Rekord transakcji inwestycyjnych w europejskim segmencie magazynowym

• Wartość transakcji magazynowych w roku 2014 wzrosła o 28% w porównaniu do 2013 – do poziomu 21,7mld euro.
• Polska również zanotowała rekord na rynku inwestycyjnym w segmencie magazynowym – właścicieli zmieniły nieruchomości o wartości 744 mln euro.

Tom Waite, Dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych Nieruchomości Magazynowych w regionie EMEA, mówi: „To był znakomity rok dla rynku inwestycyjnego w segmencie nieruchomości logistycznych i magazynowych pokazujący zaufanie w stosunku do klasy aktywów, zwiększone w efekcie mocnego popytu oraz spadku współczynnika powierzchni niewynajętej na wielu rynkach europejskich. Aktywność w obszarze transakcji, których przedmiotem są zarówno pojedyncze aktywa, jak i portfele nieruchomości ze strony inwestorów krajowych i kapitału międzynarodowego utrzyma się na wysokim poziomie również w tym roku”.

Na duże transakcje portfelowe przypadło ponad 10 mld euro w 2014 r. Co ciekawe, chociaż prawie 50% aktywów portfelowych, które zmieniły właściciela, przypadło na Wielką Brytanię i Niemcy, ożywienie w segmencie transakcji tego typu można było zaobserwować w Europie Środkowej (1,4 mld). Wolumen transakcji portfelowych wzrósł czterokrotnie do 510 mln euro na południu kontynentu wraz z inwestycjami we Włoszech, Hiszpanii i Portugalii.

Łączny popyt najemców na powierzchnie magazynowe w Europie sięgnął 15 mln mkw., a do użytku oddano 8,9 mln mkw. nowej powierzchni. 8,8 mln mkw. pozostawało w budowie na koniec 2014 r.

Rekordowy rok w Polsce, dobre perspektywy na 2015 r.
Po znakomitym roku 2013, kiedy wolumen transakcji inwestycyjnych w segmencie magazynowym w Polsce wyniósł 656 mln euro, w 2014 r. odnotowano rekord – 744 mln euro w ramach 14 transakcji. Przeważały duże transakcje portfelowe stanowiąc ponad 80% łącznego wolumenu umów kupna/sprzedaży obiektów magazynowych w ubiegłym roku. Pojedyncze obiekty przyciągały uwagę inwestorów pod warunkiem, że miały do zaoferowania jakiś wyróżnik np. bliskość lotniska. Niektóre transakcje portfelowe dotyczyły grup obiektów nie tylko w Polsce, ale i Europie Środkowo – Wschodniej, a nawet szerzej – również w Europie Zachodniej. Stopy kapitalizacji znajdowały się pod presją zniżkową i wynosiły 7% lub poniżej dla najlepszych produktów.

Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych JLL w Polsce, komentuje: „Z naszych prognoz wynika, że aktywność inwestorów utrzyma się również w 2015 r. Biorąc pod transakcje z 2014 r. z finalizacją planowaną na 2015 oraz toczące się rozmowy spodziewamy się, że wolumen umów kupna/sprzedaży nieruchomości magazynowych w Polsce wyniesie w tym roku pomiędzy 500 a 600 mln euro. To wprawdzie mniej niż 744 mln euro w 2014 r., ale należy pamiętać, że ubiegłoroczny rekordowy rezultat trudno powtórzyć, chociażby dlatego, że część produktów znajduje się już w rękach inwestorów długoterminowych. Mniejsza ilość projektów magazynowych na sprzedaż oraz zwiększająca się dostępność finansowania mogą zaowocować w tym roku dalszą presją zniżkową na stopy kapitalizacji dla projektów wiodących w swojej klasie do poziomu poniżej 7%, a w wyjątkowych przypadkach nawet poniżej 6%”.

Przykładem portfelowej transakcji magazynowej o zasięgu regionalnym jest transakcja kupna przez P3 od CA Immobilien Anlagen AG parków logistycznych w Błoniu i okolicach Piotrkowa Trybunalskiego (oprócz tych dwóch kompleksów magazynowych w Polsce transakcja objęła park logistyczny w Bukareszcie; czyli łącznie 467 000 mkw. powierzchni i 165 ha gruntów inwestycyjnych). W tej transakcji JLL reprezentował P3.

Anna Podolak
Jones Lang LaSalle