Raporty: Raport KPMG „CEE Property Lending Barometer 2012”

W roku 2012 w badaniu wzięły udział banki z krajów bałtyckich, Bułgarii, Czech, Węgier, Polski, Rumunii i Słowenii. Na podstawie wyników ankiety badane kraje zostały uszeregowane w kolejności zależnej od skłonności banków do finansowania inwestycji w nieruchomości w danym kraju. Rozmowy w Polsce przez ostatnie trzy lata przeprowadzał Steven Baxted, szef zespołu doradztwa dla sektora budownictwa i nieruchomości w KPMG w Polsce.

Rezultaty wskazują, że banki w Polsce i Czechach są najbardziej przychylnie nastawione do finansowania inwestycji w nieruchomości. Inwestorzy w dalszym ciągu najchętniej wybierają Polskę, jako najlepsze miejsce inwestycji w regionie Europy Środkowej i Wschodniej, stąd transakcje zawierane w Polsce stanowiły 70 proc. ogółu transakcji w ankietowanych krajach w pierwszej połowie 2012 rok

ZARZĄDZANIE KREDYTAMI ZAGROŻONYMI

Globalny kryzys ekonomiczny wpłynął negatywnie na finansowanie sektora nieruchomości. Niemniej jednak wiele banków w regionie ma duże portfele kredytów nieruchomościowych, z których duży odsetek stanowią kredyty zagrożone. W tej części ankiety autorzy koncentrują się na możliwościach zarządzania przez banki kredytami nieruchomościowymi w sytuacji, gdy kredytobiorcy nie są w stanie terminowo spłacać rat kapitałowych i/lub odsetek na czas lub gdy miało miejsce techniczne naruszenie warunków umowy.

Obecna sytuacja i przyszłe oczekiwania dotyczące kredytów ze stwierdzoną utratą wartości

W oparciu o odpowiedzi respondentów zebrane w bieżącym roku można stwierdzić, że największa ilość zagrożonych kredytów nieruchomościowych ze stwierdzoną utratą wartości występuje w Słowenii (30 proc. z poważną i 30 proc. z niewielką utratą wartości), w Rumunii (21 proc. z poważną i 35 proc. z niewielką utratą wartości) oraz na Węgrzech (20 proc. z poważną i 28 proc. z niewielką utratą wartości), podczas gdy największy odsetek kredytów spłacanych regularnie występuje w Polsce (86 proc.) oraz w Czechach (84 proc.)1.

Wyniki te odzwierciedlają, co do zasady, ogólną sytuację makroekonomiczną badanych państw. Za wyjątkiem krajów bałtyckich i Rumunii, odsetek kredytów ze stwierdzoną utratą wartości wzrósł w każdym państwie w porównaniu z rokiem poprzednim. Odsetek kredytów spłacanych regularnie pozostawał na niezmienionym, choć niskim poziomie w Rumunii i zmniejszył się nieznacznie w Słowenii. W porównaniu z ubiegłymi latami, nie nastąpiła znacząca zmiana średniej regionalnej.

Średnia regionalna kredytów wyrażonych w walucie obcej wyniosła w 2012 r. 39 proc. Dane zebrane w badanych krajach – za wyjątkiem Słowenii, w której euro jest walutą krajową – wskazują, że większy odsetek kredytów wyrażonych w walucie krajowej jest powiązany z wyższym odsetkiem niezagrożonych kredytów. W porównaniu z ankietą z roku 2011, procent pożyczek wyrażonych w walucie zagranicznej zmniejszył się znacząco w państwach bałtyckich.

Poziom rezerw na Węgrzech, w Polsce oraz Bułgarii uważa się za niewystarczający, natomiast w Rumunii i krajach bałtyckich za wystarczający. Tylko banki czeskie określają poziom rezerw nieruchomościowych jako wyższy niż wystarczający.

Przewiduje się, że poziom rezerw (aktualizacji wartości udzielonych kredytów) nie zmniejszy się znacząco w żadnym ankietowanym kraju przed końcem roku 2012, za wyjątkiem państw bałtyckich. W Rumunii, Słowenii i na Węgrzech banki przewidują istotny wzrost poziomu rezerw w bieżącym roku. Podobnie wyglądają odpowiedzi na pytanie dotyczące oczekiwanej zmiany wielkości zagrożonych pożyczek jako odsetka portfela kredytów nieruchomościowych łącznie. W ujęciu ogólnym wyniki te sugerują, że banki nie spodziewają się w najbliższym czasie istotnej poprawy na rynku nieruchomości.

Restrukturyzacja szansą na rozwiązanie problemu kredytów ze stwierdzoną utratą wartości

Większość przedstawicieli banków we wszystkich krajach uważa, że z kredytami ze stwierdzoną utratą wartości można w większości przypadków skutecznie radzić sobie przez ich restrukturyzację. Podobnie jak w ubiegłym roku, odpowiedzi były szczególnie pozytywne w Bułgarii i Czechach, gdzie większość respondentów uważa, że ponad 75 proc. takich kredytów można z powodzeniem restrukturyzować. Opinia jest nieco bardziej pesymistyczna w krajach bałtyckich, w których, według respondentów, zaledwie jedną trzecią złych kredytów da się zrestrukturyzować. Mimo, że średnia regionalna jest niższa niż w roku ubiegłym, odsetek kredytów potencjalnie podlegających renegocjacji nie zmienił się znacząco w badanych krajach.

Wyniki te potwierdzają, że banki starają się najpierw aktywnie uzdrowić kredyty nieruchomościowe niż realizować zabezpieczenia przez egzekucję z kredytowanych nieruchomości. Zmiana harmonogramu spłat lub restrukturyzacja pożyczek jest uważana za korzystne podejście, przynajmniej w krótkiej perspektywie czasowej. Choć w chwili obecnej trudno stwierdzić, czy restrukturyzacja będzie skutecznym środkiem naprawczym w dłuższej perspektywie, banki nadal korzystają z tej opcji.

Podstawowym warunkiem przed przeprowadzeniem jakiejkolwiek restrukturyzacji jest skłonność kredytobiorcy do współpracy. Po spełnieniu tego warunku, najważniejszym czynnikiem staje się solidny model biznesowy oraz dostępność dodatkowego kapitału.

Jak można było przewidzieć, w porównaniu z ubiegłymi edycjami ankiety, brak istotnych zmian odnośnie najważniejszych kryteriów udanej restrukturyzacji.

OGÓLNE PERSPEKTYWY DOTYCZĄCE BANKOWYCH PORTFELI KREDYTÓW NIERUCHOMOŚCIOWYCH

W tym rozdziale autorzy dokonują oceny oczekiwań banków, co do przyszłości ich portfeli kredytów nieruchomościowych w świetle ostatnich wydarzeń oraz z uwzględnieniem strategicznego podejścia banków do finansowania w segmencie nieruchomości.

W porównaniu z ubiegłoroczną ankietą, w badanych krajach skłonność do finansowania sektora nieruchomości w 2012 utrzymuje się na stałym poziomie lub maleje. Nawet w Polsce i Czechach, gdzie w roku 2011 prognoza dotycząca znaczenia finansowania sektora nieruchomości w portfelach była pozytywna, perspektywy wyglądają mniej korzystnie. Wyniki uzyskane w Rumunii oraz krajach bałtyckich wskazują, że banki odczuwają silną presję na rynku nieruchomości i w odróżnieniu od innych gałęzi gospodarki, nie przewidują w tym sektorze szybkiej poprawy.

Ze strategicznego punktu widzenia, projekty w segmencie nieruchomości są bardziej istotne dla banków w Czechach, Polsce i Bułgarii. W większości krajów banki podchodzą z mniejszym entuzjazmem do perspektyw długookresowych na rynku ...