Rynek finansowania nieruchomości: Kasy budowlane na Węgrzech

Jacek Furga
Wiceprezes Zarządu
Centrum Prawa Bankowego i Informacji

Węgry, kraj średniej wielkości o powierzchni ponad 3-krotnie mniejszej od Polski, lecz o podobnej do naszej gęstości zaludnienia (107 osób/km2), cechuje się trwającym od ponad 20 lat systematycznym spadkiem liczby ludności. Maleje również średnia wielkość gospodarstw domowych z 3,1 osoby w 1960 r. do 2,8 w 1980 r. i do 2,3 w 2006 r. Obecnie Węgry liczą niecałe 9,931 mln mieszkańców, prowadzących ponad 3,7 mln gospodarstw domowych.

Węgry w całym okresie transformacji charakteryzują się umiarkowanie dynamicznym wzrostem PKB. W samych tylko latach 2002-2007 zwiększył się on – w ujęciu według standardowej siły nabywczej – z 70,7 do 110,3 mld euro, w tempie około 4 proc. rocznie. Produkt Krajowy Brutto per capita wzrósł w latach 2000-2006 z 10,7 
do 15,3 tys. euro.

Sytuacja mieszkaniowa na Węgrzech

Transformacja gospodarcza na Węgrzech nie sprzyjała rozwojowi budownictwa mieszkaniowego. Wskutek urynkowienie sektora mieszkaniowego i braku nowych form finansowania budownictwa mieszkaniowego, inwestycje mieszkaniowe doświadczyły głębokiego spadku do poziomu nawet 4-krotnie niższego od poziomu z lat wcześniejszych. W przełomowym roku 1990, rozpoczynającym okres regresu w budownictwie mieszkaniowym, wybudowano tylko 40,8 tys. mieszkań. Potem, przez okres kolejnych 10 lat, było już tylko gorzej. Odbicie nastąpiło w roku 2000 gdy wybudowano 21,6 tys. mieszkań. W latach 2001-2006 zbudowano: 28,1 – 31,5 – 35,5 – 43,9 – 41,1 i 33,9 tys. mieszkań, których inwestorami były przede wszystkim osoby prywatne. To odwrócenie tendencji było wynikiem wysokonakładowego programu rządowego realizowanego w latach 2000-2004. Jak zresztą widać z tego zestawienia, rok 2004 był rokiem kolejnego odwrócenia trendu.

Dla porównania przytoczę wyniki budownictwa mieszkaniowego z okresu sprzed transformacji gospodarczej, kiedy budowano: w 1970 r. – 80,3; w 1975 r. -, 99,6 w 1980 r. – 89,1 tysięcy mieszkań. Stan zasobów i warunków mieszkaniowych na Węgrzech oraz ich zmiany w okresie ostatnich 30 lat przedstawia Tabela 1. Według danych z Węgierskiego Rocznika Statystycznego w 2006 r. substancja mieszkaniowa na Węgrzech liczyła 4.238,5 tys. mieszkań. Na Węgrzech 92 proc. domów jest własnością prywatną.

Stopień nasycenia mieszkaniami wyniósł w 2006 r. 421, wobec 371 w 1989 r. Dla Polski wskaźnik ten wynosi obecnie 300. Poprawę, tak nasycenia mieszkaniami, jak i przestronności zaludnienia, zawdzięczać należy także spadkowi w ostatnich latach liczby ludności.

Regulacja ustawowa

Należy podkreślić różnicę pomiędzy Węgrami i pozostałymi krajami transformacji, w których do roku 1990 nie było kredytów mieszkaniowych dla osób fizycznych. Na Węgrzech w roku 1990 kredyty mieszkaniowe stanowiły natomiast prawie 15 proc. PKB. Stare kredyty mieszkaniowe były jednak spłacane, a nie udzielano nowych. Stąd też finansowanie mieszkalnictwa musiało ruszyć od nowa.

Dramatyczny spadek – po roku 1990 – liczby oddawanych mieszkań zmusiły władze Węgier do poszukiwania nowych instrumentów i systemów finansowania budownictwa mieszkaniowego. Zadanie to było tym trudniejsze, że uruchomionemu procesowi transformacji ekonomicznej towarzyszyła wysoka inflacja, która w połączeniu z liberalizacją cen znacznie osłabiła kondycję finansową węgierskich rodzin. Wydatki gospodarstw domowych na mieszkanie wzrosły z poziomu 10,1 proc. w roku 1991 do 19,5 proc. w roku 2006, nie licząc 5,5 proc. ogółu wydatków gospodarstw domowych na inwestycje mieszkaniowe. Zbliżyły się tym samym do udziału wydatków na żywność, które – z roku na rok malejąc – stanowiły w 2006 r. 23,4 proc.

Ustawa o kasach budowlanych została uchwalona 5 listopada 1996 roku i zaczęła obowiązywać od 1 stycznia 1997 roku, a już w dniu 16 maja 1997 roku podjęła działalność pierwsza węgierska kasa budowlana. Ustawa szczegółowo reguluje zasady działania kas budowlanych, zarówno w kontekście dopuszczalnych zapisów umownych między kasą i jej klientem, jak również w zakresie warunków i zasad wspierania przez państwo oszczędzania w kasach budowlanych oraz zasad bezpiecznego funkcjonowania kas budowlanych. Ustawa określa w szczególności:

• maksymalną marżę odsetkową między oprocentowaniem depozytów i oprocentowaniem kredytu
• warunki i zasady udzielania pomocy państwa dla oszczędzających w kasach budowlanych
• okres karencji dla wypłaty premii budowlanej
• zasady regulacji płynności kas budowlanych
• cele mieszkaniowe, na które mogą być wykorzystane oszczędności i kredyt docelowy udzielany przez kasę budowlaną.

Uwzględniając ...