Rynek Finansowania Nieruchomości: (Po)kryzysowa kondycja firm deweloperskich w Polsce

Ewa Siemińska

Celem opracowania jest prezentacja sytuacji gospodarczej na polskim rynku nieruchomości po światowych zawirowaniach finansowych, których początek miał miejsce na rynku kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych Ameryki Północnej. Szczególną uwagę poświęcono zwłaszcza deweloperom, których obecna i przyszła sytuacja rynkowa w dużym stopniu zależy od tego, z jakim portfelem zleceń i w którym momencie ich realizacji, a ponadto z jakimi zasobami i potencjałem finansowym weszły w okres spowolnienia gospodarczego[1].

1. Wprowadzenie

Burzliwe zmiany w gospodarce światowej, wywołane wirusem subprime, spowodowały upadek wielu, często znanych, z długimi tradycjami, podmiotów gospodarczych, których najbardziej rozpoznawalnym symbolem jest Bank Lehman Brothers.

Chociaż według najświeższego raportu NBP na temat sytuacji ekonomicznej Polski na tle światowego kryzysu gospodarczego[2] nie jest ona zła, to jednak wiele podmiotów działających w różnych obszarach odczuło i nadal odczuwa skutki światowego spowolnienia i recesji. Wśród nich są również firmy deweloperskie, które jeszcze w 2007 i I połowie 2008 roku przeżywały boom inwestycyjny na rynku zwłaszcza nieruchomości mieszkaniowych, a już pod koniec 2008 roku musiały podejmować często drastyczne decyzje o obniżce cen oferowanych powierzchni czy też o odroczeniu lub wręcz rezygnacji z realizacji planowanych wcześniej inwestycji, a także wprowadzaniu wielu zachęt i promocji mających na celu sprzedanie jak największego zasobu wybudowanej (lub jeszcze budowanej) powierzchni.

W kontekście tych uwarunkowań gospodarczych ciekawa jest próba analizy i oceny funkcjonowania deweloperów na polskim rynku oraz perspektyw ich działalności w kontekście wspomnianych decyzji.

2. Klimat inwestycyjny na rynku nieruchomości

2.1 Uwarunkowania ogólnogospodarcze

Od połowy 2008 roku gospodarka polska – podobnie jak wiele gospodarek narodowych – najpierw bardzo słabo, później zaś coraz wyraźniej zaczęła odczuwać skutki zawirowań na światowych rynkach finansowych, powodujących z kolei spowolnienie gospodarcze i osłabienia popytu w wielu segmentach rynku. Ze względu na fakt, iż budownictwo i związany z nim rynek nieruchomości należą do najbardziej wrażliwych sfer aktywności gospodarczej, zmiany koniunkturalne pojawiły się tutaj stosunkowo wcześnie. Najbardziej widoczny był spadek tempa sprzedaży mieszkań, a w ślad za tym coraz powszechniejsze i nasilające się spadki cen nieruchomości. Wielu inwestorów zostało zmuszonych do wstrzymania czy też zredukowania swoich planów inwestycyjnych. Jedną z głównych przyczyn tego stanu rzeczy było drastyczne zmniejszenie bankowej akcji kredytowej, zarówno w odniesieniu do klientów indywidualnych, jak i instytucjonalnych, charakterystyczne i widoczne nie tylko na polskim rynku. Zjawisko to z kolei było konsekwencją zaostrzenia kryteriów oceny zdolności kredytowej i pogorszenia warunków kredytowych dla potencjalnych, detalicznych i korporacyjnych kredytobiorców, z powodu wyraźnego osłabienia płynności finansowej sektora bankowego. Ograniczenie dostępności kredytów zostało spotęgowane zwłaszcza utratą zaufania na rynkach międzybankowych, co wywołało silne korekty poziomu stóp międzybankowych. Procesy te przedostały się do realnej gospodarki, obejmując coraz więcej sektorów rynkowych, w tym także rynek nieruchomości i związane z nim branże. Aby ratować narodowe rynki finansowe, wiele krajów zdecydowało się na ich dofinansowanie na niespotykaną dotychczas skalę, co – jak ostrożnie sądzą niektórzy – pod koniec 2009 roku zaczyna przynosić pewne efekty w postaci odnotowywanych po raz pierwszy od jesieni 2008 r. niewielkich wzrostów PKB w wielu gospodarkach świata[3].

Reakcje uczestników rynku nieruchomości na zaistniałą sytuację są typowe dla zachowań w fazie spowolnienia gospodarczego, a mianowicie:

• popyt wyraźnie spada, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym
• podaż w postaci nowo rozpoczynanych inwestycji wyraźnie spowalnia, co wynika z wstrzymywania nowych projektów inwestycyjnych planowanych wcześniej przez deweloperów, dla których sektor bankowy znacznie zredukował finansowanie.

W kontekście tych rozważań warto przypomnieć, iż procykliczności zmian rynkowych towarzyszy albo zjawisko niedoszacowania, albo przeszacowania poziomu identyfikowanego ryzyka, a mianowicie[4]:

• niedoszacowanie ryzyka ma miejsce zazwyczaj w górnej fazie cyklu koniunkturalnego, co przejawia się dużą dostępnością kapitału i wzrostem ekspozycji oferty bankowej, wzrostem popytu, niskimi premiami za ryzyko, niską zmiennością cen oraz zwiększeniem „apetytu” na ryzyko
• przeszacowanie ryzyka jest natomiast charakterystyczne w fazie spadku koniunkturalnego
• niedoszacowanie ryzyka towarzyszy także sytuacjom ekstremalnym.

Według ocen Głównego Urzędu Statystycznego, znaczne spadki skali aktywności inwestycyjnej deweloperów na rynku nieruchomości, a także niekorzystne rokowania co do ich przyszłego portfela, wpłynęły na negatywną ocenę ogólnego klimatu inwestycyjnego, najgorszą spośród ocen ustalanych w analogicznym miesiącu ostatnich pięciu lat[5]. Wśród barier ograniczających i utrudniających prowadzenie działalności budowlano-montażowej wskazanych przez przedsiębiorstwa badane przez GUS znalazły się zwłaszcza trzy czynniki, a mianowicie: konkurencja ze strony innych firm (62 proc. badanych przedsiębiorstw w listopadzie, 64 proc. w październiku br. wobec 51 proc. w listopadzie 2008 r.), koszty zatrudnienia (52 proc. w listopadzie, 51 proc. w październiku br. wobec 59 proc. przed rokiem) oraz niedostateczny popyt[6](47 proc. w listopadzie, 45 proc. w październiku br. wobec 25 proc. w listopadzie 2008 r.; por. wykres 1).

Oczywiście, sytuacja rynkowa nie pozostaje bez wpływu na płynność finansową podmiotów gospodarczych, zwłaszcza tych, które – tak jak firmy deweloperskie – znajdują się w łańcuchu płatności i są uzależnione od zachowań innych podmiotów na rynku. Wówczas ryzyko trudności finansowych, które mogą – przybierając na sile – przerodzić się w zatory płatnicze i w konsekwencji doprowadzić do upadłości przedsiębiorstw, jest wysokie. Skalę i strukturę branżową upadłości przedsiębiorstw w Polsce w latach 2007-2009 obrazują dwa kolejne wykresy (2 i 3).

Pierwotnie szacowane wysokie poziomy upadłości firm w Polsce – jako konsekwencja globalnego kryzysu gospodarczego – na szczęście jak na razie się nie sprawdziły, ale w porównaniu z październikiem roku 2008 liczba upadłości ogółem pod koniec 2009 r. wzrosła o ponad 58 proc[7]

Komentarze analityków dotyczą...