Raporty: Raport o stanie rynku nieruchomości

Jan Robert Nowak
Dyrektor Departamentu Ryzyka Nieruchomości i Monitorowania Inwestycji, mBank Hipoteczny SA

Dominika Walczak
Specjalista ds. Analiz Rynku Nieruchomości, Departament Ryzyka Nieruchomości i Monitorowania Inwestycji, mBank Hipoteczny SA

Anna Wójcik
Specjalista ds. Analiz Rynku Nieruchomości, Departament Ryzyka Nieruchomości i Monitorowania Inwestycji, mBank Hipoteczny SA

Rynek nieruchomości, mimo dalszego oddziaływania skutków perturbacji gospodarczych, powoli wykazuje oznaki ożywienia. Duża liczba projektów realizowana w każdym z segmentów rynku jest tego najlepszym przykładem. Naturalną konsekwencją będzie już nie tylko nasilająca się wewnętrzna konkurencja, ale również, ze względu na ograniczenie dostępności terenów do ekspansji w głównych miastach Polski, dynamicznego rozwoju mniejszych ośrodków regionalnych.

Rynek nieruchomości komercyjnych wszedł w fazę przyspieszonego rozwoju. Liczba nowo budowanych i projektowanych obiektów jest znacząca, chociaż nie należy zapominać, że w efekcie przestrzeń dla nowych inwestycji maleje. Stąd nacisk w starszych obiektach handlowych na ich modernizację i rozbudowę, a w przypadku mniejszych formatów, na lokowanie ich w mniejszych ośrodkach regionalnych. Oznaki ożywienia widać wyraźnie w sektorze nieruchomości magazynowych, w którym powstają obiekty spekulacyjne, a których realizacja jeszcze nie tak dawno należała do rzadkości. W segmencie nieruchomości biurowych obserwujemy sukcesywne zwiększanie dostępnych zasobów, co powoli i stopniowo zmierza w kierunku nasycenia. Nowa powierzchnia, która znajduje się w fazie realizacji, istotnie zmieni obraz rynku powierzchni biurowej, będziemy bowiem świadkami znaczącego wzrostu poziomu pustostanów oraz utrzymania silnej pozycji negocjacyjnej najemców.

W I połowie 2014 r. całkowity wolumen transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych wyniósł ok. 1,4 mld EUR, wzrost względem poprzedniego okresu wyniósł ok. 40 proc. Wysoka aktywność inwestorów sprawia, że obecny rok będzie kolejnym ze znaczną liczba transakcji. Środek ciężkości został przeniesiony z nieruchomości handlowych na biurowe, których udział w całkowitym wolumenie wyniósł 50 proc.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w pierwszej połowie 2014 r. pozostał w fazie stabilizacji. Poprawa koniunktury gospodarczej, utrzymujące się na niskim poziomie stopy procentowe, a co za tym idzie, poprawa zdolności kredytowej kredytobiorców oraz niewielkie fluktuacje cen mieszkań, wywołały silny impuls popytowy. Na koniec półrocza na rynkach mieszkaniowych sześciu największych aglomeracji sprzedano ok. 21,4 tys. lokali, co stanowiło ok. 28 proc. wzrost r/r. Ponadto, na początku 2014 r. został zrealizowany, odłożony z 2013 r., popyt na mieszkania kupowane przy wsparciu rządowego programu „Mieszkanie dla Młodych” (MdM). Jednakże dane dotyczące programu za II kwartał br., wskazują, iż program MdM na razie pozostaje bez znaczącego wpływu na popyt mieszkaniowy.

Druga połowa 2014 roku nie powinna przynieść nieoczekiwanych i znaczących zmian, chociaż w przypadku utrzymującej się niestabilnej sytuacji geopolitycznej, rynek nieruchomości komercyjnych może być narażony na odczuwanie skutków tej sytuacji.

mBank Hipoteczny od początku swojego istnienia ma specjalistyczny departament ds. wycen, monitoringu inwestycji i analiz rynku nieruchomości. Mamy nadzieję, że będziemy mogli Państwa wspierać zarówno fachową wiedzą, doświadczeniem, jak i bieżącymi analizami stanu rynku nieruchomości.

RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH

Wzrost (↑ o 5,8 proc. kw./kw.) liczby mieszkań sprzedanych na pierwotnym rynku mieszkaniowym w sześciu największych aglomeracjach1, utrzymał się w II kwartale br. i na koniec półrocza wynosił ok. 21,4 tys. lokali. Silny impuls popytowy wygenerowany był dzięki poprawie koniunktury gospodarczej, utrzymującej się na niskimi poziomie stopie procentowej oraz stabilnym cenom mieszkań. Jednocześnie w analizowanym okresie rósł popyt ze strony kredytobiorców, których zdolność kredytowa uległa poprawie w znacznej mierze z tytułu wymienionej stopy. Według danych AMRON-Sarfin wartość nowo podpisanych umów kredytowych w I połowie 2014 r. wyniosła ok. 18,4 mld PLN, (↑ o 7,3 proc. r./r.), a ich liczba stanowiła ok. 85,6 tys. (↑ o 2,1 proc. r./r.). Ponadto na początku 2014 r. został zrealizowany odłożony z 2013 r. popyt na mieszkania kupowane przy wsparciu rządowego programu „Mieszkanie dla Młodych” (MdM). W analizowanym okresie banki przyjęły do realizacji ponad 8,2 tys. wniosków na kwotę 187,06 mln PLN (tj. 25 proc. łącznej puli dopłat zaplanowanych przez rząd na br.). Jednakże dane dotyczące programu za II kwartał br. wskazują na spadek zainteresowania (↓ o ok. 13 proc. kw./kw. liczby wniosków). Pomimo podwyżki kwotowej limitów cen program MdM jak na razie pozostaje bez znaczącego wpływu na popyt mieszkaniowy (zbyt duża rozbieżność średnich cen transakcyjnych w relacji do wysokości ustalonych limitów cen za 1 m2). Czynnikiem zachęcającym do aktywności inwestorów gotówkowych, nabywających mieszkania na wynajem było niskie oprocentowanie lokat bankowych.

Budownictwo mieszkaniowe w Polsce

Zmniejszanie dostępnej oferty mieszkań sprzyjało ożywianiu podaży i zachęciło inwestorów do intensyfikacji działań w sektorze budownictwa mieszkaniowego. W okresie sześciu miesięcy 2014 r. wydano 76,4 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, tj. o 12,8 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2013 r. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto wzrosła o 22,5 proc. do poziomu 72,2 tys., w tym samym okresie oddano do użytkowania ok. 1,6 tys. (↓ 2,2 proc. r./r.) mieszkań mniej niż przed rokiem. Warto jednak zauważyć, iż wartości dotyczące liczby mieszkań oddanych do użytkowania w I połowie br. (ok. 66,3 tys. lokali) są zbliżone do wartości z lat ubiegłych.

Powyższe wskaźniki są w znacznej mierze odzwierciedleniem wydarzeń z 2013 r., w którym doszło do znacznego ograniczenia podaży przez sektor deweloperski w wyniku wprowadzenia do oferty dużej liczby mieszkań w 2012 r., związanego z wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej.

W analizowanym okresie największy wzrost liczby mieszkań, na realizację których wydano pozwolenia na budowę, odnotowano w województwie pomorskim (↑ o 55,4 proc. r./r.), natomiast najwyższy spadek wystąpił w województwie małopolskim (↓ o 32,3 proc. r./r.).

Spektakularny wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto, odnotowano w województwie wielkopolskim (↑ o 76,2 proc. r./r.), a także mazowieckim (↑ o 40,5 proc. r./r.) i dolnośląskim (↑ o 39,3 proc. r./r.). Spadek liczby mieszkań rozpoczętych odnotowano w trzech województwach zachodniopomorskim (↓ o 15,9 proc. r./r.), świętokrzyskim (↓ o 12,9 proc. r./r.) i małopolskim (↓ o 1,7 proc. r./r.). W województwie śląskim, liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, utrzymała się na poziomie z ubiegłego roku (4,8 tys.).

Wg danych GUS w I połowie 2014 r. największy spadek liczby mieszkań oddanych do użytkowania odnotowano w województwie dolnośląskim i lubelskim (↓ o ok. 19 proc. r./r.) oraz pomorskim (↓ o 13,6 proc. r./r.). Największy wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania odnotowano w podlaskim (↑ o ok. 33,5 proc. r./r.). W województwie mazowieckim oddano ok. 14,3 tys. mieszkań, tj. o 9,3 proc. więcej niż przed rokiem. W województwie śląskim, liczba mieszkań oddanych do użytkowania utrzymała się na poziomie ubiegłorocznym (5,2 tys.).

W okresie styczeń-czerwiec 2014 r. największy udział (56,9 proc.) w strukturze oddanych do użytkowania mieszkań wg form budownictwa mieli inwestorzy indywidualni, mimo iż oddali oni do użytkowania o 5,7 proc. mniej mieszkań niż przed rokiem. W tej grupie inwestorów, w porównaniu z analogicznym okresem 2013 r., odnotowano również spadek o 1,1 proc. liczby wydanych pozwoleń na budowę (do ok. 36,7 tys. mieszkań), natomiast o 5,4 proc. wzrosła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (do ok. 38,5 tys. mieszkań).

Znaczny udział w strukturze oddanych do użytkowania mieszkań wg form budownictwa mieli deweloperzy. W I połowie 2014 r. oddano do użytkowania ok. 25,5 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (↑ o 2 proc. r./r.). Ich liczba stanowiła 38,5 proc. udziału w strukturze wszystkich oddanych mieszkań. Deweloperzy uzyskali ok. 37,6 tys. pozwoleń na budowę (↑ o 37,6 proc. r./r.) oraz rozpoczęli ok. 31,8 tys. budów (↑ o 51,3 proc. r./r.). Udział spółdzielni mieszkaniowych oraz pozostałych inwestorów w strukturze oddanych do użytkowania mieszkań jest niewielki (odpowiednio: 2,2 i 2,4 proc.), podobnie sytuacja kształtuje się w przypadku dwóch pozostałych wskaźników aktywności budowlanej.

Analiza wskaźników budownictwa mieszkaniowego w sześciu głównych miastach Polski2 wykazała nieznaczny spadek (ok. 2,2 proc. r./r.) liczby oddanych do użytkowania mieszkań. W ciągu sześciu miesięcy 2014 r. wprowadzono ok. 16,9 tys. lokali. Największą liczbę mieszkań wprowadzono na rynek w Warszawie – ok. 6,8 tys., w Krakowie ok. 3,4 tys. oraz Wrocławiu ok. 2,8 tys. W analizowanym okresie stolica pozostała również liderem w zakresie dwóch pozostałych wskaźników, wydano ok. 9,3 tys. pozwoleń na budowę (↑ o 9,3 proc. r./r.) oraz rozpoczęto budowę ponad 8 tys. mieszkań (↑ o 56 proc. r./r.)

Analiza wskaźników aktywności budowlanej wskazuje na trzy główne tendencje, które będą miały miejsce w II połowie 2014 r.

• niska liczba rozpoczętych budów w okresie od II kwartału 2012 r. do II kwartału 2013 r. będzie skutkowała wyhamowaniem podaży mieszkań oddanych do użytkowania
• powstałą lukę będą wypełniać lokale z inwestycji nowo rozpoczętych, których skala do końca 2014 r. powinna rosnąć
• rosnący popyt oraz wygasanie efektu skumulowanej liczby pozwoleń na budowę mieszkań wydanych przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, wpłynie na poprawę statystki dotyczącej liczby wydanych pozwoleń. Dwuletni okres funkcjonowania tzw. „ustawy deweloperskiej” oraz doświadczenie w spełnianiu jej zapisów rośnie, a co za tym idzie czynnik ten staje się coraz mniejszą barierą dla nowych inwestycji realizowanych przez duże podmioty.

W I połowie 2014 r. przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania3 oddanego do użytkowania w sześciu głównych miastach Polski wyniosła średnio 67,3 m2 i była nieznacznie mniejsza niż na koniec 2013 r. (↓ 1,2 proc.). W Łodzi, Gdańsku i Poznaniu oddano mieszkania o największej powierzchni użytkowej (odpowiednio: ok. 88 m2, ok. 66 m2, ok. 64 m2), natomiast lokale mieszkalne o najmniejszej powierzchni użytkowej oddano we Wrocławiu (ok. 60 m2) oraz Gdańsku (ok. 61 m2). W Warszawie powierzchnia ta wyniosła 63,7 m2.

Sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym w sześciu analizowanych miastach

Niskie stopy procentowe w połączeniu ze wzrostem optymizmu nabywców spowodowanym poprawą sytuacji gospodarczej, sprzyjały utrzymaniu sprzedaży mieszkań w 6 głównych miastach Polski na dobrym poziomie. Malejąca podaż lokali na rynku pierwotnym zaowocowała ożywieniem w sektorze budownictwa mieszkaniowego Zgodnie z przewidywaniami, liczba oferowanych na rynku mieszkań w I połowie 2014 r. uległa zwiększeniu w porównaniu z rokiem poprzednim. W sześciu głównych miastach Polski liczba ta na koniec II kwartału wyniosła 43,9 tys. i był to wzrost o 6 proc. w porównaniu z danymi na koniec 2013 r.

Liderem w zakresie największej liczby oferowanych mieszkań na rynku pierwotnym pozostała Warszawa. Liczba ta wyniosł...