Raport Szybko.pl Metrohouse i Expandera – Listopad 2012

CENY OFERTOWE

• W październiku ceny ofertowe spadały zdecydowanie wolniej niż w poprzednich miesiącach
• Po wielu miesiącach spadków zanotowaliśmy nieznaczny wzrost ceny ofertowej w Łodzi (+0,8%/30 pln), w Warszawie i Toruniu (+0,5%) oraz w Katowicach i Gdyni (+0,4%).
• Na podstawie bazy ofert z października 2012 przeanalizowany został udział procentowy różnego typu budynków w podaży, w poszczególnych miastach oraz średnie ceny metra kwadratowego z uwzględnieniem rodzaju i wieku budynku.
• W 6 na 7 analizowanych miast największy odsetek wśród oferowanych mieszkań stanowiły bloki z wielkiej płyty. Ten rodzaj nieruchomości należy do najtańszych i średnio jego cena jest niższa od średniej dla danego miasta o 6%. W Gdyni jest to 10%, w Krakowie 9%, Gdańsku 8%, ale już we Wrocławiu 2%.

CENY TRANSAKCYJNE

• Średnie ceny mieszkań w Gdańsku spadły poniżej poziomu 5000 zł za m kw.
• W Łodzi ceny ustabilizowały się na poziomie 3500-3600 zł
• Największe mieszkania kupujemy w Krakowie – średnio 56,4 m kw.

KREDYTY HIPOTECZNE

W październiku przeciętna (mediana) marża zarówno kredytów w złotych jak i w euro nie uległa zmianie. Marża kredytów w złotych nadal wynosi więc 1,39%, a tych w euro 4,5%. Nie oznacza to jednak, że banki nie dokonały żadnych zmian w ofertach. Dla przykładu Raiffeisen Bank wprowadził promocję obniżającą marże,  zarówno w złotych jak i w euro, aż o 0,45 pkt. proc. W rezultacie oferta kredytu w euro tego banku zajęła pierwsze miejsce w naszym zestawieniu.

Mimo, że większość banków nie zdecydowała się na obniżenie marży, to oprocentowanie kredytów w złotych już drugi miesiąc z rzędu spadało. Ta tendencja będzie najprawdopodobniej kontynuowana. Rada Polityki Pieniężnej dokonała już bowiem pierwszej z serii obniżek stóp procentowych. Już za miesiąc spodziewana jest kolejna obniżka. W rezultacie osoby spłacające kredyty w złotych zapłacą w kolejnych miesiącach niższe raty. Na początku przyszłego roku mogą być one o ok. 100 zł niższe (dla kredytu 300 000 zł na 30 lat)  niż pod koniec III kwartału.

Stosunkowo niskie raty płacą też osoby posiadające kredyty hipoteczne w we frankach i euro. W ich przypadku największy wpływ na wysokość rat ma kurs. Ten pozostaje natomiast na poziomach znacznie niższych niż na początku czy w połowie bieżącego roku. Prognozy na kolejne miesiące nie są jednak najlepsze. W wyniku obniżania stóp procentowych w naszym kraju złoty może się osłabiać. Raty kredytów w euro i we frankach będą więc najprawdopodobniej rosły.

Jarosław Sadowski
Expander Advisors Sp. z o.o.
www.expander.pl

CENY OFERTOWE

W październiku ceny ofertowe spadały zdecydowanie wolniej niż w poprzednich miesiącach. Średnia zmiana ceny dla wszystkich 15 miast wynosi – 0,5%, przy czym w 7 miastach sprzedający nie obniżyli cen a nawet wzrosły one nieznacznie. Po wielu miesiącach spadków zanotowaliśmy nieznaczny wzrost ceny ofertowej w Łodzi (+0,8%/30 pln), w Warszawie i Toruniu (+0,5%) oraz w Katowicach  i Gdyni (+0,4%).

Na drugim biegunie znalazł się Sopot, gdzie cena ofertowa po raz kolejny obniżyła się o ponad 100 pln (1,3%) i spadła poziomu poniżej 9 tys. za metr, czego nie odnotowaliśmy w analizach Szybko.pl (prowadzone są od V 2007 roku). W październiku największe procentowe obniżki cen miały miejsce w Opolu 1,8%, w Szczecinie -1,7% oraz we Wrocławiu -1,6%.

Można przewidywać, że zahamowanie spadku cen jest chwilowe i wiąże się z tradycyjnym jesiennym ożywieniem rynku nieruchomości oraz oczekiwaniem sprzedających na większy popyt, związany z zakończeniem programu RnS. Niestety mimo szczerych chęci, większości potencjalnych kupców nie skorzysta z wygasającego programu, bądź to ze względu na małą podaż mieszkań spełniających kryteria programu bądź też na brak zdolności kredytowej.

ANALIZA STRUKTURY PODAŻY Z UWZGLĘDNIENIEM ZRÓŻNICOWANIA CEN

Na podstawie bazy ofert z października 2012 przeanalizowany został udział procentowy różnego typu budynków w podaży, w poszczególnych miastach. Przeanalizowano również średnie ceny metra kwadratowego z uwzględnieniem rodzaju i wieku budynku. Rynek mieszkań używanych jest nie tylko bardzo różnorodny w swoim charakterze w porównaniu z rynkiem pierwotnym, ale jak wykazują poniższe dane potrafi zdecydowanie różnić się w zależności od lokalizacji.

W ofercie, owe wszystkich miastach, znajdują się mieszkania, których ceny są niższe niż cena średnia czy też ceny mieszkań z rynku pierwotnego. Z drugiej strony na średnią cenę w konkretnej lokalizacji składają się również nieruchomości, które powstały w kilku ostatnich, z użyciem nowych technologii, z garażami, ochroną oraz mieszkania po generalnych remontach, świetnie wyposażone i wykończone w wysokim standardzie.

W 6 na 7 analizowanych miast największy odsetek wśród oferowanych mieszkań stanowiły bloki z wielkiej płyty. Ten rodzaj nieruchomości należy do najtańszych (wyjątek Łódź) i średnio jego cena jest niższa od średniej dla danego miasta o 6%. W Gdyni jest to 10%, w Krakowie 9%, Gdańsku 8%, ale już we Wrocławiu 2%.

Do najdroższych mieszkań należą nieruchomości usytuowane w nowych budynkach, powstałych po 2007 roku (w czasie boomu budowlanego i gwałtownych wzrostów cen nieruchomości). Głównym czynnikiem, który jest brany pod uwagę przy ustalaniu ceny ofertowej w przypadku tych nieruchomości, jest koszt zakupu. Jest on w wielu przypadkach hamulcem i barierą przy obniżaniu cen przez sprzedających. Dopóki nie będzie takiej konieczności właściciele nie sprzedadzą mieszkań poniżej wartości, za którą je kupili lub poniżej kwoty, która pozwoli im na spłacenie zaciągniętego kredytu. Należy spodziewać się kolejnych spadków średnich cen ofertowych. Trudno jest natomiast oszacować jak duży jest margines dla dalszego obniżania cen przez właścicieli mieszkań powstałych po 2007 roku. Stanowią one znaczny odsetek podaży i jednocześnie są najdroższym segmentem cenowym.

Analizując poniższe dane warto odnotować bardzo wysoki odsetek mieszkań w budynkach powstałych do 1950 roku w Łodzi. Również ich cena na tle pozostałych miast zdecydowanie się wyróżnia. Lokale w kamienicach należą bowiem do mieszkań droższych niż średnia dla danego miasta czy też średnia cena metra w bloku z wielkiej płyty. W Łodzi jest inaczej: niemal 40% podaży to mieszkania budowane przed 60 laty, a ich cena jest o 260 zł niższa niż średnia i o 140 złotych niższa niż w bloku z płyty.

Marta Kosińska
Ekspert Szybko.pl
marta.kosinska@szybko.pl

CENY TRANSAKCYJNE

Znamy już podstawowe założenia programu Mieszkanie dla młodych. Ze wstępnych projektów wynika, że o dofinansowanie do kredytu będą mogły się starać osoby nabywające mieszkania od dewelopera. Dla kupujących lokale z drugiej ręki dopłaty nie będą obowiązywać. Taka informacja powinna spowodować znaczny wzrost zainteresowania zakupami na rynku wtórnym, wszakże tylko do końca roku można liczyć na dopłaty do kredytów w ramach Rodziny na swoim. Gdyby wskaźniki przeliczeniowe dla tego programu były wyższe pewnie zmobilizowałoby to wielu poszukujących mieszkania do przyspieszenia decyzji o zakupie. Jednak niska dostępność mieszkań kwalifikujących się do dopłat w największych polskich miastach nie powoduje znaczącego wzrostu popytu i prócz zwyczajnej o tej porze roku aktywizacji w szeregach kupujących nie można mówić o pospolitym zrywie zakupowym.

W takiej sytuacji w dalszym ciągu obserwujemy trend spadkowy w czterech analizowanych miastach. Znaczący wzrost cen transakcyjnych (o 4,1 proc.) obserwowany w Gdyni to wynik zwiększonej liczby transakcji, w których cena ostateczna dochodziła do 6000 zł za m kw. Mieszkania sprzedawane w tej cenie nie stanowią jednorodnej grupy – znajdujemy tu zarówno zlokalizowane w centrum lokale w budynkach z lat 60-tych i 70-tych jak również mieszkania na osiedlach oddanych do użytku w ostatnich latach.

Wzrost średnich cen transakcyjnych w stosunku do notowania z ubiegłego miesiąca odnotowujemy tym razem we Wrocławiu (2,1 proc. czyli 115 zł za m kw.) oraz 0,5 proc. w Łodzi, gdzie po zeszłorocznych silnych spadkach od kilku miesięcy można mówić o ustabilizowaniu średnich cen na poziomie 3500-3600 zł za m kw.

Dalsze spadki cen widoczne są w Krakowie, Warszawie, Poznaniu i Gdańsku. W żadnym z tych miast nie przekroczyły 1,5 proc. Zgodnie z przewidywaniami zawartymi w październikowym raporcie w Gdańsku średnie ceny transakcyjne spadły poniżej 5000 zł za m kw. Największe różnice pomiędzy cenami ofertowymi a końcowymi (ponad 10%) widoczne są w Krakowie, Poznaniu i Gdyni. Różnica ta nie jest wykładnikiem możliwości negocjacyjnych, ale świadczy o niedopasowaniu aktualnej oferty rynkowej do możliwości nabywczych kupujących. Najmniejsza różnica, wynosząca 3,7% widoczna jest w Łodzi.

Generalnie spadające ceny nie mają przełożenia na znaczący wzrost średniej powierzchni nabywanych mieszkań. W Gdańsku, Gdyni i Łodzi średni metraż sprzedawanego mieszkania spadł poniżej 50 m kw. Natomiast największe mieszkania są nabywane w Krakowie i ich metraż wynosi średnio 56,4 m kw.

Komentarz Wojciecha Gawrońskiego, dyrektora M&P we Wrocławiu

Średnia cena transakcyjna mieszkań z rynku wtórnego we Wrocławiu to nieco ponad 5,5 tys. zł. Dużym zainteresowaniem w dalszym ciągu cieszą się budynki z wielkiej płyty, budowane na przełomie lat 70 i 80-tych. Z racji ich skupisk w centralnych rejonach miasta, czyli dobrej lokalizacji na terenach gdzie infrastruktura jest mocno rozwinięta, są alternatywą dla małych osiedli budowanych w ostatnich kilkunastu latach głównie na południowych obrzeżach miasta, w drugiej co do wielkości dzielnicy – Krzyki. Wyższy popyt rejestrujemy w okolicach Placu Grunwaldzkiego, gdzie mieści się wiele wyższych uczelni. Śródmieście i Stare Miasto jak zawsze cieszy się zainteresowaniem z racji na coraz większą liczbę odremontowanych kamienic głównie w pobliżu atrakcyjnego turystycznie i rekreacyjnie Ostrowa Tumskiego.

Marcin Jańczuk
Metrohouse & Partnerzy S.A.
mjanczuk@metrohouse.pl

Źródło: Raport Szybko.pl Metrohouse i Expandera