Rozbiórka – kiedy jest nieunikniona? Jakie są jej koszty? Część druga.
W poprzedniej części artykułu wyjaśnione zostały kwestie związane z pojęciem samowoli budowlanej oraz jak można uniknąć rozbiórki, czyli problem legalizacji obiektu powstałego niezgodnie z prawem.
Przypomnijmy, jeśli obiekt nie będzie spełniał wytycznych zawartych w przepisach techniczno-budowlanych oraz przepisach o zagospodarowaniu przestrzenny terenu, inwestor w ogóle nie podejmie stosownych działań lub też nie zdąży załatwić w terminie niezbędnych formalności by sfinalizować legalizację obiektu, inspektor wyda nakaz rozbiórki. Inwestor na odwołanie od decyzji nakazującej rozbiórkę ma 14 dni licząc od dnia dostarczenia mu decyzji. Należy mieć przy tym świadomość, że nakaz rozbiórki może dotyczyć także jeszcze niezakończonej budowy. Inspektor może wydać taki nakaz w stosunku do niewykończonych lub nieużytkowanych obiektów. Nie ma wpływu na jego decyzję fakt, że rozpoczęcie procesu budowlanego przebiegło zgodnie z prawem (inwestor dopełnił niezbędnych formalności i przykładowo uzyskał pozwolenie na budowę). Jeśli, zdaniem inspektora, dane obiekty nie będą nadawały się do dalszego remontu, przeprowadzenia dalszych prac w postaci wykończenia poszczególnych jej części czy większej jej odbudowy, ich właściciele będą musieli zrównać je z ziemią. W tym celu inwestor musi ustalić przyczynę niewykonania przez inwestora lub zarządcę obiektu budowlanego remontu, odbudowy lub wykończenia. W razie pojawienia się wątpliwości dotyczących stanu technicznego budowli to właśnie właściciel lub zarządca zobligowany jest do sporządzenia ekspertyzy stanu technicznego.
Często zdarzają się sytuacje, w których inwestorzy świadomie rezygnują z uprawnienia do legalizacji na rzecz rozbiórki – wszystko ze względu na koszty. Jak wyglądają kwestie finansowe związane z legalizacja i rozbiórką?
Opłata legalizacyjna
Wysokość opłaty legalizacyjnej, która ustalana jest przez inspektora nadzoru budowlanego, zależy od rodzaju popełnionej samowoli – decydujące jest czy obiekt powstał bez pozwolenia na budowę, czy może bez zgłoszenia lub pomimo sprzeciwu starosty. Jeśli chodzi o samowolę bez zgłoszenia jest to ustalona kwota w wysokości 2,5 tys. zł lub 5 tys. zł. Natomiast opłata legalizacyjna obiektu powstałego bez pozwolenia na budowę jest bardzo wysoka – niekiedy nawet roszczeniowa suma sprawia, że inwestorzy wolą, z przyczyn czysto finansowych, dokonać rozbiórki obiektu powstałego niezgodnie z prawem a potem wybudować go na nowo, tym razem po uzyskaniu pozwolenia na budowę, niż dążyć do jego legalizacji.
Opłata legalizacyjna ustalana jest na podstawie wzoru dyktowanego przez prawo budowlane – 500 zł (czyli stawka opłaty) mnożone jest przez 50 i przez odpowiedni, zawarty w załączniku do prawa budowlanego, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu. Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl zwraca naszą uwagę na następujący fakt: jeśli wejdą w życie ustalenia zawarte w projekcie kodeksu urbanistyczno-budowlanego, powstałego z inicjatywy działającej przy Ministerstwie Rozwoju i Infrastruktury Komisji Kodyfikacji Prawa Budowlanego, wprowadzone zostaną również istotne zmiany w procedurze legalizacji samowoli. Zgodnie z proponowanymi zmianami opłata legalizacyjna miałaby wynosić odpowiednio 30 proc. oszacowanej wartości nielegalnie wzniesionego obiektu budowlanego.
Decyzja o rozbiórce
Jakie elementy powinna zawierać poprawnie sporządzona i podlegająca wykonaniu decyzja nakazująca rozbiórkę? Aby orzeczenie administracyjne podlegało wykonaniu w drodze egzekucji administracyjnej musi zawierać wyraźny nakaz rozbiórki dokładnie określonego i zdefiniowanego obiektu budowlanego, czyli przedmiotu rozbiórki, lub też jakiejś jego powstałej niezgodnie z prawem części. Ponadto w decyzji o rozbiórce inwestor otrzymuje wyznaczony zarówno termin w jakim musi przystąpić do rozpoczęcia rozbiórki, jak i termin w jakim musi rozbiórkę zakończyć. Warto pamiętać, że za zakończenie rozbiórki uważa się także uporządkowanie terenu (taka dyrektywa również powinna zostać ujęta w decyzji). Warto sprawdzić, czy otrzymana decyzja zawiera wszystkie niezbędne elementy – jeśli będą wątpliwości i niedopatrzenia ze strony organu należy szybko zareagować.
W kolejnej części artykułu: kara grzywny i kwestia rozbiórki zastępczej.
Saveinvest Sp. z o. o.
www.grunttozysk.pl
