Rynek finansowania nieruchomości: Rola banku w procesie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego w świetle Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego z dnia 16 września 2011 r.

Bolesław Meluch
Doradca Prezesa Związku Banków Polskich

Przygotowując rekomendacje, uwzględniono następujące okoliczności i wymogi dotyczące prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych:

1. Nabywanie mieszkania w określonej fazie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

Należy wziąć pod uwagę, iż zgodnie z zapisami Ustawy, bank nie ma obowiązku badać zdolności kredytowej dewelopera, dla którego otwiera otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, ani badać jego finansowej zdolności do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Tym samym bank nie powinien gwarantować ukończenia przedsięwzięcia deweloperskiego z sukcesem ani wobec nabywcy, ani dewelopera.

Jednakże w celu ograniczenia ryzyka nabywcy dokonującego wpłaty na poczet ceny mieszkania w fazie wstępnej przedsięwzięcia deweloperskiego, a także biorąc pod uwagę potencjalne ryzyko reputacji banku oferującego mieszkaniowy rachunek na mieszkaniowym rachunku dla przedsięwzięcia deweloperskiego finansowanego wyłącznie środkami nabywców, bank powinien przeprowadzić analizę tego przedsięwzięcia pod kątem jego wykonalności. W istniejących warunkach rynkowych można oczekiwać, iż trudno będzie deweloperom ograniczyć finansowanie zewnętrzne wyłącznie do wpłat nabywców. Tym samym, bank prowadzący rachunek powinien uwzględnić w swojej ofercie dla dewelopera uzupełniające wsparcie kredytowe.

W pierwszej kolejności ocena przedsięwzięcia deweloperskiego przez bank będzie odnosić się do stwierdzenia, czy takie dokumenty, jak pozwolenie na budowę i jej harmonogram, są zgodne z przepisami Ustawy, co stanowi podstawę do otwarcia mieszkaniowego rachunku powierniczego. Czy deweloper ma pozostałe pozwolenia oraz podpisaną umowę z wykonawcą, czy wszystkie wymagane Ustawą informacje zostały zawarte we wzorze umowy deweloperskiej i prospekcie informacyjnym?

Na etapie podejmowania przez bank decyzji o udzieleniu kredytu nabywcy nieruchomości dopuszczalne jest rozpatrzenie wniosku na podstawie dostarczonego przez niego jednostronnego zobowiązania dewelopera do zawarcia umowy deweloperskiej przed upływem konkretnego terminu, na określonych warunkach lub na podstawie prospektu informacyjnego, z wypełnioną częścią indywidualną.

2. Warunki otwierania instrumentów ochrony środków nabywcy.

Ustawa nakazuje deweloperowi wskazanie jednego z czterech instrumentów ochrony środków nabywców. Tym samym wymagane jest, aby w umowie deweloperskiej wskazywać mieszkaniowy rachunek powierniczy jako rachunek wpłat należności za lokal. Bank prowadzący taki rachunek musi także uwzględniać fakt, iż środki nabywcy mogą pochodzić z kredytu hipotecznego, a więc, w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej, muszą być uzgodnione procedury zwrotu środków własnych nabywcy i kredytowych, jeżeli są one jeszcze na mieszkaniowym rachunku powierniczym.

3. Warunki dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Stroną umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego jest wyłącznie deweloper, a nabywca jest tylko powierzającym środki.

Zgodnie z wymogami dla rachunków bankowych, informacje o tym rachunku dostępne są wyłącznie właścicielowi lub pełnomocnikowi (jeżeli jest to wskazane w pełnomocnictwie). Oznacza to, iż zmiany salda na mieszkaniowym rachunku powierniczym nie mogą być udostępniane osobom trzecim. Jednakże Ustawa nakłada na bank obowiązek udzielania informacji o wpłatach i wypłatach z mieszkaniowego rachunku powierniczego nabywcom, a tym samym, nabywca powinien uzyskiwać informacje o dokonanych ogólnych wpłatach i wypłatach na rzecz danego przedsięwzięcia deweloperskiego oraz szczegółowe informacje dotyczące wpłat i wypłat nabywcy występującego z żądaniem udzielenia informacji (daty, sumy wpłat i wypłat).

Udzielana informacja nie powinna dotyczyć szczegółów wpłat i wypłat w odniesieniu do innych nabywców (ewentualnie innych mieszkaniowych sub-rachunków powierniczych), gdyż następowałoby ujawnienie informacji objętych tajemnicą bankową w zakresie innych nabywców, co do których ustawa nie daje ustawowego upoważnienia do udzielania informacji.

Istotne jest także, aby deweloper określał w umowie deweloperskiej zasady dokonywania i tytuł wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Na mieszkaniowy rachunek powierniczy wpłacane będą wyłącznie środki pochodzące z wpłat osób fizycznych za lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne. Na taki rachunek nie powinny być wpłacane należności za lokale inne niż mieszkalne, na przykład za samodzielne garaże, komórki itp., a także wpłaty od osób prawnych

4. Transfer środków na nowy mieszkaniowy rachunek powierniczy założony w innym banku.

Deweloper nie ma prawa wypowiedzieć mieszkaniowego rachunku powierniczego. Ale można przyjąć, iż powstaną sytuacje szczególne – np. nastąpi wypowiedzenie umowy rachunku przez bank lub pojawi się możliwość uzyskania finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego przez inny bank – które będą wymagały przeniesienia mieszkaniowego rachunku powierniczego do innego banku.

Przy ocenie sytuacji istotną rolę będą odgrywały raporty z kontroli realizacji harmonogramu ...