Rynek finansowania nieruchomości: Doświadczenia Kanady i USA w dziedzinie ubezpieczeń kredytów hipotecznych w trakcie obecnego kryzysu finansowego

Michał Wydra
Sekretarz Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości,
Związek Banków Polskich

Pierwszy test systemu ubezpieczeń kredytów hipotecznych dokonany został w latach 80. XX wieku i był on podobny do Wielkiego Kryzysu. Akcja rozegrała się w USA w latach 80., głównie na południowym zachodzie. W okresie od 1986 do 1988 roku stopa bezrobocia wzrosła z 6 do 9 proc. w Texasie, do 13 proc. w Luizjanie, do 8,5 proc. w Oklahomie, do 7,5 proc. w Arkansas i do 9 proc. w Nowym Meksyku. Ceny mieszkań w centralnym południowo- -zachodnim regionie spadły o 14 proc. między drugim kwartałem 1986 roku i czwartym kwartałem 1988 roku. Ten spadek wartości był wystarczający, by pozbawić kapitału wielu posiadaczy mieszkań z wysokim wskaźnikiem LTV, u których wystąpiły problemy ze spłatą kredytów i po prostu opuścili oni swoje nieruchomości, pozostawiając kredytodawców i ubezpieczycieli z problemem. Kiedy nastąpił upadek systemu kas oszczędnościowo-kredytowych, wskaźnik strat firm ubezpieczeniowych ubezpieczających kredyty hipoteczne osiągnął poziom 180 proc., w tym momencie rezerwa kontyngencyjna, mająca zabezpieczać środki na wypłaty odszkodowań, została wyczerpana w 72 proc.

Wykres 1 prezentuje zachowanie się wskaźnika strat i zebranej przez ubezpieczycieli kredytów hipotecznych składki. Podczas recesji z lat 1973-1975 wskaźnik zebranej składki zmniejszył się, a wskaźnik strat wzrósł do poziomu 31,6 proc. W momencie wychodzenia gospodarki z recesji wskaźnik strat zmniejszył się. W 1980 roku poziom zebranej składki uległ zmniejszeniu w wyniku innej recesji, osiągając poziom 28,4 proc. w 1981 roku (najwyższy poziom z 1975 roku). Już w 1980 roku wskaźnik strat wynosił 60 proc., znacznie powyżej historycznego poziomu. W 1983 roku, kiedy kończyła się recesja, wskaźnik strat osiągnął rekordowy poziom ok. 80 proc. W 1983 roku ubezpieczyciele kredytów hipotecznych zebrali rekordowo dużą ilość składki, ale również osiągnięty został bardzo wysoki poziom strat i roszczeń [1].

Począwszy od 1979 roku firmy ubezpieczeniowe zaczęły osiągać coraz wyższe zyski, ale jednocześnie zaczęły rosnąć straty. W 1982 roku poziom strat wynosił już 36 mln USD, a w 1983 roku – 98 mln USD. W okresie od 1968 do 1972 roku ceny nowych mieszkań rosły średnio o 3,5 proc., zaś używanych – o ok. 7,8 proc. W okresie 1972-1979 r. ceny nowych mieszkań rosły średnio rocznie o ok. 10,5 proc., podczas gdy mieszkania używane o ok. 13 proc. Dochody ludności do dyspozycji rosły rocznie o ok. 8,1 proc. w okresie 1968-1972 i 10,7 proc. w okresie 1972-1979. Innymi słowy, jeśli pożyczkodawcy poczynili błędy w zarządzaniu portfelem kredytów, ubezpieczyciele, którzy ubezpieczali kredyty, uniknęli strat dzięki szybkiemu wzrostowi dochodów ludności i cen mieszkań [2].

Firmy ubezpieczeniowe przeżyły ten kryzys. Ale był to bardzo trudny okres. Gdyby ubezpieczenia kredytów hipotecznych nie były oddzielone od ubezpieczeń tytułu prawnego do nieruchomości, sytuacja byłaby znacznie gorsza.

Nawet w szczytowym okresie rozwoju rynku nieruchomości, w latach 90. XX wieku, firmy ubezpieczeniowe wypłaciły ok. 8 mld USD odszkodowań. Z doświadczeń tych wynika, że tylko ubezpieczyciele trzeciej strony mogą efektywnie rozproszyć ryzyko w kraju, zbierając premie na mocnych rynkach oraz wspierając posiadaczy polis ubezpieczeniowych na słabych rynkach. Unikalne wymogi kapitałowe i rezerwy na wypadek strat katastroficznych, które ubezpieczyciele musieli posiadać, sprawdziły się w trakcie wielu różnych ekonomicznych zmian gospodarki z lat 80. Jak skala biznesu ubezpieczeniowego wpływała na rozwój kredytów hipotecznych dla ludności, prezentuje wykres 2.

Dane na wykresie 2 pokazują, że rozwój i wzrost skali udzielanych wartościowo kredytów mieszkaniowych jest ściśle skorelowany z rozwojem ubezpieczeń kredytów hipotecznych. Ponieważ w USA jest obowiązek, aby kredyty ze wskaźnikiem 80 proc. były ubezpieczane – rosnąca skala tego biznesu wyraźnie wskazuje, że bez ubezpieczeń kredytów hipotecznych w USA ogromna część kredytobiorców nie mogłaby uzyskać kredytu. Warto przy tym pamiętać, że od momentu wprowadzenia konkurencyjnych dla PMI (prywatne firmy ubezpieczające kredyty hipoteczne) piggyback loans w 2001 roku udział ubezpieczeń kredytów hipotecznych zaczął znacząco maleć, chociaż odnotowywano jeszcze przez kolejne dwa lata rekordowo duże przyrosty przyjmowanych do ubezpieczeń kredytów, to jednak w skali całego rynku hipotecznego w 2001 roku udział ten wynosił 20 proc., w 2002 roku – 18 proc., a w 2005 roku 13 proc. Od 2006 roku zaczął się powrót do wyższych wartości 11 proc., a w 2007 roku 15 proc., co spowodowane było wprowadzeniem ułatwień podatkowych dla ubezpieczeń kredytów hipotecznych. Od 2007 do 2008 roku nastąpił spadek do poziomu 10 proc., co było już konsekwencją obecnego kryzysu. Tak, jak i w poprzednich okresach recesji, najbardziej na straty narażone były portfele kredytów mieszkaniowych o najwyższym wskaźniku LTV.

Wykres 3 przedstawia, jak w czasach spowolnienia gospodarczego zachowywały się kredyty z wysokim wskaźnikiem LTV. Recesja z lat 1981-1983 i 1993-1995 spowodowała gwałtowny wzrost strat w kredytach, których wskaźnik przekraczał 90 proc. LTV. Jeśli zestawimy ten wynik z wynikiem średniej skali start na portfelu ubezpieczeń kredytów hipotecznych, to widać będzie, że ten właśnie segment portfela najbardziej dotyka prywatnych ubezpieczycieli kredytów hipotecznych w czasie spowolnienia gospodarczego.

Według raportu agencji ratingowej Fitch, w 2007 roku nastąpił wzrost ubezpieczeń w użyciu (primary insurance in force) do poziomu 959,8 mld USD. Wzrost o ponad 27 proc. w porównaniu do roku 2007 (782,3 mld USD). Tak duży wzrost portfela ubezpieczeń kredytów hipotecznych był spowodowany bardzo dużym wzrostem zawieranych umów ubezpieczeniowych, w 2007 roku szacowany na ok. 34 proc. w porównaniu do roku ubiegłego. Znacząca część portfela to kredyty ze wskaźnikiem LTV powyżej 95 proc. Tak duża zmiana spowodowana była załamaniem się rynku produktów typu piggy back z przełomu 2006 i 2007.3 Biznes ubezpieczany w 2007 roku charakteryzował się większym udziałem kredytów z dużym wskaźnikiem LTV, powyżej 95 proc., niż w przeszłości, ale za to było więcej ubezpieczonych kredytów o stałej stopie procentowej i z wyższym wskaźnikiem tzw. FICO. Według raportu Fitch-a, portfel ubezpieczycieli będzie miał lepszą jakość niż ten z 2006-2007. Wynika, to z wdrożonych przez prywatnych ubezpieczycieli, znaczących zmian w polityce uderwriting’u oraz ceny ich produktów. Takie działania w ich strategii to zwiększenie składki dla różnych kategorii kredytów, głównie w ramach segmentu ALT A, zweryfikowanie wytycznych dotyczących oceny ryzyka, ograniczenia geograficzne, wyłączenia niektórych produktów kredytowych z zakresu ubezpieczeń, jak np. nieruchomości, które nie stanowią własności w określonych obszarach. Doświadczenia z poprzednich okresów pokazały, że część objętych ubezpieczeniem kredytów hipotecznych może nosić znamiona tzw. fraud’u, czyli celowego zatajania informacji kredytowej, np. o dochodach kredytobiorcy, sfałszowanie wyceny nieruchomości. Tego rodzaju przypadki, jeśli zostaną udowodnione, zaliczane będą do klauzul tzw. wyłączeń. Z wstępnych analiz portfela z lat 2007 i 2008 (zwłaszcza tego pierwszego) wynika, że takich przypadków będzie dużo, co oznaczać może zmniejszenie poziomu strat, ale zależeć to będzie od indywidualnego podejścia każdego z ubezpieczycieli i od dobrze przyjętej polityki. Może to zadecydować o dalszym istnieniu firm, gdyż w ocenie wielu ekspertów, chociaż finanse i rezerwy są dobre i bezpieczne, obecny kryzys i fala składanych wniosków o odszkodowania może zachwiać kondycją finansową firm. Obserwując zachowanie portfela udzielonych kredytów mieszkaniowych, w wyniku szybko spadających cen mieszkań skala niespłacanych kredytów wzrosła gwałtownie. Najciekawsze, że najbardziej niebezpieczny segment subprime nie jest już liderem niespłacanych kredytów, ale od IV kw. 2008 roku został nim najbezpieczniejszy segment prime.

Rosnące ceny mieszkań i brak płynności na rynku będzie dalej wywierał naciski banków na wypłatę odszkodowań, zwłaszcza jeśli chodzi o segment kredytów z wysokim wskaźnikiem LTV. Z danych, jakie opublikowano na koniec IV kwartału 2008 roku wynika, że fala rosnących strat w sektorze bankowym jest większa w dotychczas uważanym za najbezpieczniejszy segmencie prime niż subprime, co obrazuje powyższy wykres 4. Skutki rosnącej presji na odszkodowania spowodowały duże ograniczenia wśród PMI, w wyniku czego rządowy ubezpieczyciel FHA (Federal Housing Administration) po latach marginalizacji znów jest liderem.

Na wykresie 5 pokazane zostały dane obrazujące skalę rozwoju biznesu ubezpieczeniowego w USA, np. FHA (rządowy ubezpieczyciel kredytów hipotecznych), VA (rządowy ubezpieczyciel kredytów hipotecznych dla weteranów wojennych) i PMI (prywatni ubezpieczyciele kredytów hipotecznych). Widać wyraźnie, że między FHA, VA i PMI istnieje konkurencja w sprzedaży kredytów hipotecznych. Co ciekawe, w różnych okresach FHA zajmowało dominującą pozycję i miało to miejsce zwykle, gdy kryzys/załamanie na rynku kredytów hipotecznych osiągało swoje apogeum. Tak jest i teraz, gdy w wyniku rosnącego zamieszania wszyscy wracają do instytucji rządowych, pragnąc tym samym zabezpieczyć się przed upadkiem prywatnych firm.

Ogromna presja konkurencyjna (w latach 70. na tym rynku było ok. 17 prywatnych ubezpieczycieli, przed obecnym kryzysem – 7) spowodowała przejmowanie, bądź likwidację tych firm. W chwili obecnej, w związku z obecnym kryzysem, FHA jako firma mająca rządowe wsparcie wzbudza szczególne zainteresowanie banków, chcących korzystać z jej usług. Oczekuje się, że FHA ubezpieczy w tym roku ok. 1 mln kredytów. To jest efekt kryzysu. Wcześniej, z uwagi na dużą konkurencję prywatnych firm, ubezpieczano średnio 200-500 tys. kredytów rocznie, albo nawet mniej.

Portfelowe ubezpieczenia kredytów hipotecznych

Los prywatnych ubezpieczycieli w USA zdeterminowany jest rosnącymi stratami, głównie z rynku default swap’ów. Z obecnych 7 firm pozostanie 4-5 i chociaż obserwuje się spadek zainteresowania banków prywatnymi ubezpieczeniami kredytów hipotecznych na rzecz FHA, biznes ten powinien być dalej realizowany z uwagi na długoterminowy charakter kredytu hipotecznego. Dla przykładu, United Guaranty, które jest własnością AIG, nie jest uwikłane w straty wynikające z default swap’ów. UG nie angażowało się w te produkty i w chwili obecnej, chociaż odnotowują straty i rosnące wykorzystanie rezerwy kontyngencyjnej, to jednak nie są zagrożeni upadkiem. Niemniej jednak, wraz z pojawieniem się piggy back loans na rynku pierwotnym wierzytelności hipotecznych, a później transmisji ryzyka z segmentu subprime poprzez nieregulowany rynek rynku wtórnego, spadał udział prywatnych ubezpieczycieli w zakresie ubezpieczeń portfelowych (wykres 6).

Odporność systemu ubezpieczeń kredytów hipotecznych na kryzysy

Ubezpieczenia kredytów hipotecznych stworzone zostały, aby w czasach dekoniunktury chronić sektor bankowy przed rosnącymi stratami w wyniku narastającej recesji. Tak, jak zostało to pokazane poniżej, jego efektywność wskazywały trzy wskaźniki:

1. Combined ratio jest najważniejszym wskaźnikiem, przedstawiającym kondycję finansową ubezpieczycieli, który reprezentuje procentowy udział przychodu z zebranej składki firmy, z której wypłacane są roszczenia i wydatki. Im mniejszy wskaźnik, tym lepsza kondycja firm i jej zyski.
2. Loss ratio – wskaźnik strat, jakie MI ponoszą w związku z rosnącymi odszkodowaniami.
3. Expense ratio – wskaźnik wydatków operacyjnych na działalnośći funkcjonowanie firm MI.

Na wykresie 7 zostały przedstawione wyniki strat, jakie ubezpieczyciele kredytów hipotecznych ponieśli w latach 1993-2006. Widać wyraźnie, że ponoszone przez nich straty zmniejszały się od 1993 roku, co było skutkiem zarządzania ryzykiem oraz zmniejszających się kwot wypłacanych z tytułu odszkodowań dla banków. Ten przyrost i spadek był okresem związanym z recesją z przełomu lat 80. i 90. XX wieku. Poziom strat był stabilny mniej więcej do 2003 roku (25,72 proc.), po czym zaczął rosnąć do poziomu 40,77 proc. w 2006 roku4 a w 2007 do 134 proc., a w 2008 aż do 218 proc.

Na wykresie 7 dostrzec można także jeszcze jedną tendencję. W przypadku obecnego kryzysu widać, że wskaźnik strat i połączony wskaźnik tzw. combined ratio rośnie gwałtownie, osiągając poziom 248 proc. Co ciekawe, po stronie firm ubezpieczeniowych obniża się wskaźnik wydatków, co spowodowane było cięciami po stronie kosztów wobec pierwszych sygnałów informujących o nadchodzącym kryzysie. Rosnące straty przyczyniają się do zwiększenia wykorzystania rezerwy kontyngencyjnej. Rozwój rynku ubezpieczeń kredytów hipotecznych wyraźnie związany jest z poziomem posiadanych przez firmy ubezpieczeniowe rezerw. Widać wyraźnie, jak w czasach dekoniunktury, ok. 12 lat po wystąpieniu pierwszych zjawisk świadczących o nadchodzącym kryzysie, następuje wykorzystywanie zgromadzonych przez PMI rezerw. W okresie 1985-1989 nastąpiło ...