Rykoszetem w dewelopera?

W praktyce zmiany obejmą wszystkich przedsiębiorców z różnych branż, w tym deweloperów. Kilka nowych propozycji można ocenić jako krok w dobrą stronę. Jednak niektóre zapisy, zwłaszcza te rozszerzające uprawnienia organu kontrolnego, stwarzają w efekcie szerokie pole do nadużyć. W rezultacie to, co miało być batem na nieuczciwych sprzedawców, może negatywnie odbić się na wszystkich uczestnikach rynku.

Aktualnie obowiązujące przepisy dotyczące systemu kontroli umów pod kątem stosowanych przez przedsiębiorców postanowień niedozwolonych (tzw. klauzul abuzywnych) są nieskuteczne i wymagały zmian. Do tej pory, aby uznać jakieś postanowienie w umowie z konsumentem za niedozwolone, UOKiK kierował sprawę do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Długotrwała procedura sądowa uniemożliwiała podjęcie szybkich działań, które mogły ochronić innych klientów przed nieuczciwymi praktykami danego sprzedawcy. Nowelizacja zakłada, że UOKiK będzie mógł uznać dane postanowienie za niedozwolone we wzorcu umownym w drodze decyzji administracyjnej, a więc bez konieczności postępowania sądowego. Przedsiębiorcy będzie natomiast przysługiwało prawo do zakwestionowania tej decyzji przed sądem. Zmianę tę, co do ogólnych założeń, należy ocenić pozytywnie. Dobrym rozwiązaniem jest również wprowadzenie instytucji tzw. tajemniczego klienta, czyli kontrolera UOKiK, który nie ujawniając swojej roli, weryfikuje standardy obsługi i uczciwość przedsiębiorcy. Tajemniczy klient będzie uprawniony do nagrywania przeprowadzonej wizyty, a bezpośrednio po kontroli będzie musiał ujawnić przedsiębiorcy swoją tożsamość. Co istotne, na tego typu działania każdorazowo będzie musiał wyrazić zgodę sąd. Dzięki temu jest duża szansa, że weryfikacja działań przedsiębiorców będzie prowadzona rzetelnie i skutecznie, bez ryzyka nieuczciwej prowokacji ze strony kontrolera.

Jednak liczne dodatkowe uprawnienia, które ma zyskać UOKiK w związku z nowym typem postępowania, budzą poważne wątpliwości przedsiębiorców z różnych branż, w tym deweloperów. Nowelizacja zakłada, że urząd będzie mógł nakazać przedsiębiorcy zmianę wszystkich zawieranych przez niego umów oraz poinformowanie o tym opinii publicznej za pośrednictwem mediów. Jeszcze bardziej ryzykowny z punktu widzenia przedsiębiorcy zapis dotyczy wykonalność decyzji. Według nowych przepisów, UOKiK może postanowić, że rozstrzygniecie jest wykonalne od razu. W praktyce oznacza to, że przedsiębiorca musiałby wprowadzić je w życie, nie czekając na rozstrzygnięcie sądu, czy stanowisko UOKiK jest zgodne z prawem czy też nie. Nawet w przypadku, gdyby po dłuższym okresie sąd uchylił decyzję UOKiK jako błędną, przedsiębiorca mógłby ponieść już wcześniej bardzo poważne negatywne konsekwencje, takie jak utrata wizerunku firmy rzetelnej, znaczne koszty zmian umów z klientami czy publikacji w mediach nakazanych komunikatów. Co prawda, projekt ustawy zakłada, że UOKiK i sąd powinny zakończyć postępowanie w określonym przez regulacje terminie, jednak w praktyce dość często zdarza się, że czas trwania postępowania sądowego przekracza terminy ustawowe. Nowelizacja nie wprowadza żadnych instrumentów, które mogłyby przyspieszyć tego typu postępowanie.

Jednym z przykładów, który pomoże lepiej zobrazować, wynikające z zaproponowanej nowelizacji, możliwe konsekwencje dla dewelopera, jest standardowy zapis w umowie sprzedaży mieszkania o dopuszczalnej różnicy pomiędzy projektowaną a rzeczywistą powierzchnią użytkową lokalu. W pierwszej połowie tego roku Sąd Najwyższy, a na początku lipca br. Sąd Apelacyjny w Warszawie uchylił decyzję Prezesa UOKiK, uznając, że 2-procentowy próg tolerancji, który wynika ze specyfiki procesu inwestycyjnego i norm branżowych, oznacza prawidłowe wykonanie umowy deweloperskiej i nie stanowi podstawy do rozwiązania umowy przez klienta, co sugerował UOKiK. W uzasadnieniu Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę na fakt, że urząd w dowolny sposób ocenił przeprowadzony przez siebie dowód z opinii biegłych. Ta sytuacja pokazuje, że przyznanie nadmiernych uprawnień Prezesowi UOKiK może skutkować decyzjami, które nie zawsze byłyby ocenione przez polski wymiar sprawiedliwości jako słuszne.

Mimo pozytywnych aspektów i założeń nowelizacji ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, należy wskazać, że rozszerzenie katalogu uprawnień jednego urzędu może w pewnym zakresie ograniczyć wolność prowadzenia działalności gospodarczej wielu przedsiębiorstw. Chcąc poprawić skuteczność zwalczania nadużyć niewielkiej grupy podmiotów, ustawodawca obejmuje przepisami wszystkich graczy rynku. W praktyce koszty proponowanych zmian odczuwają również zwykli konsumenci. Obciążenia regulacyjne wpływają bowiem na wyższe ceny i pośrednio mogą również wpłynąć na ograniczenie konkurencji rynkowej. Zaproponowane regulacje powinny zostać jeszcze raz poddane weryfikacji społecznej i gospodarczej.

Jan Jarosławski,
prawnik,
Skanska Residential Development Poland