Rynek finansowania nieruchomości: Ryzyko kredytów walutowych na rynku nieruchomości

dr Elżbieta Gołąbeska
Katedra Rozwoju Regionalnego i Lokalnego

Wydział Gospodarki Przestrzennej

Wyższa Szkoła Finansów i Zarządzania w Białymstoku

Stan i poziom rozwoju rynku nieruchomości w Polsce zależy od wielu czynnik—w, zar—wno natury spo¸ecznej czy prawnej, ale przede wszystkim ekonomicznej. Proces transformacji w gospodarce trwa nadal, a jeśli chodzi o rynek nieruchomości, jego przebieg jest szczeg—lnie trudny. Niemniej należy podkreślić, że zasz¸y w tym sektorze istotne zmiany.

Zlikwidowanych lub też zniwelowanych zostało wiele ograniczeń jego rozwoju, a likwidacji niektórych sprzyjało tworzenie bardziej precyzyjnych i spójnych podstaw prawnych. W kilkunastoletnim okresie transformacji sektora nieruchomości ujawniło się jednak wiele problemów i barier dotyczących różnych jego kwestii. Można wskazać na różną wagę tych barier, ale znaczna część z nich związana jest z finansami.

Niniejszy artykuł ukazuje, że mimo pokonania niektórych problemów, rozwój rynku nieruchomości wciąż narażony jest na przeszkody, które pochodzą z różnego typu źródeł. Zależny jest on przede wszystkim od czynników zewnętrznych – uregulowań prawnych, rozwoju makroekonomicznego i lokalnego, poziomu inflacji czy wreszcie właśnie rozwiązań finansowych.

W tym kontekście na szczególną uwagę zasługuje dostępność kredytów hipotecznych, które obecnie stanowią podstawowe źródło finansowania inwestycji nieruchomościowych. Nieruchomość jest dobrem drogim, a zatem trudno sobie wyobrazić, że jej zakup mógłby odbyć się bez udziału kredytu. Ograniczenie funkcjonowania rynku kredytowego ma bezpośredni związek z ograniczeniem rozwoju rynku nieruchomości. Z każdym rokiem udział kredytów hipotecznych w finansowaniu nieruchomości mieszkaniowych rośnie. Jednak przesłanka zmuszająca banki do obrania innej polityki kredytowej może stworzyć kolejne bariery rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, z czego przejawami mamy do czynienia właśnie obecnie.

W dobie ogólnoświatowego kryzysu gospodarczego największym zagrożeniem dla rynku nieruchomości jest zachwianie sytuacji na rynku kredytowym, co stwarza obawę braku możliwości bezpiecznego finansowania. W ostatnim okresie ludność, chcąc nabyć nieruchomość, coraz chętniej i ufniej korzystała z długoterminowych kredytów hipotecznych. Przy wzrastającym popycie na kredyty, banki wychodziły naprzeciw klientom i oferowały kredyty walutowe, które są zwykle niżej oprocentowane niż złotówkowe. Podkreślano jednak, że tego rodzaju kredyty obciążone są pewnym ryzykiem. Omawiając zagadnienia dotyczące kredytowania transakcji nieruchomościowych, nie sposób nie wspomnieć o tym ryzyku, jakie niesie za sobą podejmowanie decyzji kredytowej.

Ryzykiem kredytowym w bankowości określa się ryzyko związane z niewywiązaniem się kredytobiorcy z wynikającego z zawartej z bankiem umowy obowiązku spłaty kredytu. Ryzyko kredytowe to zagrożenie, że płatności związane z obsługą kredytu nie zostaną przez klienta uregulowane w terminie przewidzianym w umowie kredytu, w całości lub częściowo. Zwłoka w spłacie może być powodem utraty płynności i oznacza stratę dla banku. [1]

Banki uważają ryzyko kredytowe za najgroźniejszy typ ryzyka. Takie zagrożenie najczęściej powoduje klient, aczkolwiek może ono być związane również z czynnikami subiektywnymi – złą organizacją działów zajmujących się sferą kredytową, jak również czynnikami gospodarczymi, na które owo ryzyko jest bardzo czułe.

Na problematykę ryzyka kredytowego można spojrzeć w dwóch płaszczyznach: z punktu widzenia kredytobiorcy lub kredytodawcy. Rozpatrując w pierwszej kolejności ryzyko kredytowe z perspektywy kredytodawcy, można wyróżnić:

• ryzyko płynności
• ryzyko stopy procentowej
• ryzyko walutowe.

Banki, czyli kredytodawcy, udzielając kredytów, narażone są na utratę płynności, która następuje w momencie, gdy klienci nie dotrzymują wskazanych w umowie kredytowej terminów spłat rat wraz z odsetkami. W takiej sytuacji banki przejściowo lub całkowicie narażone są na utratę zdolności do regulowania zobowiązań wobec klientów. Jednakże jest to sytuacja zazwyczaj przejściowa i gdy spłyną zaległe raty kredytu, wówczas bank może zaspokoić oczekiwania deponentów.

<...>