Rynek finansowania nieruchomości: Deficyt długoterminowych źródeł finansowania kredytów hipotecznych jako determinanta negatywnych scenariuszy kryzysowych

dr Zbigniew Krysiak
Adiunkt w Szkole Głównej Handlowej,
Wiceprzewodniczący Komitetu do Spraw Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich

Mimo, jak należy stwierdzić, przejściowych problemów finansowania nieruchomości w latach 2008-2009, spowodowanych kryzysem finansowym na świecie, znowu następuje, jak się wydaje, powrót do poprzednich trendów rozwojowych w tym zakresie. Nie oznacza to jednak, że problemy zostały rozwiązane lub minęły same i można wobec tego poddać się w dalszej kolejności samoistnemu rozwojowi wydarzeń.

W okresie najbliższych pięciu lat wartość portfela kredytów hipotecznych może się podwoić, do poziomu ok. 500 mld PLN, co będzie już bardzo istotną kwotą w stosunku zarówno do PKB, jak i do całkowitych aktywów w bankowości. Wysoki poziom nominalny kredytów, jak i wysoki wskaźnik kredytów do PKB w innych krajach potwierdza, że czynnik ten znacznie przyczynia się zarówno do wywoływania kryzysu, jak i jego rozprzestrzeniania się. Niski poziom tych wskaźników w Polsce podczas ostatniego kryzysu globalnego, być może w istotny sposób przyczynił się do ominięcia Polski przez „falę kryzysową”.

Utrzymanie dynamiki wzrostu portfela kredytów hipotecznych, jak zaprezentowano na rysunku 1, w Polsce musi być wsparte działaniami, które będą redukowały w sposób istotny ryzyko płynności. Takie ryzyko w tej chwili występuje w maksymalnym stopniu, gdyż długoterminowe kredyty hipoteczne o okresie do 30 lat są finansowane z krótkoterminowych depozytów, na ogół przyjmowanych na okres do jednego roku. W związku z tym długoterminowe źródła finansowania, a w zasadzie ich brak, stanowił i stanowi jeden z głównych problemów do rozwiązania, przed którymi stoi polska bankowość w najbliższym dziesięcioleciu. Można przypuszczać, że brak rozwiązania tego problemu będzie poważną barierą rozwojową finansowania nieruchomości w Polsce, a może nawet stać się przyczyną kryzysu finansowego w naszym kraju. Wyrazu dla takiej hipotezy można doszukiwać się w tym, co się stało w latach 2007-2009, w okresie kryzysu finansowego w świecie.

Kryzys w USA wywołał „panikę” na rynku międzybankowym w Polsce, co manifestowało się między innymi utratą wzajemnego zaufania banków, uwidaczniając się wysokim kosztem pieniądza na rynku. Przez pewien czas, aby pozyskać środki na zachowanie płynności, płacono za depozyty dużo więcej niż za WIBOR. W tym kontekście banki silnie zaostrzały warunki udzielania kredytów, aby dodatkowo nie pogarszać trudnej sytuacji z płynnością poprzez udzielanie nowych kredytów. W takiej sytuacji dochodziło do płacenia za pozyskanie pieniądza więcej niż wynosiło oprocentowanie kredytu hipotecznego. W związku z tym ryzyko niedopasowania aktywów i pasywów, czyli ryzyko płynności, może szybko prowadzić do „subsydiowania” kredytów hipotecznych, co w dalszej kolejności może prowadzić do strat i niewypłacalności banku. Takiego scenariusza należy unikać i dlatego finansowanie kredytów hipotecznych z długoterminowych pasywów może być skutecznym narzędziem profilaktyki antykryzysowej.

Od września 2007 r. pojawiła się w polskim sektorze bankowym luka finansowania1, co miało miejsce tuż po pojawieniu się pierwszych symptomów kryzysu w USA. Sytuacja ta wystąpiła, mimo różnych sposobów finansowania przez banki portfeli kredytowych2. Finansowanie takie polega na zastosowaniu strategii depozytowej, strategii finansowania zagranicznego lub strategii mieszanej. Na rysunku 2 przedstawiono proces zmierzający do powstania ujemnej luki, która z poziomu -10 proc. w maju 2007 r. przesunęła się do poziomu prawie 15 proc. w listopadzie 2008 r., aby później spaść do poziomu ok. 7,5 proc. w maju 2010 r. W związku z powyższym można postawić hipotezę, że gdyby nadzór bankowy wcześniej wprowadził wymóg aranżacji długoterminowych źródeł finansowania kredytów hipotecznych, poprzez np. umożliwienie bankom uniwersalnym emisji listów zastawnych lub innych obligacji długoterminowych, wówczas nie doszłoby do powstania zjawiska luki, a przynajmniej problem ten nie wystąpiłby z tak silnym natężeniem.

Po 2007 roku, mimo braku złej koniunktury, w związku z problemami płynnościowymi, banki rozpoczęły zaostrzanie polityki kredytowej, żeby nie pogłębiać ryzyka, co wywołało spadek popytu na konsumpcję, a także ważne społecznie dobra, jak mieszkania. Wskutek tego zmniejszyły się przychody przedsiębiorstw, prowadząc do pogorszenia ich przepływów gotówkowych, wywołując problemy z regulowaniem zobowiązań i kredytów. W dalszej kolejności ograniczano produkcję, co skutkowało zwiększaniem cen, a tym samym zmniejszaniem zdolności nabywczej, a także zdolności kredytowej gospodarstw domowych. Można postawić hipotezę, że gdyby problemy sektora finansowego w USA i dalej w Europie nie wywołały niepokojów wśród polskich banków, to uwarunkowania gospodarcze w Polsce nie były podstawą do zmiany polityki kredytowej banków. Interesującym faktem jest to, że obecnie banki zaczynają łagodzić politykę kredytową i w obliczu prognozowanej rosnącej dynamiki PKB pojawia się ścieżka powrotu do wcześniej zaburzonego trendu zmian PKB.

Powszechnie rozbudowany system kredytowania podmiotów gospodarczych i gospodarstw domowych w procesie zaspokojenia ich potrzeb popytowych stał się stałym i nieodłącznym elementem rozwoju gospodarczego. Jednak rosnąca skala, mierzona ilorazem wartości udzielonych kredytów do wartości PKB spowodowała, że zmiany lub zakłócenia w ciągłości „dostawy” środków finansowych zaczęły istotnie zaburzać równowagę podażowo-popytową. W przypadku sektora deweloperów i gospodarstw domowych niewykazujących problemów w obsłudze kredytów, zaostrzenie warunków finansowania dla gospodarstw domowych powoduje spadek liczby nabytych mieszkań, prowadząc do „zalegania produkcji na półkach” u deweloperów, co będzie skutkować utratą płynności dewelopera i może powodować jego upadek lub bankructwo. Może zaistnieć także odwrotna sytuacja, że redukcja kredytów dla deweloperów przez banki zmniejszy produkcję, co przy rosnącym popycie na mieszkania ze strony gospodarstw domowych prowadzi do wzrostu cen mieszkań. W dalszej kolejności wzrost cen będzie powodował, że coraz więcej klientów nie będzie stać na zakup mieszkania, co przy poprzedniej równowadze było możliwe. Można sformułować twierdzenie, że stabilny i zrównoważony system kredytowania jest silną determinantą kondycji podmiotów gospodarczych i tworzenia PKB.

Formułowanie hipotezy o możliwości wywołania kryzysu gospodarczego w Polsce przez sektor bankowy w związku z brakiem długoterminowego finansowania nieruchomości ma pewne podstawy. Po pierwsze, do kryzysu gospodarczego 18w USA i świecie doszło właśnie za przyczyną sektora finansowego, a po drugie – w historii transformacji gospodarki ...