Rynek finansowania nieruchomości: Odpowiedzialne kredytowanie i odpowiedzialne korzystanie z kredytów hipotecznych – inicjatywa komisji europejskiej

Bolesław Meluch
Związek Banków Polskich

Jednocześnie miały miejsce intensywne konsultacje z różnymi uczestnikami rynku, w tym z OECD, Bankiem Światowym i Parlamentem Europejskim. Te konsultacje pomogły w wypracowaniu zasad, które będą zapobiegały nieodpowiedzialnemu kredytowaniu i nieodpowiedzialnemu korzystaniu z kredytu, przy jednoczesnym zachowaniu celu długoterminowego – uzyskania efektywności rynku kredytów hipotecznych i promowania stabilności finansowej w ramach Unii.

Jednocześnie podejmowane są inicjatywy uzupełniające – planowane są zmiany w wymogach nadzorczych nad sektorem bankowym, w tym dotyczące wymogów kapitałowych i sekurytyzacji, które bezpośrednio będą się przekładały na praktykę udzielania kredytów.

Komisja Europejska podkreśla, iż przepisy dotyczące praktyk kredytowych nie mogą obejmować wyłącznie sektor bankowy, ale także instytucje niebankowe i pośredników.

Ogłoszony przez Komisję Europejską 22 lipca 2010 r. „Dokument roboczy dotyczący odpowiedzialnego kredytowania i korzystania z kredytów” dotyczy różnych obszarów z tego zakresu, co ma pozwolić na zwiększenie ochrony konsumenta, umożliwić działania w różnych krajach członkowskich oraz wprowadzić równe warunki dla wszystkich uczestników rynku. Główne zasady odnoszą się do następujących tematów:

• ograniczenie regulacji do kredytów hipotecznych, zabezpieczanych hipoteką lub w inny sposób, a odnoszących się do kredytów mieszkaniowych i kredytów na renowację nieruchomości, które są zdefiniowane w Dyrektywie 208/48/EC Parlamentu Europejskiego i Rady Europy z 23 kwietnia 2008 r.
• wprowadzenie szeroko ujętych zasad, których celem jest wypełnienie luki braku efektywnych i silnych regulacji rynku hipotecznego i procesu sprzedaży
• wybranie najbardziej istotnych tematów związanych z dystrybucją kredytów hipotecznych, w tym zwłaszcza: wymagane klauzule umów kredytowych, warunki reklamy i marketingu tych produktów, wystandaryzowanie informacji przed podpisaniem umowy kredytowej i zobowiązanie do przedstawienia odpowiednich wyjaśnień, zobowiązanie do badania zdolności kredytowej konsumenta oraz oferowanie produktów kredytowych odpowiednich do możliwości klienta, a także standardy usług doradczych
• objęcie wszystkich uczestników rynku odpowiednimi regulacjami i nadzorem; w tym zakresie zostaną opracowane odpowiednie wymogi nadzoru dla pośredników i instytucji niebankowych
• wprowadzenie wymogów technicznych lub doprecyzowanie zasad funkcjonowania w takich tematach, jak: ocena zdolności kredytowej czy wymogi profesjonalizmu dla pośredników kredytowych
• zapewnienie spójności podejścia do regulacji na poziomie krajowym poprzez określenie instytucji odpowiedzialnych za nadzór na poziomie krajowym (zwykle będą to agencje nadzorujące banki czy urzędy ochrony konsumenta), poprzez określenie zasad stosowania sankcji administracyjnych i możliwości dochodzenia swoich praw przez konsumenta.

Wspomniany „Dokument Roboczy z 22 lipca br.” koncentruje się przede wszystkim na wymogach w okresie przed podpisaniem umowy kredytowej w celu nabycia, remontu i renowacji nieruchomości, a także regulacji funkcjonowania niektórych uczestników rynku hipotecznego

Dokument ten nie odnosi się do wymogów samego produktu (kredytu hipotecznego), warunków i wymogów wcześniejszej spłaty, a także relacji pomiędzy kredytodawcą i kredytobiorcą po udzieleniu kredytu i edukacji finansowej klientów. Dokument także nie odnosi się do produktów kredytowych udzielanych w oparciu o zabezpieczenie na nieruchomość w celu finansowania innych niż zdefiniowane we wspomnianej Dyrektywie cele: np. odwrócony kredyt hipoteczny lub renta hipoteczna, czy też preferencyjne kredyty oferowane przez pracodawcę

W ramach konsultacji z uczestnikami rynku 14 września 2010 r. przedstawiciele Dyrekcji Generalnej ds. Rynku (DG Markt) Komisji Europejskiej spotkali się z przedstawicielami Europejskiego Komitetu Sektora Bankowego (EBIC), stowarzyszeń pośredników kredytowych, Europejskiego Stowarzyszenia Banków Spółdzielczych oraz krajowych rejestrów nieruchomości (gruntowych). Także we wrześniu miały miejsce konsultacje z przedstawicielami rządów i konsumentów.

Dyrekcja Generalna poinformowała o decyzji Komisarza Barnier dotyczącej przygotowania propozycji dyrektywy, która także będzie udostępniona do końca roku, razem z Ustawą o Jednym Rynku. Propozycja powinna być gotowa na przełomie stycznia i lutego 2011 r. oraz udostępniona wraz z oceną skutków regulacyjnych i studium dotyczącym opcji wyboru, przygotowywanym przez London Economics. DG nie sprecyzowała swoich oczekiwań co do harmonizacji rynków hipotecznych. Rozważana jest opcja dyrektywy o „minimalnej” harmonizacji, w której przepisy będą regulować niektóre obszary.

Przedstawiciele sektora finansowego szczególnie oczekują na wskazówki Komisji dotyczące tego, w jaki sposób osiągnąć w projekcie dyrektywy najlepsze rezultaty z harmonizacji, w celu uniknięcia, na przykład, coraz bardziej popularnych regulacji krajowych, dających przywilej wobec regulacji unijnych (gold-plating), co zostało zauważone w Dyrektywie o Kredycie Konsumenckim (CCD), a co ograniczyło podstawy minimalnej harmonizacji. Komisja jest świadoma, iż takie uprzywilejowanie ogranicza konkurencyjność dla dostawców usług finansowych krajów członkowskich, w których krajowi regulatorzy w większym stopniu uregulowali pewne obszary niż inne kraje członkowskie, które literalnie potraktowali dyrektywy.

Według przedstawicieli sektora finansowego, opierając się na dostępnych danych można stwierdzić, iż tylko na niektórych rynkach mamy do czynienia z nieodpowiedzialnym kredytowaniem, a odpowiednie krajowe instytucje są w trakcie przygotowywania takich regulacji na poziomie krajowym. W takiej sytuacji mało zasadnym jest wprowadzanie ogólnoeurpejskiej regulacji w tym zakresie, a Komisja powinna dokonać przeglądu krajowych regulacji w kontekście swoich planów uregulowania tego obszaru. Uzupełnienie lub naduregulowanie odpowiedzialnego kredytowania i korzystania z kredytów w ramach przepisów unijnych, gdy istnieją regulacje krajowe, spowoduje chaos wśród regulatorów, sektora finansowego i jednocześnie konsumentów. Wynikiem tej inicjatywy będzie nieefektywność i dodatkowe koszty, co ma szczególne znaczenie w procesie wychodzenia z globalnego kryzysu finansowego i ekonomicznego. Ważne jest także, aby Komisja, w trakcie prac nad tą inicjatywą, wzięła pod uwagę różnice, jakie występują między hipotecznym systemem bankowym i systemem hipotecznym opartym o rynek kapitałowy.

W trakcie konsulatcji DG Markt koncentrował się na trzech głównych obszarach regulacji: ocena zdolności kredytowej i dostosowania oferty, informacje przedumowne dla konsumenta oraz wymogi dla pośredników kredytowych (w tym kryteria kompetencji profesji oraz wymogi dla reklamy i marketingu).

Tematy zidentyfikowane w „Dokumencie Roboczym Komisji Europejskiej z 22 lipca 2010 r.” (tematy opisane – drukujemy kursywą; komentarz i dyskusję – czcionką normalną):

OGÓLNE WARUNKI OPERACYJNE

Biorąc pod uwagę różnorodność uczestników procesu udzielania kredytów hipotecznych, istotne jest zapewnienie odpowiedniego standardu jakości tych usług.

Prowadzenie biznesu

Kredytobiorcy i pośrednicy kredytowi powinni działać uczciwie i profesjonalnie w najlepiej pojętym interesie swoich klientów.

Sposób wynagrodzenia pracowników służb kredytowych kredytobiorców i pośredników nie powinien być w sprzeczności z zasadą działania w najlepiej pojętym interesie klientów.

Minimalne wymogi kompetencyjne

Pośrednicy kredytowi i pracownicy kredytodawców powinni mieć odpowiednią wiedzę i kompetencje. Ta wiedza i kompetencje powinny opierać się na zidentyfikowanych kwalifikacjach i doświadczeniu, a także być stale uzupełniane. Kryteria odpowiadające wymogom kompetencyjnym powinny być powszechnie znane. Wymogi kompetencyjnie nie muszą odnosić się do wszystkich osób zatrudnionych przez kredytodawcę lub pośrednika.

REKLAMA I MARKETING

Nieuczciwe, niejasne i mylące reklamy oraz marketing kredytów hipotecznych mogą prowadzić do sytuacji, w której konsument zawarł niewłaściwą umowę kredytową. W szczególności fałszywe obiecanki i/lub nieujawnienie istotnych informacji mogą mylić klienta co do dostępności kredytu lub ceny, jaka jest oferowana. Niezwrócenie uwagi na ryzyko może doprowadzić do sytuacji, w której kredytobiorca może nie być świadomy ryzyka związanego np. z kredytem denominowanym w walucie obcej.

Wprowadzenie zasad odnoszących się do głównych wymogów marketingu i reklamy oraz zakresu informacji wymaganych w reklamach produktów hipotecznych powinno zabezpieczać konsumentów przed korzystaniem z kredytów opartych o fałszywe przesłanki. Zasady te powinny być zgodne z Dyrektywą Nieuczciwych Praktyk Handlowych.

Główne zasady

Reklama i komunikacja marketingowa odnosząca się do kredytów hipotecznych musi być pełna, uczciwa, jasna i nie wprowadzać w błąd. Słownictwo, które może kreować fałszywe oczekiwania konsumenta odnośnie dostępności lub kosztów kredytu, powinno być zabronione.

Standardowe informacje w reklamach

Reklama kredytu hipotecznego, wskazująca na poziom oprocenrtowania lub inne dane finansowe odnoszące się do kosztu kredytu ponoszonego przez konsumenta, powinna zawierać standardową informację. Informacja ta powinna być czytelna i właściwie odbierana i powinna być podana w sposób jasny, zwarty i czytelny.

Reklama powinna informować, iż jej przedmiotem jest kredyt. Podawać stopę oprocentowania, roczną rzeczywistą stopę oprocentowania razem z dodatkowymi kosztami obsługi kredytu, okres trwania umowy kredytowej, wartość wypłacanych transz, pełną wartość spłaty kredytu oraz, jeżeli jest wymagane, maksymalną wartość nieruchomości, która jest finansowana kredytem. W przypadkach tego wymagających, informacja powinna zwierać ostrzeżenie, iż kredyt jest denominowany w walucie obcej. Informacja powinna zawierać ostrzeżenie o możliwości utraty nieruchomości w przypadku niedotrzymania warunków umowy kredytowej przez konsumenta.

Stanowisko europejskiego sektora bankowego jest następujące:

Sektor finansowy potwierdza swoje długo wyrażane poparcie wprowadzenia odpowiedniej informacji przedumownej, przedstawianej przyszłemu kredytobiorcy, to znaczy informacji, która jest transparentna i pełna, zrozumiała, kompletna, wskazująca na elementy kosztowe i dobrze przygotowana. W tym zakresie EBIC w dalszym ciągu wierzy, iż Europejski Wystandaryzowany Arkusz Informacyjny (EWAI) jest najbardziej odpowiednim narzędziem dla przedstawienia informacji przedumownej i akceptuje zmiany w EWAI oparte o testowanie konsumentów przeprowadzone przez OPTEM w 2008 r., włączając także wprowadzenie generalnych ostrzeżeń o ryzyku i informację o kredytach w walutach obcych. To podejście jest odzwierciedleniem porozumienia osiągniętego przez przedstawiciela sektora finansowego w ramach Grupy ds. Dialogu Sektora Hipotecznego i Konsumentów w 2006 r. i podczas przesłuchań przed Komisją, dotyczących testowania EWAI w maju 2008 r.

EBIC stwierdza, iż powinno mieć miejsce jasne rozróżnienie zakresu i zawartości informacji na etapie marketingu, reklamy i informacji przedumownej. W obecnej wersji dokumentu Komisji nie zawsze ten element jest brany pod uwagę – na przykład, wprowadzając obowiązek ujawnienia na etapie reklamy i marketingu informacji, która jest dostępna dopiero na etapie informacji przedumownej.

W takiej sytuacji należy przyjąć, iż Komisja powinna zweryfikować swoje podejście na każdym etapie, zapewniając dostosowanie do specyfiki każdego z etapów, aby uniknąć niechcianych konsekwencji – na przykład wycofania się z reklamy telewizyjnej lub radiowej z powodu niespełnienia wymogu ujawnienia na tym etapie określonych informacji. Możliwy byłby model zastosowany w CCD.

Propozycja Komisji wymaga dalszych wyjaśnień – na przykład w kwestii wymogu ujawniania na etapie marketingu i reklamy maksymalnego poziomu LTV, co mogłoby być wykorzystywane w reklamie produktów, czyniąc je bardziej atrakcyjnymi. Mogłoby to mieć negatywny wpływ na zachowanie kredytodawców i konsumentów.

INFORMACJE I WYJAŚNIENIA

Skomplikowane, nieporównywalne, niejasne i niewłaściwe informacje przed podpisaniem umowy kredytowej nie pomagają konsumentom w podjęciu decyzji o zawarciu kredytu. Umowy biznesowe między kredytodawcami i pośrednikami, a także zasady wynagradzania tych ostatnich, mogą zachęcać do oferowania produktów niekoniecznie odpowiednich dla konsumenta

W odpowiednim czasie konsument powinien otrzymać ogólną, dostosowaną do swoich potrzeb informację.

Wystandaryzowana informacja, przekazywana przed podpisaniem umowy, zawarta w Europejskim Wystandaryzowanym Arkuszu Informacyjnym, obowiązującym od 2001 r. w ramach Kodeksu Dobrych Praktyk, powinna być dostosowana do zidentyfikowanych potrzeb konsumenta i zgodna z rezultatami wcześniejszych rozmów. Informacja ta powinna być wymagalnym elementem transakcji kredytowej.

Wystandaryzowaną informację należy także wprowadzić do działalności pośredników. Będzie ona dotyczyła samego pośrednika, jego status, wynagrodzenie, koszt oferowanych usług i relacje z kredytodawcą. Niektóre informacje zostaną udostępnione wyłącznie na życzenie konsumenta. Powinien on uzyskać od kredytodawcy lub pośrednika kredytowego informacje odpowiednie do swojej wiedzy i doświadczenia z kredytowaniem – takie, które pozwolą mu ocenić, czy proponowane produkty kredytowe odpowiadają jego potrzebom i sytuacji finansowej, dadzą się porównać, aby podjąć decyzję o wzięciu kredytu.

Informacja przedumowna

Ogólna informacja o oferowanych kredytach powinna być udostępniona konsumentowi przez kredytodawcę lub pośrednika przed skierowaniem do niego prośby o dostarczenie danych osobistych. Bez wchodzenia w szczegóły profilu danego kredytu, informacja powinna zawierać opis wszystkich dostępnych kredytów, wskazówkę co do kosztu przykładowego kredytu, opcje jego spłaty – czy jest np. możliwość wcześniejszej spłaty lub okresu odstąpienia od umowy przez konsumenta bez podania przyczyny, a także aspekty proceduralne udzielenia kredytu.

Po przedstawieniu przez konsumenta niezbędnych informacji o sytuacji osobistej i preferencjach, powinien on otrzymać informację spersonalizowaną, na przykład w postaci Europejskiego Wystandaryzowanego Arkusza Informacyjnego. Konsument ma prawo oczekiwać, że otrzyma kopię projektu umowy, chyba że kredytodawca nie zamierza do niej przystąpić. Spersonalizowana informacja oznacza informację niezbędną do porównania ...