Raporty: Raport Amron – Sarfin II kwartał 2010 r.

Autorzy będą wdzięczni za przekazywanie wszelkich uwag. Pytania i sugestie prosimy kierować na adres e-mail: raport@amron.pl.

W Raporcie, prócz danych gromadzonych w systemach AMRON i SARFIN, wykorzystano również dane z BGK, GUS, Narodowego Banku Polskiego, a także Biura Informacji Kredytowej.

Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych

W drugim kwartale 2010 r. nastąpiła kontynuacja, zapoczątkowanego przez sektor bankowy w I kwartale tego roku, zwiększania dostępności kredytów dla ludności oraz, co bardzo ważne, dalszego wzrostu konkurencyjności między bankami. Obserwuje się również stopniową poprawę zdolności kredytowej klientów banków. Poziom akcji kredytowej powoli zbliża się do poziomu z okresu 2007 – II kw. 2008 r. Już w tej chwili banki przekroczyły poziom akcji kredytowej z II kw. 2009 r. o prawie 50 proc. Na wzrost wyników zarówno w sferze liczby nowo podpisanych umów o kredyt mieszkaniowy, jak i wartości udzielonych kredytów w stosunku do poprzedniego kwartału, miały wpływ następujące czynniki:

• dalsze obniżenie oprocentowania kredytów w PLN i EUR
• wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe
• zwiększenie LTV
• stale rosnący udział kredytów ze wsparciem rządowego programu „Rodzina na Swoim”
• rosnąca konkurencyjność oferty kredytowej banków.

Liczba czynnych kredytów mieszkaniowych

Całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych

Na koniec II kw. 2010 r. całkowite zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych w ujęciu kwartalnym wzrosło o 32,3 mld zł, osiągając poziom 245,9 mld zł. W odniesieniu do końca I kwartału br. to wzrost rzędu 13 i 18 proc. względem stanu zadłużenia z czerwca roku poprzedzającego. W omawianym okresie liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy osiągnęła blisko 1,49 mln. W drugim kwartale bieżącego roku odnotowano ich przyrost o 48,5 tys. – tzn. o 3,37 proc. w stosunku do końca marca.

Poziom zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych z końca roku 2009 i początku 2010 wskazywał na znaczne osłabienie dynamiki dotychczasowego wzrostu. Ówczesne osłabienie było wynikiem zaostrzenia polityki kredytowej przez banki, niepewności co do rozwoju sytuacji gospodarczej (obawy o utratę lub zmniejszenie źródeł dochodu w przyszłości) oraz obniżenie popytu na kredyty mieszkaniowe w oczekiwania potencjalnych inwestorów na spadek cen mieszkań. Najnowsze dane dotyczące wartości nowo udzielanych kredytów mogą wszakże zwiastować powrót trendu wzrostowego, niemniej w chwili obecnej trudno jeszcze wnioskować o charakterze tego gwałtownego wzrostu i przesądzać o jego trwałości, dlatego też z oceną należy wstrzymać się do kolejnych obserwacji.

Obecny wzrost akcji kredytowej możliwy był dzięki wzrostowi optymizmu co do perspektyw rozwoju sytuacji gospodarczej i sytuacji na rynku mieszkaniowym, tj. zarysowującej się stabilizacji cen mieszkań i wzrostowi popytu. Ważnym czynnikiem była również poprawa sytuacji kapitałowej oraz rosnąca konkurencja między bankami w zakresie zwiększania dostępności oferty kredytowej.

Liczba i wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych

Liczba nowych umów o kredyt mieszkaniowy w drugim kwartale 2010 r. osiągnęła najwyższy poziom od końca 2008 roku i wyniosła 63 972. Wynik ten, w odniesieniu do I kwartału bieżącego roku, pokazuje wzrost o 32,4 proc. i aż 40 proc. wobec analogicznego okresu w roku 2009. Można zatem wnioskować o istotnym wzroście popytu na kredyty mieszkaniowe i związanym z nim ożywieniem na rynku (także w zakresie rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych), niemniej jest jeszcze zbyt wcześnie na ocenę trwałości wzrostów. Biorąc pod uwagę dotychczasową specyfikę rynku i swoistą sezonowość na przestrzeni ostatnich lat (dwa kwartały wzrostów i następujące po nich dwa kwartały spadków), można założyć, że o ile na rynku nie dojdzie do poważnych zakłóceń, w III kwartale 2010 r. również zaobserwujemy wzrost liczby nowo podpisanych umów, jednak o mniejszej skali niż dotychczasowy. Od sierpnia bieżącego roku obowiązują zapisy Rekomendacji T dotyczące między innymi maksymalnego LTV dla okresu kredytowania powyżej 5 lat. Liczba nowych umów kredytowych, jakie zostały podpisane w III kwartale i skala osłabienia dynamiki jej wzrostu umożliwią wstępną, faktyczną ocenę skutku zapisów rekomendacji.

Wartość nowych umów kredytowych w po II kwartale 2010 r. osiągnęła poziom 13,523 mld zł wobec 9,809 mld zł po pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku. Identycznie jak w przypadku liczby umów jest to najwyższy poziom od końca 2008 roku. Obserwowany kwartalnie wzrost wartości wyniósł 37,8 proc. i 44 proc. w stosunku do II kwartału 2009 roku. Wartość nowych umów kredytowych, będąc skorelowana z ich liczbą, podlega analogicznej prawidłowości sezonowej, stąd też w kolejnym kwartale można spodziewać się wyższego wyniku, niemniej również z uwagi na wchodzące w życie od sierpnia bieżącego roku zapisy rekomendacji T trudno ocenić jego skalę. Niemniej, wobec występującej od dłuższego czasu stabilizacji cen mieszkań oraz obserwowanej w tym kwartale stabilizacji marż bankowych w dalszym ciągu można spodziewać się wzrostu.

Waluta kredytu

W II kwartale 2010 r. utrwala się tendencja, która zaczęła się pod koniec 2009 r. Spada udział kredytów w walucie krajowej na rzecz kredytów w walutach obcych, głównie w euro. Patrząc na relację udziału kredytów w poszczególnych walutach w wartości kredytów ogółem, można zauważyć, że wzrost popularności kredytów denominowanych w euro odbywa się kosztem kredytów złotowych. Udział wartości portfela kredytów denominowanych w europejskiej walucie wzrósł wobec I kwartału bieżącego roku o 5,3 punkta procentowego, przy takim samym spadku po stronie kredytów zlotowych. Marginalnie, o 0,1 pp. wzrósł również udział kredytów w CHF. Biorąc pod uwagę nowo podpisywane umowy, 8 na 10 z nich dotyczy kredytów złotowych (spadek o 3,81 pp względem pierwszego kwartału), a 16,85 proc. kredytów w euro (wzrost o 4,2 pp wobec pierwszego kwartału).

Główną przyczyną obserwowanej zmiany jest korzystna dla kredytów denominowanych relacja oprocentowania w stosunku do kredytów złotowych. W przypadku krajowej waluty średnie oprocentowanie w maju br. wynosiło 7,2, wobec 7,8 proc. rok wcześniej i 8,6 proc. w czerwcu 2008 r. Do tej pory, najniższy poziom odnotowany został w styczniu i w lutym 2007, kiedy oprocentowanie kredytów w złotówkach wynosiło 6,1 proc.

W przypadku euro oprocentowanie w okresie przełomu lat 2007 i 2008 było prawie na podobnym poziomie, jak w PLN. Dopiero od stycznia 2009 r. zaczęła rosnąć atrakcyjność kredytów w tej walucie. I tak na koniec maja br. oprocentowanie kredytów w euro wynosiło średnio 4,6 proc., podczas gdy w czerwcu 2009 r. 5,2, a w czerwcu 2008 r. aż 7,2 proc. Z tego porównania widać, że największy spadek oprocentowania kredytów w euro, aż o 1/3 w stosunku do PLN, wystąpił na koniec maja 2010 r.

Udział kredytów w CHF w wartości nowego portfela, pomimo relatywnie niskiego oprocentowania, spada. Przyczyną jest niekorzystny kurs tej waluty. Jeszcze pod koniec 2009 r. udział kredytów w CHF wynosił 8,1 proc. w wartości nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych, zaś na koniec II kw. 2010 r. był aż o połowę mniejszy (4,4 proc.).

Tak, jak w poprzednim kwartale, duży wpływ na strukturę walutową nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych mają dopłaty w ramach programu „Rodzina na Swoim”, udzielane wyłącznie w walucie krajowej.