Raport specjalny Horyzonty Bankowości 2018: Piękna katastrofa

Czy w pańskim odczuciu deweloperzy w dalszym ciągu są traktowani jak pazerni krwiopijcy? I to nie tylko przez klientów, ale także przez władzę?

– Trzy pierwsze mieszkania deweloperskie GUS zarejestrował w 1993 r. Historycznie ten moment uznajemy za początek branży deweloperskiej w Polsce. W praktyce ta aktywność rozpoczęła się zaraz po 1989 r. Postrzeganie branży zmieniało się. Na początku nie bardzo było wiadomo, jaka jest różnica między deweloperem i spółdzielnią mieszkaniową. W okresie boomu lat 2006-2007 na rynek weszły przypadkowe firmy. Opinia o branży nie była najlepsza. Zdarzały się przypadki, z których nie można być dumnym. Po wejściu w życie ustawy deweloperskiej branża dojrzała. Jesteśmy partnerem dla administracji samorządowej i rządowej, z UOKiK i regulatorem nie prowadzimy walki, ale otwarty i konstruktywny dialog, merytoryczną dyskusję. Podobnie jest z Ministerstwem Infrastruktury. Jestem członkiem zespołu trójstronnego ds. nowych warunków technicznych, organu doradczego przy Ministrze ds. Inwestycji i Rozwoju, ze stroną rządową rozmawiamy o tym, jak kształtować politykę, aby mieszkania były bardziej dostępne dla Polaków, a z władzami miast, jak planować. Otwarcie mówimy o potrzebach naszych i naszych konsumentów. Ten dialog jest ważny także dla środowiska.

Używając określenia „krwiopijcy”, myślałam o powszechnym przekonaniu, że mieszkania są bardzo drogie, głównie z powodu wysokich marż.

– W Polsce marże deweloperskie są poniżej średniej europejskiej, a ROE – wskaźnik rentowności kapitału własnego – jest wyższy np. w sektorze bankowym. Jak podaje NBP, marża deweloperska wynosi 18%. A jest ona wypracowywana co najmniej przez cztery lata, bo tyle trwa cały proces. Ponad dwa lata zajmuje przygotowanie inwestycji. Na pęczki można wymieniać i takie, które nie ruszyły przez 10 lat, bo nie ma pozwolenia na budowę, przeciągają się procedury administracyjne, są odwołania, albo nawet nieduża, 100-mieszkaniowa inwestycja wymaga decyzji środowiskowej, a to proces trwający 4, 5, a nawet 7 lat. Marża 18-procentowa, rozłożona na cztery lata, wynosi 4,5% rocznie

Wróćmy do cen…

– Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Polsce klasyfikuje nas w środkowej stawce UE. Właściwie w ciągu 20 lat nie mieliśmy do czynienia z podwyżkami. To fenomen na skalę europejską. Dopiero w ubiegłym roku zaobserwowano wzrost kilkuprocentowy, gdy np. w Czechach wyniósł on 15%. Pod tym względem w 2017 r. znaleźliśmy się na trzecim miejscu od końca wśród krajów europejskich. A jednocześnie zwiększyła się liczba sprzedanych mieszkań.

Jak pan i firmy skupione w PZFD widzicie możliwość udziału deweloperów w realizacji Narodowego Programu Mieszkaniowego? W jakich jego obszarach i na jakich warunkach?

– Narodowy Program Mieszkaniowy jest adresowany do osób najsłabiej zarabiających, których nie stać na zakup na wolnym rynku. W pierwszej kolejności powinno to być budownictwo socjalne i komunalne. Rząd przeznaczył na to 6 mld zł. Najbardziej medialna część programu, Mieszkanie Plus, okazała się niemożliwa do realizacji na zasadach określonych przez jego pomysłodawców. Nawet jeśli uda się osiągnąć w tym segmencie kilkutysięczną roczną produkcję, to w porównaniu z całym rynkiem nie będzie to oznaczało dużej zmiany. W 2017 r. deweloperzy sprzedali ponad 100 tys. mieszkań. Od lat to oni są główną siłą napędową, która zmienia sytuację mieszkaniową w Polsce. 95-97% mieszkań, które są przeznaczone na sprzedaż, to produkcja deweloperska. Z punktu widzenia państwa i interesu obywateli niezwykle ważna jest na tym rynku stabilność. Nawet przy ogromnym wysiłku ze strony Mieszkania Plus i wzroście liczby mieszkań budowanych w jego ramach, nie zasypie się dziury, która powstałaby np. przy pięcioprocentowym wahnięciu na rynku deweloperskim. Po dwóch latach realizacji programu, w 2018 r., na rynku ma pojawić się kilkaset pierwszych mieszkań. Pojedyncze inwestycje w Białej Podlaskiej, w Dęblinie czy słynny już Jarocin, w którym stawki najmu pokrywają się z rynkowymi.

Czy dobrze rozumiem, ż...