Raporty: Rynek mieszkaniowy w Polsce w II kwartale 2017 r.

W otoczeniu rynku najważniejsze były dobre sygnały płynące z polskiej gospodarki: wzrost gospodarczy wrócił z początkiem 2017 roku do bardzo dobrego poziomu 4 proc., bezrobocie spadło do najniższego poziomu od początku transformacji, a deficyt sektora finansów publicznych był na rekordowo niskim poziomie.

Nie powinno więc dziwić, że większość analityków gospodarczych z optymizmem patrzy na dwa najbliższe lata. Stabilizacja inflacji na poziomie ok. 2,0 proc. przy jednoczesnym utrzymaniu stopy referencyjnej NBP na poziomie 1,5 proc. oznacza, że w Polsce mamy nadal ujemne realne stopy procentowe, co silnie wspiera popyt na mieszkania kupowane „pod wynajem”. Jednocześnie, dobra sytuacja na rynku pracy, w połączeniu z niskimi stopami, wciąż wspiera popyt na kredyty hipoteczne na zakup mieszkań na własne potrzeby. Na rynku deweloperskim dominuje optymizm, który najlepiej ilustruje istotny wzrost liczby rozpoczynanych inwestycji.

Jeśli tempo z pierwszego półrocza się utrzyma, to w 2017 roku w skali całego kraju deweloperzy rozpoczną budowę rekordowej liczby ponad 100 tysięcy mieszkań. Pod koniec czerwca tempa nabrały także prace nad nowelizacją ustawy o MdM, pozwalającą na uruchomienie jeszcze w III kwartale bieżącego roku dodatkowych środków na dopłaty do mieszkań planowanych do oddania w 2017 roku.

Podaż i ceny

W II kw. 2017 r., zgodnie z wynikami monitoringu REAS, w sześciu aglomeracjach o największej skali obrotów, do sprzedaży wprowadzono prawie 17,5 tys. mieszkań, o prawie 10 proc. więcej niż w poprzednim kwartale i tylko o ok. 8 proc. mniej, niż w rekordowym pod tym względem ostatnim kwartale ubiegłego roku.
Łącznie w ostatnich 12 miesiącach, czyli od lipca 2016 r. do końca czerwca 2017 r., w sprzedaży na tych rynkach pojawiło się prawie 67 tys. nowych lokali. Było to nieco mniej niż rekordowa suma dla czterech kolejnych kwartałów, odnotowana w poprzednim kwartale.

Zsumowana dla sześciu aglomeracji kwartalna sprzedaż była jedynie o 1 proc. wyższa od liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. W konsekwencji oferta na koniec kwartału nieznacznie zmalała (spadek o 0,3 proc. kdk) i wyniosła 50 tys. jednostek. Błędem byłoby jednak twierdzić, że na wszystkich rynkach obserwujemy równowagę popytowo-podażową. Tylko w Warszawie i Wrocławiu między marcem i czerwcem 2017 roku oferta zmieniła się nieznacznie, rosnąc o zaledwie 2-3 proc. W Trójmieście wzrost wyniósł już 8 proc., zaś w Łodzi aż 20 proc. W tym samym czasie w Poznaniu i Krakowie obserwowaliśmy zmniejszenie się wielkości oferty odpowiednio o 15 i 12 proc.

Spojrzenie na indeks zmiany cen dla wszystkich miast przede wszystkim potwierdza zjawisko powolnego, ale wyraźnego wzrostu cen w ostatnich kilku latach. Dodatkowo, ostatni kwartał przyniósł wyraźny wzrost cen w relacji do poprzedniego kwartału. Miało to zapewne związek z jednej strony z zahamowaniem sprzedaży w cenach poniżej limitów programu MdM, a z drugiej – ze wzrostem podaży i sprzedaży lokali adresowanych do nabywców inwestycyjnych, zatem mniejszych i położonych w dobrych lokalizacjach, a w konsekwencji także droższych.
Oczywiście, w nowej podaży jest teraz także relatywnie mniej mieszkań tańszych, które przez poprzednie kilkanaście kwartałów wprowadzano na rynek z myślą o nabywcach pragnących skorzystać z dopłaty w ramach MdM. Wzrost cen jest także potwierdzeniem statystyk ukazujących od kilku kwartałów stabilną nadwyżkę popytu nad podażą.

Popyt

W II kwartale 2017 r. liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków zmalała w porównaniu z poprzednim kwartałem o ok. 6,5 proc. i wyniosła 17,6 tysiąca. Trzeba jednak pamiętać, że kwartał poprzedni był pod tym względem najlepszy w historii rynku deweloperskiego w Polsce. Wynik odnotowany w II kwartale jest także wyjątkowo wysoki, ale wskazuje, że poprawianie dotychczasowych kwartalnych rekordów sprzedaży będzie obiektywnie trudne.

W minionych czterech kwartałach sprzedanych zostało prawie 69 tys. mieszkań, czyli o 21 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Było to o niecałe 2 tys. więcej niż liczba lokali wprowadzonych w tym samym czasie do sprzedaży. Pod tym względem nadwyżka popytu nad podażą wydaje się zatem stosunkowo niewielka.

Zmniejszenie się liczby transakcji w porównaniu z poprzednim kwartałem było jednak na poszczególnych rynkach dość zróżnicowane. Najbardziej, bo o prawie 26 proc., spadła sprzedaż w Poznaniu. Trudno nie wiązać tego zjawiska z ogromna rolą, jaką dotychczas na tym rynku odgrywał program MdM. W Krakowie spadek sprzedaży wyniósł ok. 11 proc., zaś w Warszawie i Wrocławiu ok. 5-6 proc. Za to w Trójmieście i Łodzi sprzedaż w porównaniu z I kwartałem wzrosła, odpowiednio o ok. 4 proc. i blisko 11 proc.

Zachowanie rynku w Łodzi w minionym kwartale warte jest szczególnej uwagi. Rekordowo wysoka – dla tego miasta – sprzedaż spotkała się z wyjątkowo wysoką podażą: w samym II kwartale wprowadzono na rynek ponad 1,3 tysiąca mieszkań. Nic więc dziwnego, że oferta osiągnęła tam najwyższy poziom w historii lokalnego rynku: 3262 lokale. To o wiele więcej niż w kwietniu 2012 roku, kiedy to przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej oferta na rynku pierwotnym osiągnęła historyczne maksimum.

Czynnikiem, który miał istotny wpływ na spadek popytu w minionym kwartale było wyraźnie mniejsze wsparcie zakupów dopłatami w ramach programu MdM. Środki z pierwszej połowy sumy przeznaczonej na dopłaty dla inwestycji kończonych w 2018 r. wyczerpały się już w pierwszych dniach kwietnia, choć liczba wniosków złożonych w tym niespełna tygodniowym okresie dorównywała w pewnych miastach wynikom z niektórych miesięcy w poprzednich latach.

Rekordzistami pod tym względem okazali się nabywcy w Poznaniu, gdzie niemal co dziesiąta transakcja w II kwartale miała związek z dopłatą z MdM oraz w Gdańsku – gdzie odsetek takich transakcji wyniósł 8 proc.
Spadek popytu związany z mniejszą liczbą dopłat został częściowo zrekompensowany lekkim wzrostem liczby transakcji o charakterze inwestycyjnym, w większości dokonywanych za gotówkę. Coraz więcej deweloperów sygnalizuje także rosnącą liczbę nabywców pochodzących z Ukrainy. Ma to niewątpliwie związek z napływaniem do naszego kraju poszukiwanych, dobrze wynagradzanych specjalistów ukraińskich. Nadal jednak zjawisko migracji ukraińskiej ma większe znaczenie nie dla rynku pierwotnego, ale dla rynku najmu w dużych aglomeracjach.
W tym sektorze zapotrzebowanie na mieszkania pochodzi głównie od ludzi zatrudnionych w sektorze usług, zarabiających często kwoty porównywalne lub niższe od tych płaconych młodym Polakom. Najbliższe miesiące pokażą, czy wprowadzenie dla obywateli Ukrainy ruchu bezwizowego do krajów Unii nie odbije się negatywnie na skali ich napływu do Polski, a w konsekwencji, nie spowoduje spadku popytu na mieszkania na wynajem w największych polskich miastach.

Komentarz REAS

Nowelizacja ustawy regulującej funkcjonowanie programu MdM pozwoliła jeszcze w sierpniu br. składać dodatkowe wnioski o dopłaty do lokali kończonych w 2017 r. Dodatkowe 2,5-3,0 tys. wniosków rozłoży się mniej więcej po równo na rynek pierwotny i wtórny, zatem na rynek pierwotny w największych miastach przypadnie około kilkuset dodatkowych nabywców w segmencie MdM. W praktyce ten kilkuprocentowy efekt wsparcia popytu będzie trudny do zauważenia w skali miast, ale dla inwestycji z mieszkaniami w dużym stopniu adresowanymi do osób pragnących skorzystać z dopłat może to oznaczać skokowy wzrost sprzedaży.

Wyniki sprzedaży w III kwartale, mimo wakacyjnych miesięcy, nie powinny być zatem gorsze niż w poprzednim. W IV kwartale pozytywny wpływ programu MdM będzie – podobnie jak rok wcześniej – bardzo istotny, choć pieniędzy na dopłaty wypłacane od stycznia 2018 roku będzie już o około połowę mniej niż rok wcześniej. Nie będzie już bowiem środków na kontynuację programu po 2018 roku.

Od lutego 2018 roku program przestanie wspierać popyt. Ale skoro udział transakcji wspieranych przez MdM w sprzedaży na większości rynków nie przekraczał kilkunastu procent rocznie, to samo wycofanie dopłat nie powinno gwałtownie zmniejszyć rocznej skali popytu. Może być jednak dotkliwe dla niektórych lokalizacji i inwestycji.

Odczuje je zatem na pewno rynek poznański, dotychczas największy beneficjent tego programu.

Nic nie wskazuje także na to, aby wobec ujemnych realnych stóp procentowych do końca roku miał zmaleć popyt inwestycyjny, nawet wówczas, gdy przy wysokich cenach zakupu rentowność najmu zacznie wyraźnie maleć. W efekcie wyniki sprzedaży w całym 2017 roku powinny okazać się nie gorsze, a może nawet lepsze niż w 2016 roku.
W końcu I półrocze 2017 przyniosło sprzedaż o 23 proc. wyższą niż analogiczny okres roku poprzedniego. Tym trudniej będzie jednak utrzymać wysokie tempo sprzedaży w 2018 roku, o ile okres ujemnych stóp procentowych nie wydłuży się także na kolejny rok….