Raport specjalny: Praktyczne aspekty egzekucji z nieruchomości

Michał Rączkowski, Wspólnik Zarządzający, Kancelaria Rączkowski, Kwieciński Adwokaci Spółka Partnerska
Anna Paterak-Konon, prawnik, Kancelaria Rączkowski, Kwieciński Adwokaci Spółka Partnerska

Skutki zajęcia nieruchomości

Pierwszym etapem egzekucji z nieruchomości jest zajęcie. Etap ten ma niezwykle doniosłe znaczenie, przede wszystkim ze względu na skutki przewidziane w art. 930 k.p.c., które są swoistym mechanizmem ochrony wierzyciela przez próbą udaremnienia egzekucji przez dłużnika.

Po pierwsze – rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, co oznacza, że czynność prawna, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości jest ważna, ale bezskuteczna dla toczącego się postępowania egzekucyjnego. Egzekucja z nieruchomości będzie toczyć się tak, jak gdyby do rozporządzenia nieruchomością nie doszło. Nieważne natomiast będą wszystkie czynności prawne polegające na obciążeniu nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym lub prawem osobistym, a także rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym. W przypadku wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości, wierzytelność zabezpieczona tą hipoteką nie będzie korzystać z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie. Nieważne będzie także rozporządzenie przedmiotami, które zostały zajęte wraz z nieruchomością.

Koszty na etapie opisu i oszacowania

Opis i oszacowanie nieruchomości jest etapem często, zupełnie niepotrzebnie, unikanym przez wierzycieli. Główną tego przyczyną są koszty ponoszone przez nich. Faktem jest, że wynagrodzenie biegłego za sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości może wynieść nawet klika tysięcy złotych. Koszty te nie powinny jednak być powodem unikania tego etapu postępowania.

Rozważając złożenie wniosku o opis i oszacowanie nieruchomości, wierzyciel powinien pamiętać o dwóch istotnych kwestiach. Po pierwsze – zgodnie z art. 1025 k.p.c. koszty są zaspakajane w pierwszej kategorii, zatem w przypadku skutecznej egzekucji skorzystają z pierwszeństwa zaspokojenia. Po drugie – szacowania nieruchomości dokonuje, zgodnie z art. 948 k.p.c., powołany przez komornika biegły. Dla potrzeb postępowania egzekucyjnego nieruchomość może być oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego, który posiada uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości uzyskane w oparciu o przepisy Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Może to być także osoba wpisana na listę biegłych sądowych, prowadzoną przez prezesa sądu okręgowego pod warunkiem, że ma uprawnienia nadane w trybie określonym przez ww. ustawę. Możliwe jest także, aby to wierzyciel, wnoszą...