Raporty: Związek Banków Polskich : Raport AMRON-SARFIN

Jacek Furga
Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości
Związek Banków Polskich
Wiceprezes Zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji

(…)W roku 2009 banki udzieliły w sumie prawie 189 tys. kredytów hipotecznych na łączną kwotę 39 mld złotych. Analizując wyniki w poszczególnych kwartałach, można dostrzec proces stopniowego dostosowywania się zarówno banków, jak i potencjalnych kredytobiorców do nowych realiów rynku. Dane pokazują całkowite odwrócenie struktury walutowej udzielonych kredytów – kredyty zaciągane w rodzimej walucie w roku 2009 stanowiły ponad 72 proc. wartości nowego portfela. Odbyło się to kosztem kredytów walutowych: udział kredytów we frankach szwajcarskich spadł z 68,6 proc. do poziomu 17,2 proc. wartości nowego portfela. Coraz większą popularnością cieszą się natomiast kredyty w euro – obecnie ich udział wzrósł z 0,4 do 9,2 proc. wartości kredytów udzielonych w roku 2009. Na poziom akcji kredytowej w roku 2009 należy spojrzeć ze świadomością faktu, że – w przeciwieństwie do kilku lat poprzednich – przedstawia on realną kwotę środków kierowanych na inwestycje mieszkaniowe. Zdecydowane zaostrzenie warunków kredytowych wyeliminowało bowiem z rynku zjawisko refinansowania „starych” kredytów hipotecznych.

Skutkiem ożywienia w drugiej połowie roku 2009 akcji kredytowej było obserwowane wyhamowanie relatywnie niedużego spadku cen transakcyjnych w największych aglomeracjach, a w niektórych lokalizacjach wręcz odwrócenie tendencji spadkowej. Nie powinniśmy jednak spodziewać się ponownego szybkiego wzrostu cen, biorąc pod uwagę zarówno występującą jeszcze na rynku pierwotnym nadwyżkę gotowych mieszkań, jak również ujawniającą się stopniowo ofertę „nieużywanych” mieszkań na rynku wtórnym z zasobów inwestycyjnych i sygnalizowane przez deweloperów uruchamianie nowych inwestycji.

W Raporcie wykorzystano również dane z BGK, ANR i GUS oraz Narodowego Banku Polskiego, bazujące na danych PONT Info. Jesteśmy otwarci na współpracę z innymi uczestnikami i obserwatorami rynku mieszkaniowego. Będziemy zobowiązani za wszelkie uwagi i sugestie, które prosimy kierować na adres e-mail: raport@amron.pl.

Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych Mijający rok 2009 był czasem, w którym rynek finansowania nieruchomości pozytywnie przeszedł test wiarygodności w okresie spowolnienia gospodarczego. Chociaż akcja kredytowa banków zmniejszyła się do poziomu z 2006 r., o ok. 30 proc., konsekwentnie przez cały 2009 r. rosła sprzedaż udzielanych kredytów mieszkaniowych. Wprowadzono wiele ograniczeń w dostępie do kredytu (podwyższone marże, wyższe wymogi przy uzyskaniu zdolności kredytowej, dodatkowe zabezpieczenia). Warty podkreślenia jest także fakt, że pomimo dość niekorzystnych warunków, w jakich znalazła się Polska gospodarka, spłacalność portfela kredytów mieszkaniowych na tle innych linii biznesu bankowego nie pogorszyła się istotnie.

W ciągu całego 2009 r. banki stopniowo odbudowywały poziom akcji kredytowej, co wynikało m.in. z coraz powszechniej uwzględnianego w ofertach banków programu rządowego „Rodzina na Swoim” (w ramach którego jest realizowane średnio ok. 15 proc. akcji kredytowej banków) i co przyczyniło się do stabilizacji cen mieszkań na rynku.

Stosunkowo dobre wyniki w segmencie kredytów mieszkaniowych sektor bankowy w Polsce zawdzięcza powszechnie wykorzystywanym rozwiązaniom służącym ocenie ryzyka kredytowego klientów banków, takich jak np. coraz szersze stosowanie instrumentów, do których zaliczyć trzeba scoring kredytowy klienta, monitoring zobowiązań klienta poprzez Biuro Informacji Kredytowej i Biuro Informacji Gospodarczej InfoMonitor oraz wdrażanie nowych technik zabezpieczających przed ryzykiem braku spłaty kredytu, jak ubezpieczenia (na wypadek utraty pracy, brakującego wkładu własnego, przejściowego do czasu wpisu hipoteki). Te instrumenty przyczyniły się do wzrostu stabilności i bezpieczeństwa na rynku. Szacuje się, że same ubezpieczenia kredytów mieszkaniowych obejmują zakresem ochrony ok. 30 proc. portfela finansującego rynek nieruchomości. Bezpieczeństwo na rynku nieruchomości zapewnione było także dzięki regulacjom nadzorczym, takim jak Rekomendacja S, nakładająca wyższe wymogi kapitałowe na kredyty denominowane w walutach obcych oraz sygnalizowane przez UKNF przygotowania do wdrożenia nowych standardów, jakie niesie ze sobą projekt nowej Rekomendacji T.

Ponadto w celu zabezpieczenia interesów kredytobiorców w lipcu 2009 r. rząd uchwalił specjalną ustawę zakładającą pomoc osobom bezrobotnym spłacającym kredyty mieszkaniowe w formie dopłat do spłacanych rat kredytów. Zakładała ona, że z pomocy państwa korzystać będzie ok. 40 tys. gospodarstw domowych. Na koniec grudnia 2009 r. w ramach przewidzianej ustawą pomocy, na wniosek 2488 gospodarstw wypłacono łączną kwotę 1,8 mln zł. Dotychczasowa ocena sytuacji pozwala także przypuszczać, że jakość portfela kredytów mieszkaniowych nie będzie się istotnie pogarszać.

Odbudowa akcji kredytowej banków w 2009 r. spowodowana była także zmianą polityki kredytowej w zakresie zwiększania udziału kredytów w walucie krajowej, co w głównej mierze wynikało ze znaczącego ograniczenia dostępności i wzrostu ceny walut na rynku międzybankowym (zwłaszcza w CHF). Jeszcze w III kw. 2008 ponad połowa kredytów udzielana była we frankach szwajcarskich, obecnie natomiast, 70 proc. akcji kredytowej banków realizowana jest w walucie krajowej. Wydaje się, że osiągnięcie tak dużej dynamiki i wzrostu akcji kredytowej, jaka miała miejsce w latach poprzednich, jest raczej mało prawdopodobne. Zakłada się jej stopniowy wzrost w granicach 10-15 proc. w ciągu najbliższych kilku lat.

Warto przy tym pamiętać, że rynek kredytów mieszkaniowych dla klientów indywidualnych nie wyczerpał swoich możliwości. Szacowany niedobór w zakresie nowych mieszkań to liczba rzędu 1,5-3 mln (w tym mieszkania wymagające pilnych remontów). Potencjał rynku w Polsce mierzony portfelem finansującym rynek kredytów mieszkaniowych w relacji do PKB jest nadal ogromny. W 2009 r. udział zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych do PKB wynosił 16,6 proc. (w 2008 r. 15,6 proc., w 2007 r. 9,93 proc.). W krajach Unii średni wskaźnik wynosi ok. 50 proc., a są kraje, gdzie przekracza on 100 proc. W świetle powyższych porównań w ocenie zachodnich ekspertów z Europejskiej Federacji Hipotecznej, którzy byli gośćmi VI Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych w Krajach Europy Środkowo-Wschodniej, rynek kredytów hipotecznych w Polsce pozostaje rynkiem bardzo dynamicznym, ale ciągle małym pod względem wielkości w relacji do PKB, w zestawieniu z innymi krajami starej Unii, gdzie rynki są bardziej rozwinięte.

Dane z krajów UE pokazują, że sektor bankowy odgrywa dużą rolę we wspieraniu rozwoju rynku nieruchomości i analogicznie – w Polsce jego udział w rozwoju rynku również może być znaczący. Biorąc pod uwagę obecne zaangażowanie sektora bankowego w finansowanie budownictwa Polsce, które wynosi ponad 214 mld zł, przy zachowaniu wzrostu rynku na poziomie 10-15 proc. rocznie, osiągnięcie w perspektywie najbliższych 10-15 lat stanu zadłużenia w wysokości 400-500 mld zł jest możliwe. Tak wysoki poziom zadłużenia oznaczałby ponad 30-40 proc. udział w PKB. Zaś liczba aktywnie obsługiwanych umów kredytowych przy takich założeniach mogłaby wzrosnąć do ok. 2-3 mln. Umożliwienie większej liczbie rodzin łatwiejszego dostępu do mieszkań i kredytów w dalszym ciągu jest realne. Wymagać to będzie w głównej mierze usunięcia wielu barier i zwiększenia m.in. bezpieczeństwa na rynku transakcji deweloperskich, na którym w dalszym ciągu nie ma regulacji w postaci rachunków powierniczych zabezpieczających wkłady osób zamierzających kupić mieszkanie.

Idąc w kierunku zwiększenia bezpieczeństwa i stabilności rynku, przedstawiciele banków, analizując tendencje w 2009 r., uznali za istotne wydanie rekomendacji dotyczących działań niezbędnych dla poprawy sytuacji w obszarze budownictwa mieszkaniowego. Ich realizacja ma dookreślić rolę Państwa we wspieraniu budownictwa mieszkaniowego, zapewnić długoterminowe refinansowanie kredytów hipotecznych oraz odbudować zaufanie między uczestnikami obrotu nieruchomościami, co dodatkowo zwiększy jego bezpieczeństwo. Rekomendacje te odnoszą się do trzech kluczowych obszarów:

1. Wzmocnienia roli i aktywności państwa we wspieraniu budownictwa mieszkaniowego.
2. Zapewnienia długoterminowego refinansowania dla kredytów hipotecznych.
3. Odbudowy wzajemnego zaufania uczestników ryku obrotu nieruchomościami dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i jego finansowania.

Liczba czynnych kredytów mieszkaniowych

Całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych

Na koniec 2009 r. stan zadłużenia z tytułu udzielonych kredytów mieszkaniowych wynosił 214 mld zł. IV kwartał 2009 r. to wzrost rzędu 5,4 mld zł w porównaniu z końcem września 2009 r. Koniec minionego roku pokazuje znaczny spadek dynamiki wzrostu zadłużenia. O ile w roku 2008 jego poziom wzrósł o ok. 65 proc. w stosunku do roku poprzedniego, w 2009 roku analogiczny wzrost to zaledwie 11,6 proc. Największy wzrost odnotowano w okresie 2006-2008, na który przypadała największa ekspansja kredytowa banków. Warto przy tym pamiętać, że ponad połowa obecnego stanu zadłużenia to kredyty w walutach obcych, które na koniec grudnia 2009 r. wynosiły 139 mld zł i co stanowiło aż 65 proc. W 2009 r. odnotowano wzrost udziału kredytów w walucie krajowej. W 2008 r. stanowiły one 31 proc. całkowitego stanu zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych, natomiast na koniec 2009 r. udział ten wzrósł o 4 punkty procentowe.

Liczba i wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych

Po znaczącym ograniczeniu akcji kredytowej banków w IV kwartale 2008 r., od początku 2009 r. sektor bankowy stopniowo odbudowywał poziom udzielanych kredytów. O ile w I kwartale 2009 udzielono 37 tys. kredytów mieszkaniowych, w IV kwartale 2009 r. było to już 52 tys. Nieznaczny spadek akcji kredytowej w ostatnich miesiącach 2009 r. w stosunku do III kwartału spowodowany był sezonowością rynku i brakiem impulsu zachęcającego potencjalnych kredytobiorców do zadłużania się. W poprzednich latach takim czynnikiem były zwykle zapowiedzi np. o zakończeniu obowiązywania ulg podatkowych na budownictwo mieszkaniowe. W roku 2009 powszechnie oczekiwano dużego spadku cen mieszkań, który w końcu nie nastąpił.

Wzrost wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w 2009 ...