Raporty: Polska pozostaje liderem

Steven Baxted
Partner, szef zespołu doradztwa dla rynku budownictwa i nieruchomości w KPMG w Polsce

Wiele banków nadal skupia się na naprawianiu swoich bilansów po znacznych stratach poniesionych na rynku kredytowym w okresie kryzysu. Priorytetem dla banków – zwłaszcza w niektórych krajach Europy Środkowo-Wschodniej – jest poradzenie sobie z portfelem kredytów „problematycznych” – czy to w drodze sprzedaży, czy restrukturyzacji. Ponadto, od początku kryzysu finansowego pojawiły się alternatywne źródła finansowania, w tym od zakładów ubezpieczeń, funduszy emerytalnych, funduszy typu private equity czy funduszy hedgingowych. Podmioty te weszły na rynek, wypełniając lukę pozostawioną przez banki i coraz częściej z nimi konkurują, będąc źródłem finansowania inwestycji nieruchomościowych. Wskutek silniejszej konkurencji na większości europejskich rynków pojawiła się presja na obniżanie marż. Najnowszy raport KPMG pt. „Property Lending Barometer 2014” („Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w 2014 roku”), prezentuje kluczowe problemy występujące w obszarze kredytowania nieruchomości.

Większość polskich banków dostrzega strategiczne znaczenie finansowania projektów nieruchomościowych i przewiduje rozwinięcie akcji kredytowej w tym zakresie. Na skłonność banków do finansowania nowych inwestycji wpływa też fakt, że w Polsce blisko 90 proc. kredytów nieruchomościowych spłacanych jest w terminie, podczas gdy w wielu innych krajach regionu (m.in. na Węgrzech, w Bułgarii i Rumunii) odsetek ten wynosi od 40 do 60 proc. Na podstawie bieżących prognoz przewiduje się, że na koniec 2014 r. realny PKB po raz pierwszy w UE przekroczy poziom z 2008 roku. Mimo to w niektórych słabiej rozwiniętych krajach PKB będzie nadal utrzymywać się znacznie poniżej poziomu sprzed kryzysu. Zgodnie z prognozą Economic Intelligence Unit (EIU) średni wzrost PKB w Europie Wschodniej w okresie od 2014 do 2018 roku wyniesie 1,8 proc. Dla porównania, prognozowana stopa wzrostu dla Polski w tym samym okresie wyniesie ok. 4 proc.

Ożywienie na rynku kredytów bankowych

Mimo obiecującego rozwoju wydarzeń, na rynkach finansowych nadal obserwujemy stosunkowo słabą akcję kredytową wśród banków, w porównaniu do okresu sprzed kryzysu, pomimo pojawienia się na rynku nowych graczy, którzy oferują alternatywne finansowanie. Ogólnie rzecz biorąc, ożywienie w strefie euro było w mniejszym stopniu finansowane kredytami oferowanymi przez banki, a w większym – za pomocą środków własnych firm lub środków uzyskanych w drodze emisji obligacji. Warunki kredytowania stają się w całej Europie coraz korzystniejsze (począwszy od Europy Zachodniej), a to oznacza łatwiejszy dostęp do kredytów i szersze możliwości pożyczania środków przez inwestorów.

Ożywieniu gospodarczemu służyć będzie inicjatywa Europejskiego Banku Centralnego pod nazwą Asset Quality Review (przegląd jakości aktywów, AQR). Jest to seria tzw. stress-testów, w ramach których podnosi się kwestie takie, jak błędna wycena zabezpieczeń kredytów. Analitycy przewidują, że wskutek tej inicjatywy w przyszłości zwiększy się wolumen udzielanych kredytów. Ze względu na AQR trwa ciągła presja na banki europejskie, aby pozbywały się one zagrożonych aktywów. Zmotywowało to niektóre banki do szybszej sprzedaży zagrożonych aktywów z myślą o uzyskaniu lepszych wyników w tych testach

Pomyślne wyniki AQR oraz stress-testów mogą być ważnym krokiem w przezwyciężaniu ograniczeń w podaży kredytów, a to z kolei będzie miało pozytywny wpływ na wzrost akcji kredytowej także w słabiej rozwiniętych krajach. W Polsce już teraz widać znaczącą poprawę dostępności kredytów na inwestycje w nieruchomości, a Polska ma znaczący udział w transakcjach na rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej.

Ze względu na zwiększony popyt stopy zwrotu w segmencie nieruchomości typu prime, spadają i stabilizują się dla nieruchomości niżej ocenianych. Stopy zwrotu dla nieruchomości typu prime osiągnęły już dość niski poziom, bliski sytuacji sprzed kryzysu.

Oczekuje się, że nadal utrzyma się znaczny popyt na inwestycje typu prime. Zgodnie z oczekiwaniami analityków, rynkiem tym zainteresuje się bardziej różnorodna grupa kupujących, a trendowi temu będą towarzyszyć złagodzone warunki udzielania kredytów.

Zarządzanie kredytami zagrożonymi

Wskutek kryzysu gospodarczego i wzrostu zadłużenia publicznego w Europie, banki stanęły w obliczu rosnącej liczby zagrożonych kredytów, zwłaszcza w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, gdzie większość kredytów na finansowanie nieruchomości jest denominowana w walutach obcych. Osłabienie wyników gospodarczych w trakcie kryzysu oraz dewaluacja lokalnej waluty doprowadziły do wzrostu poziomu zobowiązań kredytowych, które stały się nie ...