych w poprzednich latach w celach inwestycyjnych.

Deweloper musi również brać pod uwagę ryzyko marketingowe. Nietrafiona lub niedostosowana do oczekiwań rynku może okazać się lokalizacja projektu mieszkaniowego, powierzchnia i rozkład lokali, standard, a w konsekwencji także cena mieszkania. Ryzyko to potęguje rosnąca w trakcie budowy nieelastyczność produktu końcowego.

Z ryzykiem marketingowym wiąże się odbiór firmy deweloperskiej przez grono potencjalnych nabywców (tzw. ryzyko reputacji). W sytuacji, gdy na rynku działa wielu deweloperów, nawet niewielka pomyłka nagłośniona w środkach masowego przekazu może zaszkodzić firmie (zwłaszcza małej firm, która nie ma zespołu PR i poprzez to nie może szybko i skutecznie przeciwdziałać takim zdarzeniom).

Ostatni obszar ryzyka stanowi ryzyko związane z finansowaniem inwestycji przez banki i inne instytucje finansowe. Ta grupa firm deweloperskich, która nie starała się tworzyć relacji z bankami/instytucjami finansowymi w okresie dobrej koniunktury na rynku, obecnie znajduje się w dużo trudniejszej sytuacji niż firmy, które współpracują z kredytodawcami. Zdecydowana większość inwestorów opiera finansowanie inwestycji, począwszy od rozpoczęcia budowy, z przychodów ze sprzedaży. Nieuniknione staje się zatem ryzyko braku wpłat nabywców. W rezultacie realizacja inwestycji opóźnia się, a płynność finansowa ulega obniżeniu. W przypadku finansowania kredytem inwestycyjnym, ryzykiem może okazać się wzrost stóp procentowych, a w wyniku tego, wzrost kosztów obsługi długu.

Jak widać, działalność deweloperska charakteryzuje się wysokim ryzykiem, powodowanym przez jej kapitałochłonność, długotrwałość procesu inwestycyjnego, konieczność zaangażowania i koordynacji pracy z wieloma uczestnikami rynku i niewielką ...