Rynek finansowania nieruchomości: Bezpieczeństwo portfela. Zabezpieczeń hipotecznych w świetle nowych rekomendacji nadzorczych

Jacek Furga
Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich
Wiceprezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o. odpowiedzialny za Centrum AMRON

Przebudzenie hipoteczne

Sektor bankowy osiągnął w II kwartale 2010 roku najlepszy wynik od jesieni 2008 roku – zarówno pod względem liczby, jak i wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych. Banki udzieliły 63 972 kredyty na łączną kwotę 13,523 mld zł, co oznacza wzrost liczby udzielonych kredytów o 32,4 proc. oraz wzrost wolumenu kredytowania aż o 37 proc. w stosunku do I kwartału 2010 roku.

Czy możemy już mówić o prawdziwym ożywieniu na rynku, czy jest to tylko wynik determinacji klientów i banków – uprzedzenie ewentualnych ograniczeń, którymi może skutkować Rekomendacja T, która weszła w życie z dniem 23 sierpnia 2010 roku? Niestety, znalezieniu odpowiedzi na tak postawione pytanie nie sprzyja aktywność KNF.

Opublikowany projekt zmian Rekomendacji S kwadrat, zdecydowanie ograniczający udzielanie kredytów hipotecznych w walutach obcych, skracający do 25 lat okres analizy zdolności kredytowej (również dla kredytów „złotowych”) oraz wprowadzający bezwzględny limit LTV na poziomie 80 proc., z pewnością stanowi kolejny impuls obserwowanego wzrostu akcji kredytowej. Impulsów takich będzie więcej. Co prawda, zapowiedziana przez rząd podwyżka podatku VAT oznaczać będzie wzrost ceny nowego mieszkania (jedynie?) o kilka tysięcy złotych, lecz efekt psychologiczny takiej zapowiedzi trudno w tej chwili oszacować. Oliwy do ognia może dolać również zapowiedź Ministerstwa Infrastruktury stopniowego wygaszania Programu Rodzina na Swoim i brak działań rządu w kierunku tworzenia nowych instrumentów wspierania polityki mieszkaniowej.

Taki scenariusz potwierdza analiza danych o akcji kredytowej w pierwszych dwóch kwartałach 2010 roku, wskazująca wyjątkowy wzrost w II kwartale kredytów o wysokim wskaźniku LTV oraz dłuższym okresie spłaty. Rośnie również – choć w sposób wyważony – zainteresowanie kredytami w EURO, z poziomu 14 proc. w roku 2009, poprzez 18,3 proc. w pierwszym kwartale 2010 r., do 23,6 proc. w II kwartale 2010.

Stan rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości w Polsce wciąż jeszcze jest rynkiem młodym. Wiele zachodzących na nim zjawisk nie zostało jeszcze dostatecznie rozpoznanych (np. kształtowanie się cykli rynku nieruchomości). Ze względu na wciąż początkową fazę rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, wyceny nieruchomości są – w ocenie KNF – w dalszym ciągu nieprecyzyjne, co zwiększa ryzyko działalności kredytowej banków.

Powyższe czynniki powodują, że poszczególne segmenty rynku nieruchomości charakteryzują się ciągle podwyższonym ryzykiem. Niejednorodność tego rynku, długookresowy charakter zachodzących na nim zjawisk i brak długookresowych doświadczeń jego uczestników (w tym banków) powoduje, że ciągle nie jest on dostatecznie przejrzysty, a co za tym idzie, dostatecznie przewidywalny, co utrudnia bankom bieżące zarządzanie ryzykiem.

Istotnym czynnikiem, który winien być na bieżąco monitorowany przez banki w kontekście poziomu wskaźnika LTV, jest poziom wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie udzielonego kredytu. Wyniki ankiet przekazywanych przez banki do Komisji Nadzoru Finansowego wskazują, że banki w większości dokonują portfelowej aktualizacji wartości nieruchomości za pomocą indeksów cen wyliczanych w oparciu o bazy danych dotyczące rynku nieruchomości i dane GUS. Jednakże należy zwrócić uwagę, że występujący wciąż na naszym rynku brak wiarygodnych baz danych, dysponujących odpowiednim zasobem informacji o rynku nieruchomości, powoduje, że zarówno do wyceny nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności, jak i do portfelowej aktualizacji wartości nieruchomości należy podchodzić z dużą ostrożnością.