Rynek Finansowania Nieruchomości: Perspektywy sektora deweloperskiego w Polsce – czyli będą budowane nowe mieszkania?

dr Paweł Grząbka
Prezes Zarządu spółki CEE Propert Group Sp. z o.o.

Zamiast prologu

Po boomie nowych mieszkań w latach 2007-2008 nie ma ani śladu. Ostatnie dane GUS przynoszą kilkudziesięcioprocentowy spadek liczby rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych realizowanych przez deweloperów i spółdzielnie. Analitycy CEE Property Group szacują, że liczba planowanych nowych budów może spaść w 2009 roku o ponad 80 proc.

Wiosenne miesiące tego roku przyniosły znaczne ożywienie na rynku nieruchomości. Liczba transakcji kupna-sprzedaży mieszkań wzrosła o 250 proc. w stosunku do przełomu roku. Ten wzrost nie wygląda jednak imponująco w zestawieniu z tym samym okresem zeszłego roku, kiedy transakcji było ponad dwa razy więcej. Tak więc ostatni wzrost nie oznacza końca kryzysu na rynku sprzedaży mieszkań.

Rok 2008 przyniósł spadek ich cen rzędu 7-15 proc., w zależności od lokalizacji. W samym 2009 roku odnotowany został spadek cen o ok. 10 proc. Spodziewam się, że powinniśmy być przygotowani na dalszy, już bardziej powolny, spadek cen do końca bieżącego roku.

Potencjalni nabywcy mieszkań zdecydowanie odwrócili się od inwestycji mieszkaniowych, które są w trakcie realizacji, na korzyść gotowych, zrealizowanych już mieszkań i domów. Niechęć kupujących do nabywania inwestycji w toku wynika z kilku powodów. Po pierwsze, wybór gotowych mieszkań jest coraz większy. Po co więc czekać kilkanaście miesięcy na własne lokum? Po drugie, kupujący coraz częściej zdają sobie sprawę z faktu, iż inwestycja znajdująca się w trakcie realizacji może nie zostać dokończona i nie chcą wydawać pieniędzy na rzecz bankrutującego dewelopera. Po trzecie, same banki coraz bardziej niechętnie kredytują zakup mieszkań na początkowym etapie budowy.

Innym istotnym faktem na rynku finansowania nieruchomości jest spadek liczby udzielonych kredytów o prawie 40 proc. W połączeniu z jednoczesnym spadkiem liczby wniosków kredytowych, szacowanym przez CEE Property Group na ok. 30 proc., znaczna część potencjalnych zainteresowanych kupnem mieszkania rezygnuje z kredytu, zdając sobie sprawę z niemożliwości uzyskania finansowania z banku. Ponadto, ta dysproporcja wskazuje również na to, że większa część złożonych wniosków kredytowych jest odrzucana przez banki.

Mamy jednocześnie do czynienia ze znaczącym wzrostem marż od kredytów, które wynoszą obecnie średnio 2 proc., a w ekstremalnych przypadkach dochodzą do 6 proc. To powoduje, że spadek stóp referencyjnych WIBOR czy LIBOR nie powoduje obniżenia kosztów nowych kredytów, a wręcz przeciwnie, podraża koszty finansowania.

Jak szybko wrócą czasy stosunkowo taniego i łatwego pieniądza?

Często na konferencjach i spotkaniach głównym tematem rozmów jest dyskusja, jak szybko wrócą czasy szybkich i łatwych pieniędzy na finansowanie nowych inwestycji deweloperskich. Wielu przedstawicieli branży i analityków oczekuje, że powrót do normalnego, czyli takiego, jak w kilku ostatnich latach, finansowania przez banki nowych projektów mieszkaniowych nastąpi w średnim horyzoncie czasowym. Czy można tego się spodziewać, biorąc pod uwagę kryzys finansowy i gospodarczy oraz brak środków na akcję kredytową? Po raz pierwszy od 20 lat mamy do czynienia z sytuacją, kiedy ilość udzielonych ...