Rynek finansowania nieruchomości: Popularne metody oceny efektywności inwestowania w nieruchomości

Mariusz Zabielski
doktorant w Kolegium Nauk o Przedsiębiorstwie,
Katedra Inwestycji i Nieruchomości Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie,
rzeczoznawca majątkowy

1. WPROWADZENIE

W ostatnich latach w nieruchomości komercyjne w Polsce zainwestowano kilka miliardów euro. Tendencja ta jest utrzymywana również w roku bieżącym. Podmiotami angażującymi swoje środki finansowe są zarówno inwestorzy indywidualni, jak i inwestorzy instytucjonalni.

Dla każdego z nich głównym celem inwestycyjnym jest wydatkowanie środków pieniężnych tak, aby czerpać z nich jak największe zyski. Ocena ekonomiczna efektywności inwestowania w nieruchomości może być przeprowadzona z wykorzystaniem wielu dostępnych metod. Niezależnie od wyboru którejś z nich, warunkiem podstawowym przeprowadzenia poprawnej oceny efektywności inwestowania w nieruchomości jest posiadanie pewnych zweryfikowanych danych. W tym celu niezbędne jest przeprowadzenie dokładnych analiz, badań i obliczeń. Informacje, na które inwestor w szczególności musi zwróć uwagę, to m.in.:

• ceny zakupu nieruchomości
• stan prawny nieruchomości
• stan techniczny budynku
• sposób amortyzacji budynku
• warunki finansowania i łączne koszty kredytu
• stawki czynszu
• konkurencja na rynku lokalnym
• dochód brutto – pomniejszony o straty wynikające z pustostanów i niezapłaconych czynszów
• wydatki operacyjne przeznaczone na bieżące utrzymanie nieruchomości
• prognozowany okres posiadania nieruchomości
• szacunkowy przyrost wartości do czasu sprzedaży
• warunki sprzedaży.

Przy ocenie efektywności inwestowania w nieruchomości należy również zwrócić uwagę na niepowtarzalny charakter nieruchomości budowlanych. W związku z tym zachodzi konieczność indywidualnego, a jednocześnie kompleksowego podejścia do każdej nowej inwestycji. Nie bez znaczenia pozostają również inne specyficzne cechy nieruchomości, jak: duża kapitałochłonność, zużywanie i zmienność wartości w czasie.

2. METODY OCENY EFEKTYWNOŚCI INWESTOWANIA W NIERUCHOMOŚCI

Warunkiem wyboru najbardziej opłacalnych wariantów zaangażowania kapitału na rynku nieruchomości jest posługiwanie się odpowiednimi kryteriami i metodami oceny ich opłacalności. Istnieje wiele podziałów metod rachunku efektywności inwestowania w nieruchomości. Każda z nich ma własną metodykę, na którą składa się:

• określenie kryteriów, według których projekt będzie oceniany
• ocena kilku projektów, sporządzonych dla jednego przedsięwzięcia inwestycyjnego
• określenie optymalnego budżetu inwestycyjnego.

Najczęściej stosowane metody to:

• metody statyczne
• metody dynamiczne.

METODY STATYCZNE

Metody statystyczne nie uwzględniają upływu czasu, a więc obliczane są na dany moment. Z praktyki wynika, że inwestorzy stosują tę metodę we wstępnej fazie oceny i selekcji projektów, gdy nie mają jeszcze szczegółowych informacji o przyszłym kształcie nieruchomości, konkretnych rozwiązaniach oraz przebiegu projektu inwestycyjnego. Taka wstępna ocena nie powinna też inwestorowi zajmować zbyt wiele czasu i powodować zbyt dużych kosztów badań. Metoda ta stosowana jest również do oceny mniejszych inwestycji, w których występuje stosunkowo krótki czas budowy i eksploatacji, gdy różne rozłożenie w czasie nakładów i efektów w poszczególnych wariantach nie wpływa w decydujący sposób na efektywność inwestycji.

Metody statyczne, dzięki swojej prostocie, jasności formuł i łatwości interpretacji, są również dogodnym narzędziem do oceny efektywności bieżącego wykonania założeń danej inwestycji. Na przykład, gdy inwestycja jest finansowana z wykorzystaniem kredytu, ...