Raport: Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości AMRON-SARFiN II kwartał 2013 r.

Jacek Furga
Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich, Prezes Zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o.

Z prawdziwą przyjemnością po raz pierwszy od pięciu kwartałów dzielimy się z Państwem pozytywnymi informacjami. Co prawda, poprzedni kwartał był najsłabszy, zarówno pod względem liczby (41,6 tys. sztuk), jak i wartości (8,0 mld zł) nowo udzielonych kredytów, od czterech lat. Na szczęście wyniki minionego, II kwartału 2013 roku, okazały się lepsze nie tylko od wyników I kwartału 2013 r., ale również od wyników IV kwartału roku 2012.

Stali czytelnicy Raportu AMRON- -SARFiN z pewnością pamiętają, jak przed rokiem zwróciliśmy szczególną uwagę na fakt, że po raz pierwszy w historii analiz Centrum AMRON wyniki II kwartału 2012 roku okazały się słabsze niż kwartału pierwszego i zaburzona została sezonowa cykliczność obserwowanych przez nas zmian na rynku kredytów hipotecznych. Wygląda na to, że sytuacja wraca do normy. Drugi kwartał 2013 roku zaowocował liczbą 44 079 nowych kredytów o łącznej wartości 9,160 mld zł. Skala tych wzrostów jest jednak na tyle nieduża, że na razie trudno ocenić, czy jest to pierwszy sygnał nadchodzącego ożywienia na rynku kredytów hipotecznych. Sądzę, że jeszcze nie, bo same banki skutecznie takiemu ożywieniu przeciwdziałają, jakby nie były zainteresowane poprawą struktury portfela kredytowego. Ostatnie doświadczenia związane z ubieganiem się o kredyt potwierdzają niezbicie, iż proces decyzyjny związany z akceptacją wniosków kredytowych, restrykcyjne wymagania formalne związane z dokumentacją, a także bardzo duża ostrożność banków w ocenie wniosków kredytowych sprawiają, że potencjalny kredytobiorca finansuje transakcję ze środków własnych lub – dla zredukowania wymogów formalnych – schodzi z wysokością wnioskowanego kredytu do poziomu poniżej 50 proc. LtV. Te doświadczenia potwierdzają wcześniej odbierane sygnały o rosnącej liczbie transakcji mieszkaniowych, realizowanych bez finansowania kredytem bankowym – w szczególności w segmentach mieszkań najtańszych oraz najdroższych

Efekt sezonowości widoczny był również na rynku inwestycji budowlanych we wzroście – liczonym kwartał do kwartału – liczby rozpoczętych budów (o ponad 73 proc.) i wydanych pozwoleń (o 31 proc.). Badany kwartał przyniósł natomiast 16-proc. spadek liczby gotowych mieszkań (II kw./I kw. 2013). Liczba mieszkań oddanych do użytkowania wyniosła 31 367. Jednak roczne porównanie wskazuje na zahamowanie podaży na rynku mieszkaniowym. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w II kwartale 2013 roku, była najniższa od 2006 roku, co potwierdza rzeczywiste zahamowanie wprowadzania nowych inwestycji do sprzedaży, stabilizację aktywności inwestycyjnej na zaniżonym poziomie w ramach wszystkich form budownictwa mieszkaniowego. W efekcie, mamy dalszy ciąg spowolnienia aktywności gospodarczej, szczególnie widocznej w branży deweloperskiej, połączony jednak z pierwszymi symptomami poprawy nastrojów inwestycyjnych. To już kolejna pozytywna wiadomość w tym Raporcie.

O stabilizacji możemy mówić również, analizując zmiany cen transakcyjnych na rynku lokali mieszkaniowych, nieprzekraczające w II kwartale 2013 roku 43 złotych za metr kwadratowy mieszkania przy wzrostach w części analizowanych lokalizacji (Warszawa i Poznań) oraz 74 złotych przy spadkach w innych lokalizacjach (Wrocław). W porównaniu rocznym we wszystkich miastach (wyłączając Białystok) zanotowano spadek średniej ceny transakcyjnej, o poziomie nieprzekraczającym (z wyjątkiem aglomeracji katowickiej) 10 proc.

Towarzyszące temu decyzje Rady Polityki Pieniężnej o kolejnych obniżkach podstawowych stóp procentowych i pojawiające się sygnały o pierwszych oznakach poprawy sytuacji gospodarczej powinny sprzyjać dalszemu ożywieniu na rynku transakcji mieszkaniowych oraz na rynku kredytów hipotecznych.

Pozytywne sygnały dla przyszłości rynku finansowania mieszkalnictwa docierają z obu izb parlamentu.

Z inicjatywy senackiej Komisji Budżetu i Finansów Publicznych odbyła się w Senacie debata poświęcona potrzebie uruchomienia w Polsce rekomendowanego przez Związek Banków Polskich systemu kas budowlanych, a do Sejmu wpłynęły dwa poselskie projekty ustaw – o odwróconym kredycie hipotecznym oraz o kasach oszczędnościowo-budowlanych i wspieraniu przez państwo długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe. System kas budowlanych może okazać się tym jakże potrzebnym impulsem ze strony rządu, przekształcającym pozytywne sygnały w stały, długoterminowy i stabilny trend wzrostu w sektorze mieszkaniowym, z pożytkiem nie tylko dla tych, którzy oczekują na pierwsze mieszkanie, ale również dla całej gospodarki.

Zainteresowanych rozszerzoną wersją Raportu, jak również innymi bardziej szczegółowymi analizami, w tym dla lokalnych rynków nieruchomości mieszkaniowych i gruntowych, zapraszam na naszą stronę internetową www.amron.pl.

Zapraszam Państwa do lektury raportu. Będziemy zobowiązani za wszelkie uwagi pozwalające na doskonalenie jego kolejnych wersji.Pytania i sugestie proszę kierować na adres e-mail: raport@amron.pl.

SYTUACJA NA RYNKU KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH

Liczba czynnych kredytów mieszkaniowych

Drugi kwartał 2013 roku przyniósł wzrost liczby czynnych umów kredytowych. Liczba ta wzrosła o 50 833 kredyty, czyli o 2,92 proc. w porównaniu do I kwartału 2013 roku. Łączna liczba czynnych umów kredytowych na koniec pierwszego półrocza 2013 roku wyniosła 1 789 156 sztuk.