Renta dożywotnia i odwrócony kredyt hipoteczny powinny wejść w życie jednocześnie

Aktualny stan legislacji

Tocząca się w Polsce  wokół zabezpieczenia emerytalnego debata zyskała w ostatnich tygodniach nowy kontekst. 6 czerwca br. odbyło się w Sejmie pierwsze czytanie projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, który następnie został skierowany do prac w Komisji Finansów Publicznych. Jednocześnie 1 lipca Ministerstwo Gospodarki opublikowało długo wyczekiwany projekt ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym – regulacji, umożliwiającej przenoszenie własności nieruchomości w zamian za dożywotnie świadczenie pieniężne, zwane potocznie rentą dożywotnią. 

Teraz zostaje on poddany konsultacjom społecznym, następnie zajmie się nim Rząd i Sejm. Oba bardzo ważne elementy otoczenia prawnego mogą stworzyć nowe i pozytywne warunki do racjonalnego rozwiązywania problemów, związanych z niewystarczającym często  poziomem świadczeń, uzyskiwanych przez osoby starsze z systemu zabezpieczenia emerytalnego. Jakkolwiek aktualny status obu ustaw  w procesie legislacyjnym wymaga od jego uczestników bardzo rozważnego podejścia. W takim podejściu ważną rolę mogą odegrać organizacje konsumenckie.

Rozważne działanie na ostatniej prostej

Rekomendacja podjęcia rozważnego działania opiera się o wynik analizy doświadczenia praktyki biznesowej funduszy hipotecznych, potrzeb osób starszych i charakterystyki profilu potencjalnych klientów tego produktu finansowego. Merytoryczne wnioski pozwalają na ocenę, iż obie regulacje ustawowe będą stanowić podstawę prawną oferowania dwóch istotnie różniących się produktów, które winny trafiać do dwóch różniących się cechami profili klientów. Obie regulacje, właśnie ze względu na ich komplementarny charakter, dla spełnienia oczekiwanych celów społecznych,  bezsprzecznie powinny być co najmniej razem procedowane, a w każdym razie wdrażane do polskiego sytemu prawnego jednocześnie. Wprowadzenie w życie jedynie projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym lub tylko projektu ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym nie rozwiąże problemów finansowych tych z polskich seniorów, którzy różniąc się głównie poziomem zamożności, mogą skorzystać z nieadekwatnego dla nich produktu. Co więcej, wprowadzenie w życie tylko jednego z nich tworzy dla seniorów i jednocześnie konsumentów istotne społecznie ryzyko, iż nie mając pełnego wyboru, mogą podejmować decyzje o zakupie produktu, który nie spełnia ich oczekiwań i potrzeb.

Wejście na ścieżkę legislacyjną projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym należy co do zasady ocenić pozytywnie. Jednak, ze względu na fakt, iż model kredytowy charakteryzuje się wypłatami przez wyłącznie ściśle określony czas, to konsumenci – osoby starsze – które oczekiwałyby dodatkowego finansowania do końca życia, mogą doznać nie tylko rozczarowania, ale też taka decyzja może mieć nieodwracalne, negatywne skutki.

Brak zaś wejścia w życie regulacji drugiego modelu odwróconej hipoteki, tj. modelu sprzedażowego, czyli renty dożywotniej, która gwarantuje wypłaty dożywotnio powodowałby, iż decyzje, generujące poważne problemy życiowe osób starszych mogą powstawać masowo. Tylko równoległa, kompleksowa regulacja dwóch modeli stworzy nie tylko bezpieczne warunki korzystania z obu produktów, ale również da szansę racjonalnego wyboru konsumentom, osobom starszym oferty najlepiej dopasowanej do ich potrzeb i statusu materialnego.

Podstawowe różnice

Na świecie odwrócona hipoteka oferowana jest właśnie w dwóch modelach i są to oferty uzupełniające się: w modelu kredytowym oferowanym przez banki oraz w modelu sprzedażowym w postaci renty dożywotniej. Odwrócony kredyt hipoteczny, który po wejściu w życie aktualnego projektu ustawy, będzie oferowany przez banki, stanie się najprawdopodobniej ofertą skierowaną do osób o względnie wyższym statusie majątkowym i pozwoli im na co prawda zwiększenie dochodów, ale tylko przez ściśle określony czas. I nawet zakończenie okresu ważności kontraktu pomiędzy bankiem i konsumentem, nie będzie prowadzić do drastycznego pogorszenia jakości życia takiej osoby.

Natomiast renta dożywotnia, czyli drugi model odwróconej hipoteki będzie wybierana przez konsumentów o względnie niższej pozycji finansowej, których dochody na emeryturze nie zaspakajają ich bieżących potrzeb i zależy im na uzyskaniu dodatkowego uposażenia na emeryturze dożywotnio, aby móc pokrywać podstawowe koszty utrzymania, w tym np. opłacać czynsz czy zakupić leki. Kwoty uzyskiwane z tytułu renty dożywotniej przeznaczane są bowiem na bieżące potrzeby, co pozwala emerytom o niższych dochodach żyć godnie. Trzeba silnie podkreślić, iż spełnienia takiego celu nie zapewni odwrócony kredyt hipoteczny. Po zakończeniu kontraktu odwróconego kredytu hipotecznego, jeśli zawarłyby go osoby o gorszym statusie majątkowym, musiałby znaleźć sposób na finansowanie wcześniej pokrywanych z dodatkowego uposażenia podstawowych potrzeb.

W mediach najczęściej podaje się jako główną różnicę pomiędzy dwoma modelami odwróconej hipoteki moment przeniesienia własności nieruchomości. Ta różnica w istocie jest ważna, ale raczej medialnie, nie zaś dla osób starszych, które podejmują decyzję o zawarciu takiej umowy dla poprawy jakości swego życia i chcą to osiągnąć jak najdłużej, czyli najlepiej dożywotnio. Najważniejszą, z ich punktu widzenia, różnicą pomiędzy odwróconym kredytem hipotecznym a rentą dożywotnią jest czas wypłacania świadczeń. Wyłącznie  renta dożywotnia wypłacana jest w każdym przypadku umowy do końca życia beneficjenta świadczeń. I co niezwykle istotnego, nowa regulacja, której projekt został opublikowany 1 lipca, zapewnia najwyższy poziom bezpieczeństwa takiego kontraktu dla beneficjentów. Natomiast należy raz jeszcze podkreślić, że dodatkowe uposażenie w modelu odwróconego kredytu hipotecznego wypłacane będzie przez z góry określony czas, który prawdopodobnie jedynie w niewielkiej liczbie umów będzie pokrywał się z okresem życia beneficjenta świadczeń.

Ryzyko dla seniorów

Jeżeli zostanie uchwalona jedynie ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, lub nawet jeśli zostanie uchwalona wcześniej niż ustawa o dożywotnim świadczeniu pieniężnym spowoduje to, że osoby starsze o gorszym czy niskim statusie, kierowane argumentami wyłącznie medialnymi, nie zaś merytorycznymi, będą korzystać z odwróconego kredytu hipotecznego, ze wszystkimi tego konsekwencjami, opisanymi powyżej.

Co więcej, rozwój oferty renty dożywotniej – przy braku jednoczesnego wejścia w życie obu regulacji – bez uzasadnienia merytorycznego może zostać co najmniej zahamowany. Wprowadzenie w życie jedynie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym sprawi, że konsumenci, osoby starsze mogą nawet zostać wprowadzone w błąd, ponieważ będą przekonane, że jest to już pełna regulacja rynku i skorzystają z oferty nie odpowiadającej ich oczekiwaniom i potrzebom. To społeczne uzasadnienie jest nie do pominięcia w ocenie aktualnego przebiegu procesu legislacyjnego, kiedy to tylko jedna z regulacji trafiła na razie do prac parlamentarnych. To samo racjonalne uzasadnienie społeczne wskazywałoby zaś, iż oba projekty powinny być procedowane równolegle, lub co najmniej procedowanie obu powinno bezwzględnie zakończyć się w tym samym czasie, lub z vacatio legis pozwalającym na rozpoczęcie funkcjonowania obu modeli w tym samym czasie.

Warto również zauważyć istotną cechę aktualnej sytuacji rynkowej. Od dłuższego czasu część osób, opierając się na medialnych przekazach, wstrzymuje się z podjęciem decyzji czekając na obie ustawy. I tak Seniorzy czekają już 5 lat na kompleksową regulację obu rynków. Biorąc pod uwagę średni wiek aktualnych Klientów funduszy hipotecznych, który wynosi 78 lat, zdecydowanie trzeba stwierdzić, iż te osoby nie mają już czasu dłużej czekać. Jednak sytuacja, w której zostanie uchwalona jedynie ustawa odnosząca się do jednego produktu jest nie do zaakceptowania społecznie i może poczynić szkody niedostosowaniem do potrzeb społecznych. Konsekwencje takiej sytuacji staną się źródłem erozji prawa, pogorszeniem wizerunku rynku finansowego co do zasady i zaufania do państwa prawa.

KPF: procedować równolegle

Emerytury w Polsce są niskie i prawdopodobnie taka tendencja zostanie utrzymana, dlatego niezbędna jest ustawowa regulacja umożliwiająca uzyskanie dodatkowych dochodów na emeryturze. I koniecznym jest także podkreślić, że z uwagi na względnie niski przeciętny poziom zamożności polskich emerytów, potrzeba będzie głównie dodatkowych dochodów wypłacanych emerytom do końca ich życia.  Stąd zdecydowanie KPF stoi na stanowisku, iż odwrócony kredyt hipoteczny jak i ustawa o dożywotnim świadczeniu pieniężnym powinny zostać uregulowane równolegle aby stworzyć kompleksowe rozwiązanie umożliwiające bezpieczne zwiększenie dochodów.

Źródło: Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce