Raporty: RAPORT o stanie rynku nieruchomości komercyjnych

Jan Robert Nowak
Dyrektor Departamentu
Ryzyka Nieruchomości i Monitorowania
Inwestycji mBank Hipoteczny SA

Na rynku komercyjnym (CRE) zachodzą ciekawe zmiany. Dzięki szybkiemu rozwojowi przekształca się on w rynek dojrzały. W szczególności warto zwrócić uwagę na rynek biurowy, w którym obserwujemy zwiększone zainteresowanie inwestorów stolicami regionów. Nadal największy przyrost podaży powierzchni biurowej nastąpił w Warszawie, ale zauważalne są już wzrosty w pozostałych aglomeracjach, wśród których wyróżnia się Wrocław.

Również w przypadku nieruchomości handlowych można zauważyć przesunięcie koncentracji inwestycji deweloperów na rynki regionalne. O ich wzmożonej aktywności świadczy ilość ukończonych budów oraz liczba obiektów handlowych w budowie. W pierwszej połowie 2015 r. oddano do użytkowania siedem nowych galerii handlowych, a zasoby powierzchni handlowej w Polsce zwiększyły się do poziomu ok. 10,6 mln m2. W dalszym ciągu utrzymuje się tendencja do rozbudowy starszych obiektów handlowych w celu dostosowania do aktualnych warunków panujących na rynku. Przy takiej dynamice wzrostu powierzchni handlowej naturalnym pytaniem jest chłonność poszczególnych rynków i graniczny poziom saturacji, przy którym następuje już kanibalizm jednej galerii przez drugą. Ciekawym rynkiem pod tym względem wydaje się Łódź z nowo wybudowaną Sukcesją, nowo projektowaną Łódź Plaza (zbieg ul. Rzgowskiej i Warneńczyka) a dotychczas funkcjonującymi CH, m.in. Galerią Łódzką, Portem Łódź czy Manufakturą.

Interesujący jest rynek nieruchomości magazynowych, który po kilku latach chudych zaczął się ponownie dynamicznie rozwijać. Warto zwrócić uwagę na zmiany w ramach nowo projektowanych obiektów, które swoją specyfiką coraz częściej odpowiadają potrzebom wynikającym ze wzrastającego udziału e-commerce w strukturze sprzedaży.

Druga połowa 2015 roku to z pewnością okres kontynuacji rozwoju w poszczególnych sektorach, jednak nadmierny wzrost podaży powierzchni w poszczególnych segmentach powinien zachęcić do refleksji zarówno deweloperów, inwestorów, jak i podmioty finansujące, by z większym wyczuciem dobierać projekty w celu ich realizacji, zakupu czy finansowania.

Raport przygotowali:

Anna Wójcik Specjalista
ds. analiz rynku nieruchomości

Joanna Leksińska Specjalista
ds. analiz rynku nieruchomości

Tomasz Mikołajczyk Specjalista
ds. analiz rynku nieruchomości

Polski rynek nieruchomości komercyjnych przekształca się w rynek dojrzały. Polska przyciąga coraz większą liczbę inwestorów, którzy poszukują różnego typu nieruchomości już nie tylko w Warszawie, ale także w miastach regionalnych. Podobnie, jak w poprzednich latach, dominującymi inwestorami pozostały amerykańskie fundusze, które wydały ok. 390 mln euro, tj. ok. 49 proc. całkowitego wolumenu transakcji. Udział polskich inwestorów pozostał stabilny i wyniósł ok. 9 proc.

Wolumen transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w I połowie 2015 r. wyniósł ok. 806 mln euro (↓ ok. 50 proc. r/r). Dominującym rynkiem pod względem zawartych transakcji był rynek nieruchomości biurowych z udziałem na poziomie ok. 48 proc. Dobry wynik odnotował rynek nieruchomości handlowych, którego udział w całkowitym wolumenie transakcji wyniósł ok. 34 proc. Na sektor nieruchomości magazynowych przypadło ok. 18 proc.

Utrzymanie dobrego poziomu rozwoju gospodarczego w 2015 r., wraz z utrzymaniem wskaźników makroekonomicznych na zadawalającym poziomie, pozwala sądzić, iż w obecnym roku wolumen transakcji utrzyma się na porównywalnym do 2014 r. poziomie. Ostatecznie wynik ten uzależniony będzie od dostępności najatrakcyjniejszych aktywów, które do tej pory były najchętniej kupowanymi nieruchomościami.

Łączna kwota transakcji na biurowym rynku inwestycyjnym po I połowie 2015 r. zamknęła się kwotą ok. 390 mln euro. W pierwszej połowie br. nie zawarto ani jednej transakcji, której wartość przekroczyłaby 100 mln euro. Wśród największych transakcji należy wymienić: Green Horizon w Łodzi (za ok. 65 mln euro), Enterprise Park w Krakowie (90 proc. udziałów za ok. 66 mln euro), Europlex w Warszawie (za ok. 61 mln euro). Stopy kapitalizacji w I połowie 2015 r. pozostały stabilne. Dla najlepszych obiektów biurowych położonych w Warszawie wynosiły ok. 6,0-6,25 proc., a poza stolicą średnio ok. 7,5 proc.

Wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości handlowych w I połowie 2015 r. wyniósł ok. 260 mln. euro. Największą transakcją inwestycyjną na rynku nieruchomości handlowych była sprzedaż Sarniego Stoku w Bielsku-Białej za 85 mln euro przez CBRE Property Fund Central Europe na rzecz Polska Union Investment. Drugą ważną transakcją była sprzedaż CH Solaris w Opolu za 52 mln euro przez Rockcastle Global Real Estate na rzecz Coucal Sp. z o.o. TH Real Estate zakupił od Neinver udziały dwóch centrów wyprzedażowych: Factory Annopol Factory Kraków. Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów na rynku nieruchomości handlowych mieszczą się w przedziale 6,0-7,5 proc.

W I połowie 2015 roku zawarto trzy transakcje inwestycyjne na rynku nieruchomości magazynowych o łącznej wartości 149 mln euro. Największą transakcją była sprzedaż portfela CA Immo Portfolio przez CA Immobilien Anlagen na rzecz P3/TPG za ok. 80 mln euro (park w Błoniu o powierzchni 177 tys. m² oraz park koło Piotrkowa Trybunalskiego o powierzchni 75 tys. m²). Kolejnymi transakcjami były: zakup FM Logistics w Mszczonowie przez WP Carey (za 55 mln euro) oraz zakup Skalski Logistics przez Hillwood (za 14 mln euro). Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów na rynku magazynowym wynoszą ok. 7,5 proc.

Nieruchomości biurowe

Zaobserwowana aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości biurowych w I połowie 2015 r. przesunęła się do miast regionalnych. Wartość transakcji zawartych na tych rynkach po raz pierwszy w historii była wyższa niż w stolicy (ok. 145 mln euro) i wyniosła ok. 230 mln euro (↑ o ok. 30 proc. r/r). W I połowie 2015 r. rynek biurowy w Polsce nie zwolnił tempa. Do użytkowania oddano ok. 340 tys. m² powierzchni biurowej. Największy przyrost podaży nastąpił w Warszawie, a wśród miast regionalnych we Wrocławiu. Łączne zasoby powierzchni biurowej w głównych miastach Polski na koniec czerwca br., wyniosły ok. 7,5 mln m².

Warszawa

Zasoby warszawskiego rynku biurowego na koniec I połowy 2015 r. wyniosły ok. 4,54 mln m², co stanowiło ok. 60 proc. zasobów całego rynku głównych miast Polski.

Duża presja podażowa, trwająca od 2012 r. na stołecznym rynku, została podtrzymana. W ciągu sześciu miesięcy 2015 r. w stolicy oddano do użytkowania blisko 150 tys. m², co stanowiło wzrost o ok. 3,2 proc. w stosunku do końca 2014 r. Nowo oddana powierzchnia biurowa w ok. 80 proc. znajdowała się w lokalizacjach pozacentralnych. Największymi obiektami oddanymi do użytkowania w I połowie 2015 r. przedstawia tabela 7.

Łączna powierzchnia biurowców znajdujących się w budowie na koniec czerwca 2015 r. w stolicy, wynosiła ponad 630 tys. m². Lista inwestycji będących w budowie, o powierzchni powyżej 20 tys. m2, nadal jest długa, dlatego w kolejnych miesiącach należy spodziewać się wzrostu powierzchni wolnej do wynajęcia.

W minionym półroczu popyt brutto w Warszawie wyniósł ok. 390 tys. m2 (↑ o ok. 50 proc. r/r). Ponad 35 proc. (tj. ok. 136 tys. m2) wynajętej powierzchni przypadało na lokalizacje centralne, a ok. 250 tys. m2 wynajęto w lokalizacjach pozacentralnych.

W strukturze zawieranych umów, nowe umowy najmu stanowiły ok. 65 proc. wolumenu i był to wynik wyższy od notowanego w analogicznym okresie 2014 r., o ok. 13 pp. Warto jednak podkreślić, że duża część transakcji najmu w stolicy to relokacje najemców i renegocjacje umów. W rezultacie absorpcja netto, która po I połowie br. wyniosła ok. 94 tys. m2, nie równoważy rosnącej w szybkim tempie podaży. Skutkiem czego w stolicy odnotowujemy coraz większą dostępność powierzchni biurowej (zwłaszcza w starszych budynkach) oraz presję zniżkową na stawki czynszu. Wskaźnik pustostanów, na koniec czerwca 2015 r. wyniósł ok. 14,1 proc. (↑ o ok. 0,8 pp względem końca 2014 r.).

Obserwowana przewaga podaży nad absorpcją powoduje, że właściciele budynków oraz deweloperzy mają coraz większe trudności z utrzymaniem stawek czynszu na niezmienionym poziomie i decydują się na stosowanie pakietów zachęt dla najemców w postaci kilkumiesięcznych zwolnień z czynszów, czy kontrybucji przy wykończeniu powierzchni.

Przeciętne stawki czynszów na koniec czerwca 2015 r. kształtowały się w stolicy na poziomie ok. 11-23,5 EUR/m²/m-c. W najbliższych miesiącach należy spodziewać się dalszej korekty stawek czynszów.

Rynki regionalne

Zaobserwowana aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości biurowych w I połowie 2015 r. przesunęła się do miast regionalnych. Największym rynkiem powierzchni biurowej po stolicy był Kraków z zasobami ok. 768 tys. m2. Na kolejnych miejscach pozostał Wrocław oraz Trójmiasto z zasobami na poziomie odpowiednio 654 tys. m2 oraz 504 tys. m2. Powierzchnia biurowa pozostałych rynków regionalnych na koniec czerwca br. nie przekroczyła 400 tys. m2.

Aktywność deweloperska w I połowie 2015 r. pozostała w trendzie wzrostowym. W analizowanym okresie oddano do użytkowania ok. 190 tys. m² powierzchni biurowej. Największy przyrost podaży nastąpił we Wrocławiu (ok. 52,5 tys. m2), Poznaniu (ok. 48,3 tys. m2) oraz w Trójmieście (ok. 37,3 tys. m2). Najmniej powierzchni oddano na katowickim rynku biurowym (9,1 tys. m2).

W II połowie 2015 r. prognozowane jest utrzymanie wysokiej aktywności inwestorów. Aktualna podaż w budowie szacowana jest na poziomie ok. 600 tys. m2. Zdecydowanie najwięcej powierzchni w trakcie realizacji znajduje się we Wrocławiu oraz Krakowie i wynosi ok. 160 tys. m2.

Wolumen transakcji najmu na analizowanych rynkach po II kwartałach br. wyniósł ponad 230 tys. m2, co stanowiło prawie 59 proc. całkowitego wolumenu 2014 r. Zdecydowanym liderem był Kraków, na który przypadło 30,5 proc. całkowitego wolumenu najmu. Istotny udział miały też: Trójmiasto (24,2 proc.) i Wrocław (18,5 proc.). Mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnię było w Łodzi (9,7 proc.) i Poznaniu (7,8 proc.). W Krakowie zawarto również najwięcej nowych transakcji (47,2 tys. m2), kontraktów na rozszerzenie powierzchni (6,3 tys. m2) i umów wynajmu powierzchni na potrzeby własne (11,7 tys. m2). Najwięcej umów renegocjowano w Trójmieście (17,3 tys. m2).

Szybko rosnącej podaży towarzyszył ożywiony popyt. Od początku roku absorpcja powierzchni biurowej wyniosła ok. 187 tys. m2 i był to najlepszy wynik półroczny w historii tych rynków. Zbliżony poziom absorpcji do wolumenu nowej podaży (ok. 189 tys. m2) sprawił, iż stawki czynszowe typu prime w miastach regionalnych nie uległy zmianie i wciąż znajdują się w przedziale od 11,5 EUR/m²/m-c w Łodzi do 15,5 EUR/m²/m-c we Wrocławiu, Krakowie. Pomimo wysokiej dynamiki po stronie podaży, w II kwartale 2015 r. współczynnik pustostanów spadł na większości rynków i średnio dla sześciu głównych miast regionalnych wyniósł 11,4 proc. powierzchni (↓ o 0,5 pp względem końca 2014 r.). Rekordowo wysoki poziom wskaźnika odnotowano w Poznaniu ok. 22 proc. Był to rezultat słabego poziomu wynajęcia nowo oddanego biurowca Poznań Business Garden (wg stanu na II kwartał 2015 r. wynajęcie wyniosło niespełna 10 proc.). Największy spadek wskaźnika pustostanów w stosunku do końca 2014 r. nastąpił w Łodzi (o ok. 3 p.p.).

Analiza rynków biurowych w głównych ośrodkach w Polsce wykazała, stabilizację tylko na rynkach regionalnych. Dobra koniunktura z 2014 r. została utrzymana. Pomimo wysokiej podaży nowej powierzchni, stabilny poziom popytu został utrzymany i w dalszym ciągu napędzany głównie przez sektor nowoczesnych usług biznesowych (BPO/SCC). Gorsza sytuacja klaruje się w Warszawie. Duża ilość dostarczanej nowej powierzchni, doprowadziła do wzrostu poziomu powierzchni niewynajętej, zarówno przez brak skonsumowana przez najemców nowej podaży, jak i zwalniania powierzchni w starszych obiektach, gorzej zlokalizowanych.

Prognozy na II połowę 2015 r.

• Szacowany poziom powierzchni w budowie, wg stanu na koniec czerwca 2015 r., wynosi ok. 1,3 mln m2 (w miastach regionalnych ok. 600 tys. m2). Oczekiwana, rekordowo duża nowa podaż wskazuje na to, że nie wszystkie rynki pozostaną stabilne pod względem pustostanów, w Warszawie prognozowany jest wzrost pustostanów do poziomu ok. 16 proc.
• Duża podaż powierzchni biurowych zachęca do relokacji biur i negocjowania korzystniejszych warunków najmu. Większa konkurencja zmusza właścicieli i zarządców powierzchni biurowych do dostosowania oferty do indywidualnych potrzeb oraz oczekiwań najemców. Migracje związane ze zmianą adresów firm zostaną utrzymane.
• Brak równowagi pomiędzy podażą i popytem będzie również wywierał presję spadkową na czynsze bazowe, szczególnie w stolicy, wskutek czego szczególnie warszawski rynek pozostanie rynkiem najemców, którzy będą mogli liczyć na kilkumiesięczne zwolnienia z czynszu (1-2 miesiące za każdy rok najmu) i kontrybucje finansowe do aranżacji pomieszczeń biurowych.
• Utrzymanie presji na obniżki stawek czynszów widoczne będzie szczególnie w starszych obiektach, które nie przeszły generalnych remontów, bądź modernizacji oraz położonych w gorszych lokalizacjach.
• Spodziewane jest zmniejszenie liczby rozpoczynanych inwestycji ze względu na dużą konkurencję oraz ostrożnościową politykę banków w zakresie finansowania nieruchomości biurowych, a sami deweloperzy coraz częściej uzależniają rozpoczęcie nowych inwestycji od zawarcia umów pre-lease na planowaną powierzchnię.
• Większym zainteresowaniem będą cieszyły się inwestycje biurowe, które na etapie projektu dostosowywane będą do indywidualnych potrzeb konkretnego klienta, „budowane na miarę”. Projekty te, oprócz typowych pomieszczeń biurowych, będą miały nowatorsko zaplanowane przestrzenie wspólne, tj. strefy: sportu i rekreacji, relaksu lub usług i handlu.
• Popyt na powierzchnie biurowe w głównych miastach powinien zostać utrzymany. Firmy międzynarodowe, widząc potencjał społeczno-ekonomiczny Polski (dobrze wykształcona kadra pracownicza oraz niższe koszty utrzymania w porównaniu z zachodnioeuropejskimi krajami), nadal podejmują decyzję o przeniesieniu i otwarciu biur w centrach outsourcingowych na terenie Polski.
• Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów nie powinny ulegać większym zmianom.

Nieruchomości handlowe

Rynek powierzchni handlowych w Polsce jest rynkiem dojrzałym. Najbardziej zróżnicowanymi pod względem formatów są rynki największych aglomeracji Polski. Aktywność deweloperów jest duża, o czym świadczą ukończone budowy oraz liczba obiektów handlowych w budowie. Zasoby powierzchni handlowej w Polsce wynoszą ok. 10,6 mln m2.

W I połowie 2015 r. zasoby powierzchni handlowej w Polsce zwiększyły się o ok. 177 tys. m2. Do użytkowania oddano siedem nowych obiektów, pozostałą część nowej powierzchni stanowiły rozbudowy istniejących obiektów. Największy udział w strukturze nowej podaży (ponad 70 proc.) miały małe miasta (o liczbie poniżej 100 tys. mieszkańców) oraz miasta regionalne (o liczbie 200-400 tys. mieszkańców).

Największe nasycenie powierzchnią handlową w Polsce występuje na siedmiu głównych rynkach Polski, głównie w Poznaniu i Wrocławiu (ponad 750 m2/1000 mieszkańców). W miastach regionalnych, największe nasycenie powierzchnią handlową odnotowano ...